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Bien évaluer les travaux nécessaires dans le cadre d'un achat immobilier
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Lauriane Potin
Mis à jour le 09 juin 2021
Bien évaluer les travaux nécessaires dans le cadre d'un achat immobilier
Qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, le bien immobilier que vous avez repéré nécessite quelques travaux avant de devenir le bien idéal ?

Il est primordial de bien chiffrer le coût de votre rénovation afin de voir si cela rentre dans votre budget et de prendre en compte ce coût dans la demande de crédit que vous ferez vraisemblablement pour acquérir le bien.

Bien estimer les travaux nécessaires permet également de réduire le prix du bien immobilier car c’est un bon argument dans la négociation.

Quel est le coût moyen des travaux pour un achat immobilier ?

Il n'existe pas de coût moyen des travaux à proprement parler puisque les biens, les projets immobiliers et les goûts de chacun sont différents.

Le prix des travaux va dépendre de nombreux paramètres. Parmi lesquels on peut retrouver :

  • La surface à rénover ;

  • La nature des travaux ;

  • La difficulté du chantier ;

  • Le choix des matériaux et de l’artisan.

Différencier les types de travaux

La première étape pour estimer le coût moyen des travaux de votre futur bien immobilier est de connaître le type de travaux à effectuer.

Entre des travaux de rénovation et des travaux d’amélioration il y a souvent une grande différence de prix.

Exemple

Rafraîchir les murs coûte moins cher que rénover une partie de la salle de bain ou modifier la plomberie.

Important

Pour un simple rafraîchissement comptez entre 200 € et 500 €/m2 TTC.

Pour une rénovation partielle, le prix tourne autour de 500 € à 800 €/m2 TTC et 800 € à 2 000 €/m2 TTC pour une rénovation complète voire lourde.

Connaître la nature des travaux à réaliser vous permettra également de savoir si vous avez le droit à une réduction d’impôts.

Comment déterminer les travaux à effectuer ?

Pour déterminer les possibles travaux à effectuer sur votre bien, il est essentiel de prendre le temps d’inspecter chaque recoin, du sol au plafond, et ce pour toutes les pièces, sans oublier les fondations.

N’hésitez pas à poser toutes les questions nécessaires à l’actuel propriétaire.

Afin de vous aider dans votre « chasse aux travaux », Pretto a recensé les points à vérifier pièce par pièce :

Pour les pièces d’eau :

  • L'état des équipements de la salle de bain : la douche et/ou la baignoire, les lavabos, le bidet, etc.

  • Le système d’aération et de ventilation ;

  • La présence d’humidité (tâches, odeur) ;

  • L'état des conduites et de la robinetterie : ouvrez les robinets pour vérifier la présence d'éventuelles fuites d'eau ;

  • La présence de branchements et de tuyaux, notamment pour installer une machine à laver ;

  • L’état et la propreté des joints des carrelages.

Pour la cuisine :

  • L’agencement de la cuisine (vérifier s’il est fonctionnel et vous convient) ;

  • Le nombre de prises pour les équipements électriques ;

  • La disposition des arrivées et sorties d'eau, notamment pour le branchement d'un lave-vaisselle ;

  • L’espace nécessaire à l’installation d’appareils électroménagers (réfrigérateur, cuisinière, hotte...).

Pour les vérifications générales :

  • L’étanchéité du toit ou de la terrasse ;

  • L’état des murs (la présence de fissures, trace d’humidité) ;

  • L’isolation des murs ;

  • L’état du sol et des planchers ;

  • L’état des infrastructures existantes (équipement, chaudière…) ;

  • L’état de la cave ou du garage.

Bon à savoir

Si vous souhaitez acquérir un appartement, faites attention aux parties communes (cage d’escalier, toit, chauffage central…).

N’hésitez pas à signaler tout désagrément : certains travaux peuvent être pris en charge par la copropriété !

Pretto dispose d'une checklist que vous pouvez télécharger. Pour une maison ou un appartement, la checklist vous permettra de garder un œil sur tous les éléments à vérifier.

Si vous rencontrez des difficultés pour télécharger ces deux documents. N'hésitez pas à télécharger la version Word : télécharger la checklist maison ou télécharger la checklist appartement.
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cover Pretto

Intégrer les estimations des travaux dans votre budget global

Les travaux à effectuer cumulés peuvent parfois s’avérer coûteux. Aussi, une fois que vous aurez une idée du montant qu’ils représenteront, pensez bien à l’intégrer dans votre budget global pour éviter de dépasser vos prévisions initiales !

Pour cela, Pretto a mis en place une simulation de budget afin de vous aider à vous projeter en intégrant directement le coût des travaux dans votre prêt immobilier.

Évaluer les travaux a un impact sur votre demande de prêt immobilier

Le taux d’intérêt d’un prêt immobilier est toujours bien plus intéressant qu’un prêt à la consommation. Pour profiter de cet avantage, vous pourriez légitimement être tenté d’intégrer le montant des travaux dans votre prêt.

C’est tout à fait possible moyennant quelques démarches supplémentaires telles que la présentation de devis.

Vous devez présenter des devis

En période de visite, une estimation du montant des travaux peut suffire à vous faire une idée du montant global du prêt. Il est possible d’avoir une estimation assez précise des travaux, notamment sur certaines plateformes digitales.

A savoir
En revanche, lorsque le bien est trouvé et que l’heure est au financement du projet, il vous faut obligatoirement présenter à la banque des devis fermes et complets afin de négocier le prêt immobilier.

Ces devis sont essentiels pour obtenir votre prêt immobilier ! En effet, l’accord du montant supplémentaire destiné aux travaux ne peut se faire sans un devis signé par l’entreprise.

Vous allez donc devoir contacter des artisans capables de chiffrer avec précision vos travaux et de vous fournir tous vos différents devis. Le ou les artisans qui vous fourniront les devis peuvent également vous être d’une grande utilité en se déplaçant évaluer l’état de votre futur bien.

En tant que professionnel, il(s) peu(ven)t ainsi vous conseiller sur l’ampleur et la faisabilité des travaux, déceler d’éventuels vices cachés, ou encore réaliser un audit énergétique du bien.

Les travaux et l’apport immobilier

Dans le cadre d’un prêt immobilier avec travaux, l’apport personnel est important. Les banques apprécient particulièrement que vous ayez des liquidités disponibles à l’issue de votre achat et des travaux prévus. Le principal intérêt dans cette situation est de pouvoir subvenir à une dépense non prévue, ce qui n’est pas rare.
Attention

En effet, les travaux restent toujours incertains et il peut y avoir des travaux supplémentaires ou des vices cachés.

Il est donc préférable de garder un peu de marge ! Généralement, une marge de 10 % représente une bonne sécurité pour faire face aux imprévus.

Encore une fois, c’est pour cela qu’il est important d’estimer les travaux le plus précisément possible. Cela permet d’éviter au maximum ce genre de mésaventures. En cas d’imprécision sur l’estimation ou les devis, la marge de 10 % pourrait en effet ne plus suffire pour pallier les réels imprévus.

Le courtier immobilier vous aide à monter votre demande de prêt avec travaux

En temps normal, un crédit immobilier requiert déjà beaucoup de temps et d’attention. Mais, vous l’aurez compris, une demande de prêt immobilier avec travaux demande encore un peu plus de travail, d’organisation et de rigueur qu’un prêt classique.

C’est là que le courtier immobilier intervient.

Bon plan

Ce professionnel peut vous aider à monter votre demande de prêt avec travaux afin que celle-ci aie le plus de chance d’être acceptée par une banque.

En plus de monter votre dossier, le courtier immobilier se charge de le défendre auprès de ses partenaires bancaires. Grâce à son expertise et ses arguments, vous gagnez du temps, mais aussi de l’argent.

Comment bien choisir son artisan pour évaluer ses travaux ?

Le ou les artisans que vous allez choisir ont un rôle capital dans votre projet immobilier, autant au moment du prêt qu’au moment de faire les rénovations. Il est donc important de ne pas le choisir à la légère.

Pour estimer vos travaux, il vous faut faire appel à un artisan immatriculé au répertoire des métiers et son immatriculation doit figurer sur les devis. Vous n’êtes cependant pas obligé de choisir un artisan labellisé, bien que cela puisse être rassurant quant à ses qualifications.

A noter
La mention RGE est parfois obligatoire. Notamment si vous souhaitez obtenir des aides au financement telles que le CITE (Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique), l'éco-ptz ou encore les aides de l'agence nationale pour l'habitat (Anah).

L’artisan choisi doit également disposer des assurances obligatoires et être capable de vous les présenter sur simple demande.

Enfin, renseignez-vous sur son travail. Si vous y avez accès, le bouche à oreille est le meilleur moyen de savoir si un artisan fait du bon travail ou pas.

Si vous ne connaissez personne dans votre entourage capable de vous suggérer un professionnel, prospectez et, si vous en avez la possibilité, allez observer par vous-même ses précédentes réalisations.

A retenir
  • Si votre bien nécessite des travaux, adressez-vous à un professionnel qui pourra en chiffrer le montant.
  • Pensez à garder une marge de 10 % environ afin de faire face à d'éventuelles dépenses imprévues.

  • Renseignez-vous pour savoir si vous êtes éligibles aux dispositifs d'aides, notamment pour les travaux de rénovation énergétique et d'adaptation à l'habitat.

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