Comment investir pour être rentier en immobilier ?

Vivre de ses loyers : un rêve de liberté financière qui circule beaucoup, entre posts Instagram de coachs et rayons de librairies spécialisées. Mais derrière le fantasme, il y a une réalité à comprendre. Combien de biens acheter pour en tirer suffisamment de revenus ? Quels investissements privilégier ?

Concrètement, devenir rentier immobilier demande de suivre plusieurs étapes clés : définir votre objectif de rente mensuelle, constituer un apport, sélectionner des biens avec un bon rendement locatif (4 à 6 %), utiliser l'effet de levier du crédit... et bien d'autres stratégies. Comptez entre 10 et 20 ans selon votre situation de départ. On vous explique tout.

Un rentier immobilier est une personne qui vit, totalement ou partiellement, des revenus générés par son patrimoine immobilier. Ces revenus proviennent principalement des loyers perçus sur des biens mis en location.

L'objectif : constituer un portefeuille suffisamment important pour que les loyers couvrent vos besoins financiers. Contrairement au salariat, les loyers constituent des revenus dits « passifs » qui tombent régulièrement.

Pour autant, devenir rentier ne signifie pas forcément arrêter toute activité professionnelle. Dans la pratique, de nombreux investisseurs commencent par utiliser leurs revenus locatifs comme complément de revenu avant, éventuellement, d’envisager d’en vivre pleinement.

Devenir rentier immobilier ne se fait pas en un jour. Comptez entre 10 et 20 ans selon votre apport de départ, votre capacité d'emprunt et votre rythme de réinvestissement. Voici les principales étapes à suivre pour construire votre patrimoine locatif :

• Définir vos objectifs financiers et le montant de rente mensuelle souhaité

• Constituer un apport initial et optimiser votre capacité d’emprunt

• Sélectionner les bons investissements locatifs avec un rendement attractif

• Utiliser l’effet de levier du crédit pour multiplier les acquisitions

• Réinvestir les loyers pour accélérer la constitution de votre patrimoine

• Diversifier vos placements immobiliers pour sécuriser vos revenus

Mais ce n’est pas tout. Détaillons chacune de ces étapes pour comprendre comment les mettre en œuvre concrètement.

Avant de vous lancer, posez-vous la bonne question : de combien avez-vous besoin chaque mois pour vivre confortablement ? Cette réponse déterminera votre plan d’investissement.

À titre d'exemple, pour un célibataire en province, comptez environ 1 500 € nets mensuels (loyer, charges courantes, loisirs). Pour un couple en région parisienne, le besoin grimpe plutôt autour de 3 500 € par mois. Si vous visez 2 000 € de rente mensuelle, vous devrez constituer un patrimoine capable de générer ce montant net après charges, impôts et remboursement des éventuels crédits. Soyez réaliste dans vos calculs et prenez en compte tous les postes de dépenses : taxe foncière, charges de copropriété, assurance, entretien et vacance locative.

Cette première étape est essentielle car elle vous permet de définir un cap clair et de mesurer vos progrès au fil du temps.

Pour devenir rentier immobilier, l’apport n’est pas toujours obligatoire, mais il facilite grandement vos démarches bancaires. Visez idéalement 10 à 20 % du prix d'achat pour rassurer les banques. Plus votre apport est conséquent, plus vous pourrez négocier de bonnes conditions de crédit.

Tous les biens immobiliers ne se valent pas. Pour viser l’indépendance financière, il est recommandé de cibler des investissements avec un bon rendement locatif : dans de nombreuses grandes villes (telles que Paris, Lyon ou Bordeaux), les rendements bruts se situent généralement entre 4 et 6 %, tandis que certaines villes moyennes (Saint-Étienne, Perpignan ou encore Mulhouse) peuvent offrir des rendements allant jusqu’à 8 % grâce à des prix d’achat plus bas.

Recherchez des zones où la demande locative est forte : villes étudiantes, bassins d’emploi dynamiques, zones bien desservies par les transports. Un studio bien situé en centre-ville peut parfois rapporter plus qu’un grand appartement dans un secteur moins recherché.

Vous pouvez aussi diversifier votre patrimoine avec des parkings (faible investissement de départ, peu de gestion) ou des commerces (rendements intéressants mais vacance locative possible).

En empruntant pour acheter un bien locatif, vous utilisez le capital de la banque pour vous constituer un patrimoine. Les loyers remboursent ensuite votre crédit, et au terme du prêt, vous devenez propriétaire du bien sans avoir sorti l’intégralité de la somme de votre poche.

Mieux encore : pendant la durée du crédit, vous profitez de la fiscalité avantageuse des revenus fonciers et vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs.

Une fois que vos premiers loyers tombent, vous avez deux options : les dépenser ou les réinvestir. La seconde option est bien plus efficace pour devenir rentier immobilier rapidement. En réinvestissant vos loyers, vous constituez plus vite un nouvel apport pour votre prochain achat.

Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Diversifier votre patrimoine immobilier vous protège contre les risques locaux : baisse du marché dans une ville, problème de vacance locative ou évolution défavorable d’un quartier.

Cette diversification demande plus de gestion, mais elle sécurise vos revenus sur le long terme.

Il existe plusieurs stratégies d’investissement pour construire votre patrimoine locatif. Chacune présente ses avantages et ses contraintes selon votre profil, vos objectifs et vos moyens financiers.

Voici un tableau comparatif pour vous aider à choisir :

Vos rentes immobilières sont imposées comme tous vos revenus. Pour optimiser votre fiscalité, vous pouvez créer du déficit foncier en rénovant des logements anciens qui demandent d’importants travaux.

Le principe est simple : les frais liés à votre investissement dépassent temporairement les loyers perçus, créant ainsi un déficit. Ce déficit sera déduit de vos autres revenus pour réduire vos impôts, soit l’année de réalisation, soit sur les années suivantes.

• Vos recettes locatives meublées (loyers + charges) doivent dépasser 23 000 € HT par an (prorata temporis la première année).

• Ces recettes doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC, etc.).

Vous devez par ailleurs vous immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et exercer l’activité de manière habituelle et continue.

Avantage fiscal clé : l’exonération d’IFI. Les biens réellement affectés à l’activité LMP sont considérés comme biens professionnels et exclus de l’assiette de l’IFI, sous réserve que l’activité respecte bien ces seuils. Ce régime convient particulièrement aux investisseurs patrimoniaux avec de forts revenus locatifs, mais implique une gestion active et des obligations comptables renforcées.

Investir dans un parking est une solution accessible pour débuter sans disposer de moyens financiers importants. Le prix d’achat d’un parking oscille entre 5 000 € et 25 000 € selon la ville et l’emplacement.

Les parkings présentent plusieurs avantages pour devenir rentier immobilier. Selon différentes études de marché, ils offrent souvent un rendement brut moyen compris entre 6 et 9  %, contre environ 3 à 4 % pour un logement classique dans la même zone, grâce à un prix d’achat plus faible et à des charges limitées.

Dans certaines villes et configurations très favorables, des rendements bruts pouvant atteindre 8 à 10  % sont possibles sur des parkings bien situés. C'est notamment le cas à Strasbourg (10,4 %), Vaulx-en-Velin, Laval, Quimper (8,6 % à 8,7 %) ou encore Nîmes et Montauban (8,2 % à 8,4 %), selon le Baromètre de l'immobilier de parking de MonsieurParking.com et les données SeLoger. Ces performances exceptionnelles dépendent fortement de l'emplacement (centres-villes de villes moyennes, zones à forte tension locative) et du niveau de demande.

La location d’un parking obéit au Code civil, ce qui vous donne plus de latitude qu’avec un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. En cas d’impayé, la résiliation est plus simple et plus rapide qu’avec un locataire d’appartement. Moins de tracas, plus de rentabilité : un bon point de départ pour construire votre patrimoine locatif.

Si vous êtes salarié en CDI avec des revenus stables et une bonne capacité d’épargne, vous disposez d’un avantage certain pour convaincre les banques et emprunter. Les investisseurs qui démarrent jeunes bénéficient aussi du temps, cet allié précieux qui permet de multiplier les acquisitions progressivement.

En revanche, si vous partez avec peu d’apport et des revenus modestes, le parcours sera plus long. Vous pouvez commencer par de petits investissements comme des parkings ou des studios, puis réinvestir vos loyers pour grossir progressivement votre patrimoine.

L'essentiel : ne pas brûler les étapes. Certains y parviennent en 10 ans en prenant des risques calculés, d'autres préfèrent sécuriser chaque acquisition et mettent 20 ans. Les deux approches se valent.

Certaines erreurs peuvent ralentir ou compromettre votre projet de devenir rentier immobilier. On fait le point sur les pièges les plus fréquents et comment les éviter.

Beaucoup d’investisseurs débutants se focalisent uniquement sur le montant du loyer sans prendre en compte toutes les charges qui viennent grignoter la rentabilité. Taxe foncière, charges de copropriété, assurance, travaux d’entretien, vacance locative : ces postes peuvent représenter 30 à 40 % de vos loyers.

Notre conseil établissez un budget réaliste en intégrant tous ces éléments. Prévoyez aussi une épargne de sécurité équivalente à 3 à 6 mois de loyers pour faire face aux imprévus comme une chaudière à remplacer ou un locataire défaillant.

D'après une étude de l'INSEE de 2024, la vacance des logements se concentre principalement dans les zones rurales et éloignées des centres urbains, caractérisées par un manque d'infrastructures de transport et un éloignement des bassins d'emploi. L'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) confirme que les logements vacants souffrent souvent d'une « inadéquation avec les besoins du marché » : environnement à faible attractivité résidentielle avec équipements, services et transports insuffisants.

Concrètement, un bien situé dans une zone dynamique et bien desservie attire plus facilement des locataires, minimisant les périodes de vacance locative. Les biens proches des transports, des pôles d'emploi ou des campus bénéficient d'une demande locative profonde qui sécurise les revenus, même si le rendement brut peut être légèrement inférieur en raison d'un prix d'achat plus élevé. C'est l'arbitrage entre rendement brut et continuité locative : les quartiers bien connectés offrent une meilleure stabilité de revenus sur le long terme.

Notre conseil : privilégiez les zones où la demande locative est forte et pérenne. Proximité des transports, commerces, écoles, bassins d’emploi dynamiques : ces critères assurent une location rapide et des loyers stables dans la durée.

Investir dans l’immobilier sans connaître le marché local, c’est comme naviguer sans boussole. Vous risquez de surpayer votre bien ou de cibler un secteur en déclin. Par exemple, acheter dans une ville moyenne où le taux de vacance locative dépasse 10 % et où la population décline peut vous condamner à des périodes sans locataire récurrentes.

Notre conseil : prenez le temps d’étudier les prix au m², les loyers pratiqués, le taux de vacance et les projets d’aménagement à venir. Consultez les données disponibles en ligne, parlez avec des agences locales et visitez les quartiers avant d’acheter.

Notre conseil : soyez réaliste dans vos projections. Un rendement brut de 4 à 6 % dans une grande ville est déjà satisfaisant. Prenez toujours une marge de sécurité dans vos calculs et ne comptez pas uniquement sur la plus-value future.

Beaucoup d’investisseurs négligent l’importance d’être bien conseillé au moment de leur financement. Passer par sa banque habituelle sans comparer peut vous faire perdre des milliers d’euros sur la durée de votre crédit. Sur un prêt de 150 000 € sur 20 ans, une différence de 0,5 point de taux représente environ 8 000 € d'économies.

Notre conseil : faites-vous accompagner par un courtier spécialisé en investissement locatif. On négocie pour vous auprès de plusieurs banques pour vous décrocher les meilleures conditions de crédit et optimiser votre montage financier. Chez Pretto, nous négocions pour vous auprès de plus de 100 banques partenaires pour vous décrocher les meilleures conditions de crédit et optimiser votre montage financier.

Devenir rentier immobilier demande du temps, de la stratégie et de la rigueur, mais c’est un objectif accessible à condition d’y aller progressivement. En choisissant les bons investissements, en optimisant votre financement et en évitant les erreurs classiques, vous pouvez constituer un patrimoine locatif qui génère des revenus passifs réguliers.

Gardez à l'esprit vos objectifs, évaluez les gains potentiels et les risques pris. Et surtout, n'hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels pour maximiser vos chances de réussite.