Reste à vivre : emprunter malgré un taux d'endettement élevé

Votre capacité d’emprunt est déterminée par votre taux d’endettement, souvent limité à 33 %. Par ailleurs, le reste à vivre est un autre indicateur de votre capacité à emprunter. Il peut jouer en votre faveur ou en votre défaveur en fonction de son niveau. Nous vous détaillons tout dans cet article.

Le reste à vivre : votre revenu réellement disponible

Qu’est ce que le reste à vivre ?

Le reste à vivre est un indicateur qui permet de connaître le niveau de vie d’une personne ou d’un ménage. Il s’agit de l’argent dont vous disposez après le paiement des charges. Généralement on le calcule sur une période d’un mois car il permet de se rendre compte du niveau de vie.

Il est donc nécessaire de définir quels revenus et quelles charges sont pris en compte dans ce calcul :

Concernant les revenus pris en compte, il y a bien sûr les revenus professionnels. On prend en compte un revenu mensuel moyen.
  • Si vous n’avez qu’un revenu fixe : pas de question à se poser 🙂 !
  • En revanche, si vous avez des revenus variables on prendra la moyenne des trois dernières années.
  • Les revenus locatifs, quant à eux, sont pris en compte à 70 %. En ce qui concerne les aides sociales, elles sont rarement prises en compte. Si vous avez des enfants, les banques savent que vous touchez des aides et considèrent que cet argent leur est destiné. Il en est de même pour la pension alimentaire. Elle n’est pas prise en compte dans les revenus disponibles.
Les banques prennent en compte plusieurs types de charges différentes. Tout d’abord, les charges liées à l’habitat sont prises en compte : loyer, prêt immobilier. Par ailleurs, les crédits à la consommation sont aussi déduits de votre reste à vivre (crédit étudiant, voiture par exemple). La pension alimentaire est prise en comme une charge pour celui qui la verse.
Exemple

Sur le premier graphique, nous prenons l’exemple d’un couple avec trois enfants dont les revenus mensuels s’élèvent à 2 500 €. Leur loyer est de 700 € et ils ont un crédit consommation dont la mensualité est de 108 €. Leur reste à vivre est de 1 692 € et le taux d’endettement est de 32 %.

Dans le deuxième graphique, il s’agit d’un homme vivant seul. Son salaire mensuel est de 5 000 €. Il paye des mensualités de 1 376 € pour son appartement. De plus, il possède une maison qu’il loue. Les mensualités sont de 743 € et le loyer est de 750 €. Enfin, il verse une pension alimentaire de 600 € par mois à son ex-femme. Son reste à vivre est de 2 806 € et le taux d’endettement est de 50,2 %.

Reste à vivre et taux d’endettement : quelles différences ?

Comme nous le voyons dans les exemples ci-dessus, le taux d’endettement et le reste à vivre sont deux indicateurs différents. Tous les deux influent cependant sur la capacité d’emprunt. Alors que le taux d’endettement est un taux, le reste à vivre est un montant.

Le taux d’endettement est la part des charges fixes sur les revenus. (C’est un pourcentage). Il représente donc la lourdeur des charges que vous devez supporter par rapport à vos revenus disponibles.

Le reste à vivre se calcule grâce à une soustraction (cf. plus haut), elle vous donne donc vos revenus disponibles une fois les charges payées.

Les deux indicateurs sont étroitement liés et seront tous les deux considérés par les banques au moment d’une demande de prêt immobilier. Ils permettront de déterminer votre capacité d’emprunt.

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Reste à vivre et taux d’endettement influent sur votre capacité d’emprunt

Les deux indicateurs sont à prendre en compte. En effet dans certains cas, même si le taux d’endettement respecte la limite, les emprunteurs ont un reste à vivre trop faible. Cela effraye les banques. A l’inverse un taux d’endettement supérieur à 33 % peut être accepté par les banques si le reste à vivre est conséquent.

Attention
Fin décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a sorti de nouvelles recommandations relatives au crédit immobilier(, dont la conséquence est un durcissement de la règle des 33 % dans quasiment tous les établissements bancaires.

Ainsi, la proportion de crédits allant au-delà du taux des 33 % doit se réduire : les banques doivent mieux choisir les dossiers qui ont accès à ce type de financement. Il va donc s’adresser en priorité aux résidences principales, et seront nécessairement soumis à des conditions de revenus (variables en fonction des établissements et susceptibles d’évoluer au cours du temps).

Votre expert crédit est justement là pour vous accompagner dans le montage de votre financement pour faire en sorte de rentrer dans ce nouveau cadre légal. Il pourra également orienter votre dossier vers les établissement les plus à mêmes de l’accepter.

Reprenons les exemples ci-dessus. Dans le cas du couple avec trois enfants, le taux d’endettement est respecté. Selon la règle du 33 %, les banques pourraient accepter un crédit immobilier dont les mensualités seraient égales au loyer actuel. Cependant un reste à vivre de 1 692 €. Cependant pour un couple avec 3 enfants ce reste à vivre parait assez faible. Leur crédit pourrait ne pas être accepté.

A l’inverse, dans le cas numéro deux, le taux d’endettement est extrêmement élevé mais le reste à vivre de cet emprunteur est de 2 800 € par mois. Cette situation parait moins risquée que la première.

Bien sûr, d’autres critères jouent aussi sur votre capacité d’emprunt. Votre patrimoine immobilier et mobilier, s’il est important, joue en votre faveur mais n’est pas pris en compte dans vos revenus mensuels. Par ailleurs, votre comportement financier est également étudié. Les découverts bancaires récurrents peuvent vous empêcher d’emprunter même si votre taux d’endettement et votre reste à vivre sont excellents. Et oui, les banques favorisent plus ou moins certains types de dossier !
A retenir
  • Le reste à vivre représente votre revenu disponible après paiement des charges fixes
  • Un reste à vivre important peut vous permettre d’emprunter même si votre taux d’endettement est supérieur à 33 %
  • Le reste à vivre joue donc un rôle important dans votre capacité d’emprunt
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