Loi anti-airbnb : la plateforme va-t-elle finir par disparaître ?

En pleine crise du logement, la loi anti-Airbnb encadre plus strictement les locations de courte durée, avec Airbnb en ligne de mire. Elle alourdit la fiscalité de ces locations, donne aux communes le pouvoir de limiter leur nombre de jours et exclut progressivement les logements mal notés au DPE. Objectif : redonner leur fonction résidentielle aux logements, sans pour autant faire disparaître Airbnb.

Pourquoi une loi anti-Airbnb ?

Face aux difficultés grandissantes pour se loger et à la prolifération des meublés touristiques dans les grandes villes françaises, le Parlement a pris une décision ferme : réguler ce secteur. En l’espace de huit ans, le nombre de ces locations a quadruplé, passant de 300 000 à 1,2 million, selon les chiffres du député PS Iñaki Echaniz. Cette explosion est en partie due à une fiscalité favorable pour les locations de courte durée qui incitent de nombreux propriétaires à opter pour ce modèle plus lucratif.

Mais cette augmentation fulgurante a aussi contribué à aggraver la crise du logement, en particulier dans les zones considérées comme "tendues", à savoir où la demande de logement dépasse largement l’offre disponible. À l’origine, la loi "anti-Airbnb", proposée en avril 2023 par les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, a pour objectif clair de rétablir la fonction première du logement, celle de répondre aux besoins des habitants et travailleurs locaux. "Redonner la fonction première du logement est notre seul leitmotiv," souligne la députée macroniste Le Meur. Elle insiste sur le fait qu’il ne s’agit pas de bannir les meublés touristiques, mais bien de les encadrer pour un meilleur équilibre. Après plusieurs mois de débats et un compromis final en octobre, la loi a été adoptée le 7 novembre avec un large soutien.

Ce que la loi change vraiment pour les propriétaires

Les spéculations allaient bon train, mais cette nouvelle loi apporte enfin des réponses claires.

Un tour de vis fiscal sur les revenus locatifs

Pour les locations meublées touristiques non classées, l’abattement fiscal sur les revenus passe alors de 50 % à 30 % dans le régime micro-BIC, ajouté à un plafond annuel de 15 000. Quant aux locations classées, elles bénéficient d’un abattement fiscal qui passe de 71 % à 50 % pour des revenus limités à 77 700 euros. L’objectif est de freiner les profits excessifs qui nuisent à l’offre de logement pour les résidents.

Plus de pouvoir aux communes pour réguler

Jusqu’alors réservé aux villes de plus de 200 000 habitants en zone tendue, le droit de limiter les locations de courte durée s’étend désormais à toutes les communes. Celles-ci peuvent désormais réduire le nombre maximal de jours de location d’une résidence principale à 90 jours par an (contre 120 auparavant) et instaurer des quotas pour protéger leurs quartiers résidentiels. Paris, par exemple, compte interdire les nouvelles locations touristiques dans des secteurs emblématiques comme Montmartre, le Marais et aux abords de la Tour Eiffel, selon Ian Brossat, conseiller à la mairie de Paris.

Le DPE, nouveau critère d’éligibilité

Dès 2025, les logements classés "G" au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne pourront plus être loués sur Airbnb, et cette interdiction s’étendra progressivement aux logements "F" et "E" d’ici 2034. Une mesure qui vise à garantir des biens de meilleure qualité environnementale sur le marché touristique.

Un impact majeur pour Airbnb ?

Face à ces nouvelles mesures, Airbnb a exprimé ses doutes quant à leur efficacité. Pour elle, cette loi ne résoudra pas forcément les problèmes d’accès au logement et regrette les restrictions qui pourraient limiter l’activité de ses utilisateurs. L’enjeu est pourtant de taille pour Airbnb : la France est son deuxième marché mondial, avec plus de 29 000 communes où des annonces sont publiées.

Pour Airbnb, les impacts sont nombreux. La révision fiscale rend les locations touristiques moins compétitives par rapport à la location longue durée, et les restrictions sur le nombre de jours de location ainsi que les quotas communaux risquent de réduire le nombre d’annonces disponibles. Ces mesures pourraient donc affecter directement les revenus de la plateforme.

Malgré tout, cette loi anti-Airbnb vise davantage à réguler qu’à interdire. Si les nouvelles règles sont bien appliquées, elles pourraient limiter la présence massive de la plateforme dans les zones tendues, mais Airbnb est loin de disparaître en France. La réussite de cette régulation repose également sur la capacité des communes à faire respecter ces nouvelles règles, ainsi que sur l’efficacité des décrets d’application à venir dans les prochains mois.

Si la loi anti-Airbnb a pour but de limiter les locations courte durée, la plateforme devra alors s’adapter aux nouvelles règles, au risque de voir de nombreux propriétaires se détourner de son modèle pour privilégier la location longue durée. Pour les municipalités, la bataille pour réguler les meublés touristiques ne fait que commencer.