L’accès à la propriété, un enjeu politique

Longtemps réservée aux ménages les plus aisés, la propriété immobilière est aujourd’hui accessible au plus grand nombre. C’est le résultat de la démocratisation des crédits immobiliers, mais aussi de politiques du logement mises en place dès la fin de la Seconde Guerre Mondiale : l’État dispose aujourd’hui de divers outils et aides pour garantir l’accès à la propriété aux ménages les plus modestes. On parle alors d’accession sociale.

Il y a désormais de grandes raisons de se lancer dans l'investissement immobilier même si vous êtes primo accédant.

L’accession à la propriété fait rêver les Français

L’accession à la propriété est le principal motif de déménagement pour les Français (40 %) selon un sondage publié en 2019 par les Notaires de France. Le fait de devenir propriétaire après avoir été locataire est donc une question cruciale pour de nombreux Français.

Plus encore, pour la majorité d’entre eux, l’achat d’un bien immobilier est perçu comme l’objectif d’une vie. Plus de 70 % des personnes interrogées estiment ainsi qu’il faut être propriétaire de sa résidence principale avant l’âge de la retraite !

Les principales motivations des Français souhaitant accéder à la propriété sont financières. Pour eux, payer un loyer indéfiniment consiste à perdre de l’argent, tandis que devenir propriétaire leur permet de réaliser un placement pérenne.

Du côté des locataires, le manque de moyens financiers reste, pour 60 % d’entre eux, le principal frein à l’accès à la propriété.

En 2020, malgré la crise sanitaire, le désir d’achat des Français est resté fort.

Les règles strictes du HCSF ont réduit la part des dossiers finançables : les ménages les plus modestes ont plus de mal à obtenir un crédit. Heureusement, divers dispositifs peuvent les aider à accéder à la propriété.

Des aides sont mises en place pour faciliter l’accès à la propriété

Afin d’aider les ménages les plus modestes à accéder à la propriété, l’État a mis en place différents dispositifs, comme la location accession à la propriété immobilière, le Prêt Accession Sociale (PAS), ou le Prêt Social de Location-Accession (PSLA).

Pour permettre la construction de nouveaux logements sociaux, la loi Elan prévoit d’augmenter le nombre de logements sociaux vendus à leurs occupants, à l’initiative des organismes HLM qui les gèrent. Le prix de vente est alors fixé par l’organisme HLM lui-même, après consultation du maire de la commune.

Ce dispositif permet ainsi aux ménages les plus modestes, qui habitent un logement social depuis plus de 2 ans, de racheter leur logement à un tarif préférentiel.

Le Prêt Accession Sociale (PAS) est tout à fait compatible avec l’achat de logement social par ses occupants. Accessible sous conditions de ressources et en fonction de la zone d’implantation du bien, le PAS permet aux ménages les plus modestes d’acheter ou construire un bien immobilier grâce à un crédit à prix réduit.

Les acquéreurs doivent alors trouver eux-mêmes leur financement parmi les différents prêts immobiliers existants, et restent éligibles aux différents prêts aidés proposés par l’État.

L’accession est notamment facilitée par une réduction des frais de garantie, des frais de dossier et des frais de notaire.

Les plafonds de revenus par zone sont les suivants :

Dans la même lignée, le Prêt Social de Location-Accession (PSLA) permet aux locataires, après une certaine durée de location, d’accéder à la propriété grâce à un prix de vente plafonné. Pendant la phase locative, le ménage verse ainsi une redevance, qui comprend le loyer et une part dite "acquisitive", qui permet de constituer un apport qui sera utilisé au moment de l’acquisition.

Le PSLA concerne uniquement les logements neufs définis éligibles par l’État et impose des plafonds de loyer et de prix :

Autre levier de l’accession sociale, aux côtés du PAS et du PSLA : le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Selon Service-Public.fr, il permet aux primo-accédants sous conditions de ressources de financer sans intérêts jusqu’à 50 % de leur opération. Depuis avril 2025 et jusqu’au 31 décembre 2027, il est ouvert sur tout le territoire pour un logement neuf ; dans l’ancien, il est réservé aux zones B2 et C, avec des travaux d’au moins 25 % du coût total.

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un autre dispositif d’accession sociale : il dissocie la propriété du bâti de celle du foncier, resté aux mains d’un organisme agréé, ce qui permet d’acheter un logement 30 à 50 % moins cher que le prix du marché classique. Boris, la plateforme publique dédiée au BRS, détaille les conditions d’éligibilité et les organismes agréés par zone.

L’accès à la propriété face à l’endettement des ménages

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), autorité en charge de la surveillance du système financier, s’est donné pour objectif de limiter les risques d’endettement des ménages. Il a ainsi émis en décembre 2019 plusieurs recommandations, notamment en termes de durée de l’emprunt et de taux d’endettement maximum. Celles-ci ont été reprises en 2021 pour laisser plus de marge aux emprunteurs et aux banques. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, ces règles ne sont plus de simples recommandations : elles sont devenues une norme contraignante, inscrite à l’article L. 631-2-1 du Code monétaire et financier, comme le précise le ministère de l’Économie.

Obligatoires pour les banques, ces règles ne sont pas sans conséquences sur l’accès à la propriété des ménages les plus modestes.

Quel que soit le niveau des taux, les dispositifs tels que le PAS, le PSLA ou le PTZ restent des leviers majeurs de l’accession à la propriété pour nombre de Français.