Permis de construire : tout savoir pour construire la maison de ses rêves

• la construction de nouvelles maisons ;

• les travaux d’agrandissement créant plus de 20 m² de surface de plancher (ou 40 m² en zone urbaine d’une commune couverte par un PLU) ;

• la modification de la structure ou de la façade d’un bâtiment existant ;

• le changement de destination d’un bâtiment (par exemple, transformer un local commercial en habitation).

Déclaration préalable ou permis de construire ?

La déclaration préalable est suffisante pour les projets de moindre envergure, comme :

• les travaux d’extension entre 5 et 20 m² de surface de plancher ;

• les modifications de façade sans changement d’usage ;

• la construction d’annexes (abris de jardin, garages) de moins de 20 m².

Un permis de construire est requis pour les projets plus importants ou plus complexes.

Le permis de construire est valable pendant trois ans à compter de sa délivrance. Il peut être prolongé deux fois, pour une durée d’un an à chaque fois, portant sa validité totale à cinq ans. Vous avez ainsi tout le temps nécessaire pour peaufiner chaque détail de votre projet sans stress.

Le propriétaire du terrain ou une personne mandatée (architecte, maître d’œuvre) peut déposer un permis de construire. Même un acheteur potentiel, avec l’accord du propriétaire, peut faire la demande. C’est une belle opportunité pour commencer à concrétiser votre rêve dès l’achat du terrain !

Il est également possible pour une collectivité publique ou une personne morale, comme une entreprise ou une association, de déposer un permis de construire, à la condition de détenir des droits sur le terrain concerné.

Les frais liés à un permis de construire varient en fonction de plusieurs critères :

• Frais administratifs : Ils peuvent aller de 20 à 60 euros.

• Frais de consultation d’un architecte (si la surface de plancher dépasse 150 m²) : Entre 1 500 et 3 000 euros.

• Taxes d’aménagement : Calculées en fonction de la surface et de la commune, elles peuvent varier largement. En général, elles sont comprises entre 2 et 7 % du coût des travaux.

• Frais de dossier : Ils varient selon les prestataires et peuvent inclure les frais pour la réalisation des plans et des documents nécessaires à la demande.

La demande de permis de construire doit être déposée à la mairie de la commune où se situe le terrain. Certaines communes proposent également une demande en ligne. Le dossier complet doit inclure le formulaire de demande, les plans, la notice descriptive, et tous les autres documents requis par les règlements locaux d’urbanisme.

Quels documents fournir ?

• Un formulaire de demande de permis de construire (Cerfa n° 13406*07) ;

• Un plan de situation du terrain ;

• Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier ;

• Une notice décrivant le terrain et le projet.

• Des plans de coupe du terrain et de la construction ;

• Un document graphique pour apprécier l’insertion du projet dans son environnement ;

• Des photos pour situer le terrain dans l’environnement proche et lointain.

Un permis de construire peut être refusé si le projet ne respecte pas :

• le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune ;

• les règles de sécurité ou de protection de l’environnement ;

• les servitudes d’utilité publique, comme les lignes électriques ou les zones inondables ;

• les exigences esthétiques, surtout dans les zones protégées ou près des monuments historiques.

Chaque commune dispose de ses propres réglementations d’urbanisme. Le choix des couleurs, des matériaux et le rendu final du projet doivent être en accord avec le paysage environnant, notamment si votre projet se situe dans un lotissement, dans une zone protégée ou à proximité d’un monument classé.

Au-delà des réglementations propres à votre commune, la majorité d’entre elles sont soumises à un Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui doit être respecté également. Plus simplement, vous ne pouvez pas forcément faire ce que vous voulez, et savoir ce que vous pouvez faire n’est jamais clair et précis.

Quels recours possibles ?

Modifier votre projet

Si le refus est lié à des critères esthétiques ou à des aspects spécifiques du PLU, vous pouvez envisager de modifier votre projet. Cela peut inclure :

• Changer la couleur ou le modèle : Si les couleurs ou les matériaux proposés ne sont pas conformes aux règles locales, optez pour des alternatives acceptées par la commune.

• Ajuster la conception : Adaptez la hauteur, la surface, ou l’implantation de votre construction pour qu’elle soit conforme aux exigences du PLU et des règles de sécurité ou de protection de l’environnement.

Consulter les services d’urbanisme

Prenez rendez-vous avec les services d’urbanisme de votre mairie. Ils pourront vous fournir des conseils précis sur les modifications à apporter pour rendre votre projet conforme aux réglementations en vigueur.

Faire appel de la décision

Si vous estimez que le refus est injustifié ou que votre projet respecte bien les règles d’urbanisme, vous pouvez faire appel de la décision. Voici les étapes possibles :

• Recours gracieux : Adressez un recours gracieux au maire de votre commune dans un délai de deux mois à partir de la notification de refus, en exposant vos arguments et en demandant une révision de la décision.

• Recours contentieux : Si le recours gracieux n’aboutit pas, vous pouvez saisir le tribunal administratif pour contester la décision.

Réévaluer votre projet

Malheureusement et c’est un peu extrême, mais si toutes les tentatives échouent, il peut être nécessaire de réévaluer votre projet globalement. Envisagez d’autres solutions ou emplacements qui pourraient être plus compatibles avec les réglementations locales.

Lorsque vous déposez une demande de permis de construire, il est important d’anticiper les délais d’obtention pour mener à bien votre tout nouveau projet immobilier.

Pour les projets courants, le délai d’instruction est généralement de 2 mois pour une maison individuelle et ses annexes, et de 3 mois pour les autres constructions. Si votre projet est situé dans une zone protégée (proximité de monuments historiques, sites classés, etc.), le délai peut être prolongé à 4 mois ou plus, en fonction des consultations nécessaires (Architecte des Bâtiments de France, Commission des sites, etc.).

La mairie peut vous notifier une prolongation du délai d’instruction dans le mois suivant le dépôt de votre dossier, si des pièces supplémentaires sont requises ou si des consultations complémentaires sont nécessaires.

À l’issue du délai d’instruction, plusieurs résultats sont possibles :

• accord tacite : si vous ne recevez aucune réponse à la fin du délai, le permis est tacitement accordé ;

• accord explicite : la mairie vous délivre un arrêté accordant le permis ;

• refus : la mairie peut refuser la demande, en vous notifiant les motifs du refus.

Une fois accordé, le permis de construire est valable pour 3 ans. Vous devez commencer les travaux dans ce délai, sinon le permis devient caduc. Toutefois, vous pouvez demander une prolongation d'un an, deux fois maximum, portant ainsi la validité totale du permis à 5 ans. Les tiers disposent de 2 mois à compter de l’affichage du permis sur le terrain pour contester la décision. En général, comptez entre 2 à 4 mois pour obtenir un permis de construire, en fonction de la complexité de votre projet et de sa localisation.