Acheter ou louer sa résidence principale : comment choisir ?

Vaut-il mieux continuer de louer ou acheter sa résidence principale ? C’est une question très fréquente, et la réponse dépend surtout de la durée pendant laquelle vous comptez rester dans le logement. Dans l’exemple chiffré de Pretto, un couple parisien qui achète plutôt que de louer devient gagnant au bout de quelques années d’occupation, l’écart en sa faveur se creusant ensuite avec le temps.

Ces éléments vous aident à savoir s'il vaut mieux investir dans l'immobilier ou pas.

La France est un pays de propriétaires, et l'achat de sa résidence principale fait souvent partie des grandes étapes de la vie. Ça ne veut pas dire pour autant que l'achat est la solution la plus économique pour vous... Quelques étapes sont également à suivre si vous souhaitez réussir votre premier achat immobilier.

On vous propose dans cet article des pistes de réflexion pour définir la solution la plus adaptée à votre projet de vie. Les clients de Pretto sont les acheteurs, certes, mais l’objectif est bien de conseiller chacun en fonction de sa situation.

Pourquoi louer au lieu d'acheter ?

Vaste question et pourtant cruciale, puisque l’immobilier constitue le plus gros budget des ménages en France. Qui n’a jamais entendu, dit ou même pensé : « Louer, c’est jeter son argent par les fenêtres : autant acheter pour avoir quelque chose à soi ».

Et c'est vrai, les frais sont constitués en majeure partie par le loyer, mais pas uniquement.

La location implique de nombreux coûts

Si vous êtes passé par une agence pour la location de votre bien, vous avez dû payer des frais d’agence. Ces frais pouvaient atteindre des montants exorbitants mais depuis 2014, la Loi Alur plafonne les frais d’agence en fonction de la zone géographique et de la taille du logement.

• Des frais d’agence, plafonnés par la loi Alur selon la zone et la taille du logement.
• Un dépôt de garantie, non récupéré immédiatement et donc indisponible pendant la location.
• Les impôts locaux : la taxe d’habitation ayant été supprimée pour les résidences principales depuis 2023, seule la taxe foncière reste due.
• L’assurance habitation, qui couvre incendie, accident, catastrophe naturelle.
• L’ameublement en location non meublée, une éventuelle place de parking ou un abonnement de stationnement.

Le calcul de la rentabilité locative

Alors oui, avec toutes ces dépenses, on peut avoir le sentiment que louer c’est “jeter de l’argent par les fenêtres”. Mais être locataire de sa résidence principale peut être rentable à condition de placer de l’argent sur un produit rentable. Par exemple, l’apport que vous êtes prêt à mettre dans l’achat immobilier peut être placé sur un produit financier. En plus de cela, vous pouvez placer la différence entre la potentielle mensualité d’un crédit immobilier et de votre loyer.

Ce qu’on cherche à calculer est la différence entre vos revenus et vos coûts.

Dans les revenus, on prend en compte la différence entre les mensualités d’un prêt immobilier et celle d’un loyer. Les coûts sont la somme de vos loyers et les dépenses liées au logement. On définit ainsi le gain locatif. C’est-à-dire la différence annuelle entre vos revenus issus d’un investissement alternatif et les coûts locatifs.

Vous pouvez d'ores et déjà calculer les intérêts de votre prêt.

Ne vous inquiétez pas, on vous a préparé un exemple comparatif à la fin de l’article !

Est-il préférable d'acheter ?

On a parlé des coûts liés à la location. Maintenant, déterminons les coûts réels liés à l’achat d’un bien immobilier. En plus des dépenses liées au crédit immobilier, il faut prendre en compte de nombreuses autres dépenses.

Acheter implique la souscription à un crédit immobilier

Tout d’abord, les banques demandent un apport dans votre projet immobilier. En règle générale, elles exigent un apport pouvant couvrir au minimum les frais de notaire et les frais de garantie, soit 10 % du prix du bien pour un achat dans l’ancien. Vous pouvez d'ores et déjà bien anticiper votre demande de crédit immobilier , en calculant par exemple votre taux d'endettement maximum et votre capacité d'emprunt.

Les autres coûts liés à l’achat sont les mensualités d’assurance et les intérêts d’emprunts. En effet, vous allez devoir souscrire à plusieurs assurances. Tout d’abord, l’assurance emprunteur, vous couvre en cas de décès ou d’invalidité, c’est un coût spécifique au crédit immobilier. Veillez à bien comparer les différentes offres de prêt sur le marché ainsi que les différents courtiers immobiliers . N'oubliez pas les frais de courtage si vous faites appel à un courtier immobilier.

Les propriétaires, comme les locataires, doivent avoir une assurance habitation pour se couvrir en cas de litige pendant d’éventuels travaux ou en cas d’accident, incendie, catastrophe naturelle, vol etc…

Quels autres frais prévoir en plus du crédit immobilier ?

En parlant de travaux, il ne faut pas en négliger le coût. Si vous souhaitez acheter un bien ancien, vous allez sûrement devoir réaliser des rénovations de mise aux normes et des travaux que l’on peut appeler de décoration.

Et enfin, il ne faut surtout pas oublier les impôts locaux : la taxe foncière. La taxe foncière est calculée en fonction de votre département, en pourcentage de la valeur locative de votre bien.

• Votre apport
• Vos mensualités de remboursement de prêt
• Les frais de notaire, de garantie et d’assurance
• La taxe foncière
• Les travaux éventuels

A contrario, l’achat d’un bien immobilier peut vous rapporter au moment de la revente si votre bien prend de la valeur entre l’achat et la revente.

Vous gagnez alors : le prix de revente de votre bien auquel on retranche le capital restant dû à la banque ainsi que les éventuels frais de remboursements anticipés.

On peut alors définir le gain de l’achat par la différence entre les revenus issus de la revente et les différents coûts liés à l’achat.

En définissant le gain locatif et le gain de l’achat, vous allez pouvoir savoir à quel moment il est rentable pour vous d’investir dans votre résidence principale.

Est-il plus rentable d'acheter ou de louer ?

Dans ce cas, le taux immobilier est donné à titre indicatif. Il correspond aux taux moyens constatés sur 25 ans au moment de la dernière mise à jour de cet article : les taux immobiliers variant régulièrement, pensez à vérifier les taux du moment avant de refaire vos propres calculs.

Taux fixes négociés par Pretto constatés le 28/09/2026.

Quel est le coût réel pour un ménage type ?

Imaginons un ménage avec un loyer mensuel de 1 000 € à Paris vivant dans un 38 m². S’ils souhaitent acheter un appartement équivalent à celui qu’ils louent, ils vont débourser environ 340 000 €. On considère le prix moyen du mètre carré à Paris à 9 000 €.

On suppose que le ménage a 10 % d’apport, soit 34 000 €. En empruntant sur 25 ans à un taux de 3,61 %, ils rembourseront alors environ 1 614 € par mois, assurance emprunteur incluse, soit 614 € de plus que leur loyer actuel.

En continuant à louer, ce ménage peut placer 34 000 € (montant de l’apport) et 614 € par mois (écart entre la mensualité d’emprunt et le loyer) sur un produit financier tel qu’un livret A, ou une assurance vie... Il faut donc étudier le manque à gagner en plaçant cet argent.

Dans cet exemple, on suppose que le taux rémunérateur sur l’épargne après déduction des impôts est de 2 %. Certes, louer ne rapporte rien, mais la location peut faire perdre moins d’argent que l’achat puis la revente en faisant des placements alternatifs.

En prenant un scénario positif sur le marché immobilier (augmentation annuelle des prix de vente de 1 %, ainsi qu’une augmentation annuelle des loyers de 1 %), alors le ménage a intérêt à acheter s'il prévoit d'occuper l'appartement plus de 9 ans — un seuil de rentabilité légèrement plus tardif qu'avec les taux d'il y a quelques années, du fait de la hausse des taux de crédit.

Acheter ou louer : quel est le résultat chiffré ?

Le coût final est donc de 102 374 € pour la location et de 102 625 € pour l'achat.

À la fin de la 9ème année, le coût reste quasiment identique entre les deux options, avec un très léger désavantage de 250 € pour l'achat. La situation s'inverse ensuite rapidement en faveur de l'achat : après 15 ans, il fait économiser 36 400 € par rapport à la location, et 139 900 € au bout de 25 ans !

Le détail des coûts et des revenus pour chaque durée d'occupation est présenté dans le tableau ci-dessous.

À vous de jouer maintenant : appliquez cette méthode comparative pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer. Si vous avez des questions supplémentaires concernant l’achat, vous pouvez réaliser une simulation d'emprunt bancaire et connaître en quelques minutes le taux immobilier qu’on peut vous obtenir.

Et gardez en tête que chaque projet immobilier est différent !