L’accès à la propriété, un enjeu politique
Si la démocratisation des crédits immobiliers en est la première raison, c’est aussi le résultat de diverses politiques du logement qui se sont mises en place dès la fin de la Seconde Guerre Mondiale.
Aujourd’hui, l’Etat dispose de divers outils et aides pour garantir l’accès à la propriété aux ménages les plus modestes : on parle alors d’accession sociale.
L’accession à la propriété fait rêver les Français
Les principales motivations des Français souhaitant accéder à la propriété sont financières.
Pour eux, payer un loyer indéfiniment consiste à perdre de l’argent, tandis que devenir propriétaire leur permet de réaliser un placement pérenne.
Du côté des locataires, la question financière constitue également le principal frein à l’accès à la propriété : pour 60 % d’entre eux, c’est le manque de moyens financiers qui empêche d’accéder à la propriété.
Malgré un contexte économique particulier, le désir d’achat des Français est toujours au beau fixe.
Selon une étude réalisée par Opinion Way pour Pretto, près de 75 % des acheteurs expriment un désir d’achat identique (51 %) voire renforcé (23 %) malgré la crise sanitaire actuelle.
De même, 62 % des Français estiment que la crise causée par l’épidémie de Covid-19 n’a pas eu d’impact sur leur capacité d’emprunt.
Certains estiment même qu’elle s’est améliorée suite au confinement, notamment 11% des 25-34 ans interrogés pendant l’étude.
Cependant, une part non-négligeable des acheteurs français (31 %) estiment que leur capacité d’emprunt est moins importante qu’avant le début de la crise.
Par ailleurs, les recommandations strictes du HCSF ont réduit la part des dossiers finançables : les ménages les plus modestes ont plus de mal à obtenir un crédit.
Heureusement, divers dispositifs peuvent les aider à accéder à la propriété.
Des aides sont mises en place pour faciliter l’accès à la propriété
Afin d’aider les ménages les plus modestes à accéder à la propriété, l’Etat a mis en place différents dispositifs, comme la location accession à la propriété immobilière, le Prêt Accession Sociale (PAS), ou le Prêt Social de Location-Accession (PSLA).
Pour permettre la construction de nouveaux logements sociaux, la loi Elan prévoit d’augmenter le nombre de logements sociaux vendus à leurs occupants, à l’initiative des organismes HLM qui les gèrent. Le prix de vente est alors fixé par l’organisme HLM lui-même, après consultation du maire de la commune.
Ce dispositif permet ainsi aux ménages les plus modestes, qui habitent un logement social depuis plus de 2 ans, de racheter leur logement à un tarif préférentiel.
Les acquéreurs doivent alors trouver eux-mêmes leur financement parmi les différents prêts immobiliers existants, et restent éligibles aux différents prêts aidés proposés par l’Etat.
Le Prêt Accession Sociale (PAS) est tout à fait compatible avec l’achat de logement social par ses occupants.
Accessible sous conditions de ressources et en fonction de la zone d’implantation du bien, le PAS permet aux ménages les plus modestes d’acheter ou construire un bien immobilier grâce à un crédit à prix réduit.
L’accession est notamment facilitée par une réduction des frais de garantie, des frais de dossier et des frais de notaire. Pour les habitants de la zone C, zone ou la tension du marché du logement est particulièrement faible, il est même possible de cumuler un PAS et une Aide Personnalisée au Logement.
Les plafonds de revenus par zone sont les suivants :
| Nombre de personnes occupant le logement | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 37 000 € | 30 000 € | 27 000 € | 24 000 € |
| 2 | 51 800 € | 42 000 € | 37 800 € | 33 600 € |
| 3 | 62 900 € | 51 000 € | 45 900 € | 40 800 € |
| 4 | 74 000 € | 60 000 € | 54 000 € | 48 000 € |
| 5 | 85 100 € | 69 000 € | 62 100 € | 55 200 € |
| 6 | 96 200 € | 78 000 € | 70 200 € | 62 400 € |
| 7 | 107 300 € | 87 000 € | 78 300 € | 69 600 € |
| 8 et plus | 118 400 € | 96 000 € | 86 400 € | 76 800 € |
La durée d’un PAS est comprise entre 5 et 30 ans, avec un taux d’intérêt fixe, variable ou modulable.
Il peut être demandé dans toutes les banques partenaires de l’Etat, avec des critères d’acceptation similaires à pour un prêt immobilier "classique".
Dans la même lignée, le Prêt Social de Location-Accession (PSLA) permet aux locataires, après une certaine durée de location, d’accéder à la propriété grâce à un prix de vente plafonné. Pendant la phase locative, le ménage verse ainsi une redevance, qui comprend le loyer et une part dite "acquisitive", qui permet de constituer un apport qui sera utilisé au moment de l’acquisition.
Le PSLA concerne uniquement les logements neufs définis éligibles par l’Etat et impose des plafonds de loyer et de prix :
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
|---|---|---|---|---|---|
| Plafonds de loyers | 13,67 €/m² | 10,51 €/m² | 9,05 €/m² | 8,68 €/m² | 8,06 €/m² |
| Plafonds de prix (Hors TVA) | 4 886 €/m² | 3 702 €/m² | 2 965 €/m² | 2 588 €/m² | 2 263 €/m² |
L’accès à la propriété face à l’endettement des ménages
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), autorité en charge de la surveillance du système financier, s’est donné pour objectif de limiter les risques d’endettement des ménages. Il a ainsi émis en décembre 2019 plusieurs recommandations, notamment en termes de durée de l’emprunt et de taux d’endettement maximum. Celles-ci ont été reprises en 2021 pour laisse plus de marge aux emprunteurs et aux banques.
Les banques sont ainsi invitées à ne pas accorder de crédit sur plus de 25 ans (sauf pour la construction, pour laquelle vous pouvez ajouter 2 ans de différé). En revanche, le taux d'endettement maximum accepté est désormais plus élevé, passant de 33 à 35 %.Cependant, le HCSF invite désormais les banques à ne pas accorder de crédit aux acquéreurs sans apport, ce qui freine grandement l’accès à la propriété des ménages les plus modestes.
Seuls les primo accédants , généralement âgés de moins de 35 ans, sont susceptibles d’obtenir des dérogations -mais elles restent bien plus rares qu’auparavant.
De plus en plus appliquées par les banques, ces recommandations ne sont pas sans conséquences sur l’accès à la propriété des ménages les plus modestes.
La finançabilité globale des Français, autrement dit, leur capacité à voir leur projet immobilier financé par les banques, a chuté de 5 points au cours de l’année 2020, notamment due à la crise sanitaire.
Concernant l’achat d’une résidence principale, cette baisse de finançabilité est de 3 points. Une baisse qui n’est certes pas alarmante, mais qui a beaucoup plus d’impact sur les ménages modestes.
Même si les taux des crédits sont toujours très attractifs, les dispositifs tels que le PAS, le PSLA restent des leviers majeurs de l’accession à la propriété pour nombre de Français.
Pour permettre aux ménages les plus modestes d'accéder à la propriété, l'Etat a mis en place des aides comme le Prêt Accession Sociale (PAS) ou le Prêt Social de Location-Accession (PSLA).
Grâce à la loi Elan, les ménages les plus modestes qui habitent un logement social depuis plus de deux ans peuvent racheter le logement en question à des tarifs concurrentiels.
Avec un PAS, l'emprunteur peut acheter un logement social.
