Super Pinel : un dispositif pour super investisseurs ?

Le Super Pinel (aussi appelé Pinel Plus) est le dispositif que l’État avait annoncé pour succéder à la loi Pinel dès 2023, avec des critères plus stricts : label RE 2020, surface minimale, double exposition. Mais la loi Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, sans qu’aucune mesure de remplacement ne soit prévue à ce jour.

Les investisseurs locatifs qui choisissent d'investir sous le dispositif Pinel pourront bénéficier de la réduction d'impôts au taux « classique » jusqu'au 31 décembre 2022. Les taux de la réduction d'impôts du dispositif Pinel seront réduits progressivement jusqu'à la disparition du dispositif en 2024. Le dispositif Super Pinel devait prendre le relais dès 2023.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Super Pinel ? Est-ce vraiment plus compliqué de bénéficier de ce nouveau dispositif ? Si vous souhaitez tenter l'aventure de l'investissement locatif avec le dispositif Super Pinel, vous pouvez réaliser une simulation de prêt immobilier avec notre outil. La simulation va vous permettre de préparer votre projet en fonction de votre profil.

Qu’est-ce que le dispositif Super Pinel ?

Le dispositif Super Pinel ou Pinel Plus a été mis en place par l’État pour prendre le relais du dispositif Pinel et soutenir la construction de logements neufs et plus responsables. La loi immobilière Pinel existe depuis 2014 et permet aux investisseurs locatifs de bénéficier d'une réduction d’impôts s'ils achètent un logement neuf. Depuis le 1er janvier 2021, l’avantage fiscal lié au dispositif Pinel est de plus en plus restreint et limité aux logements situés dans un immeuble. Ce dispositif disparaît en 2024 avec une échéance du dispositif de défiscalisation immobilier locatif progressif.

Emmanuelle Wargon, ancienne Ministre du Logement du gouvernement d'Emmanuel Macron, a annoncé la mise en place du dispositif Super Pinel dès 2023 afin de remplacer le dispositif Pinel actuel. Cette nouvelle version du dispositif doit permettre aux investisseurs locatifs d'investir « mieux » pour proposer des espaces de vie plus agréables.

Le dispositif Super Pinel propose également des avantages fiscaux, mais est soumis à de nouveaux critères plus sélectifs.

Quelle est la différence entre le dispositif Pinel et le Super Pinel ?

Le dispositif Super Pinel devait entrer en vigueur dès 2023 avec des taux identiques au dispositif Pinel. Les conditions pour profiter du dispositif Super Pinel répondent à des critères différents basés sur les qualités fondamentales de l’achat immobilier : conditions environnementales, surface proposée, ouvertures lumineuses et extérieures.

Le dispositif Pinel reste identique jusqu’à la fin de l'année 2022. Dès 2023, les taux de réduction d’impôt seront réduits de la façon suivante :

Afin de continuer à bénéficier de la défiscalisation du dispositif Pinel, vous devez acheter votre logement neuf avant le 31 décembre 2022. Si vous investissez dans un logement neuf après le 31 décembre 2022, vous serez directement concerné par le dispositif Super Pinel en fonction du respect des critères requis.

Quels sont les critères pour le Super Pinel ?

Les critères prévus pour le dispositif Super Pinel étaient basés sur des exigences environnementales et des conditions de qualité de vie.

Les conditions environnementales

Vous pourrez bénéficier du dispositif Super Pinel seulement si le logement à l’une des conditions suivantes :

• Le logement neuf est performant d’un point de vue énergétique et respecte le label RE 2020. Il doit également répondre à des standards en matière d’usage : hauteur sous plafond, superficie minimale des pièces, ouvertures lumineuses, accès à un espace extérieur, etc.
• Le logement est situé dans un quartier classé prioritaire

Les conditions de qualité de vie

Le dispositif Super Pinel devait également prendre en compte des critères de qualité de vie pour améliorer le confort de vie des occupants des logements. La luminosité devient un vrai critère. Par exemple, les logements de type T3 ou plus auraient dû bénéficier d’une double exposition pour répondre aux exigences du dispositif Super Pinel.

Les logements auraient dû respecter une surface minimale selon les règles suivantes :

• Studio / T1 : surface minimale de 28m² en intérieur et 3m² en extérieur
• 2 pièces : surface minimale de 45m² en intérieur et 3m² en extérieur
• 3 pièces : surface minimale de 62m² en intérieur et 5m² en extérieur
• 4 pièces : surface minimale de 79m² en intérieur et 7m² en extérieur
• 5 pièces : surface minimale de 96m² en intérieur et 9m² en extérieur

Quelles alternatives depuis la fin du Pinel ?

Face à l’absence de dispositif de remplacement, mieux vaut se tourner vers ce qui existe réellement aujourd’hui. La loi Denormandie permet de défiscaliser en investissant dans l’ancien à rénover, et le statut LMNP reste accessible pour louer meublé avec une fiscalité avantageuse. On vous détaille chacun de ces dispositifs dans nos guides dédiés.

Investir dans le locatif aujourd’hui : calculez votre capacité d’emprunt

Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, sans qu’aucune mesure de remplacement ne voie le jour à ce jour. On ne peut donc plus miser sur un hypothétique Super Pinel pour investir dans le locatif neuf : mieux vaut se tourner vers les dispositifs qu’on vous présente juste au-dessus. Si vous souhaitez tout de même vous lancer, vous pouvez estimer votre capacité d'emprunt avec notre outil.

Par la suite, vous pouvez également simuler votre prêt immobilier avec le simulateur gratuit de Pretto afin d'obtenir les meilleures conditions pour votre financement. Chez Pretto, nos experts en courtage immobilier vous accompagnent dans la mise en œuvre de votre dossier et sa défense auprès des banques pour vous permettre de contracter le crédit le plus adapté à votre projet d'investissement locatif.