Acheter un bien à l'étranger : comment obtenir un prêt immobilier ?

Mais il existe des alternatives… à condition de disposer d’un patrimoine en France.

- La première consiste à souscrire un prêt hypothécaire : vous utilisez un bien immobilier que vous possédez déjà (et qui est quasiment ou totalement remboursé) comme garantie pour obtenir un financement.

• Une autre option, moins connue, est le prêt lombard : ici, c’est votre épargne (généralement placée sur une assurance-vie) qui est utilisée comme garantie. Elle est bloquée temporairement pour sécuriser le prêt.

Ces solutions vous permettent d’obtenir un prêt en France, dont vous pourrez utiliser les fonds librement pour votre acquisition à l’étranger. On parle alors de prêts « non affectés », car la banque ne finance pas directement le bien ciblé. Mais attention : si ces montages sont envisageables, ils nécessitent un dossier solide, un patrimoine conséquent, et une bonne connaissance du projet d’achat. Et surtout, vous devrez être vigilant sur certains risques liés à l’investissement à l’étranger : fiscalité locale, instabilité monétaire, gestion à distance, etc.

Vous avez trouvé la villa de vos rêves à Capri ou l’appartement avec vue sur mer à Ibiza ? Mais comment financer un prêt immobilier à l’étranger depuis la France ? Trois options principales s’offrent à vous.

• Le prêt hypothécaire avec une banque française ;

• Un prêt lombard avec une banque française ;

• Ou bien un prêt en direct avec une banque locale (dans le pays d’achat).

Le prêt hypothécaire non affecté permet d’emprunter de l’argent sans avoir à justifier son utilisation.. Autrement dit, la banque ne demande pas à quoi servira la somme, cela peut aussi bien financer un voyage qu’un achat de voiture.

L’épargne nantie est mise en garantie : elle est donc bloquée, le plus souvent sur une assurance-vie. En échange, la banque vous prête entre et 50 et 100 % de votre épargne, voire moins selon le risque du placement.

Si vous souhaitez modifier la répartition de votre assurance-vie (ce que l’on appelle un arbitrage), vous devez d’abord obtenir l’accord de la banque, puisque cette épargne sert de garantie.

Ce type de financement a deux avantages. Il permet de ne pas déplacer de l’épargne avec un rendement intéressant, et de ne pas souscrire d’assurance de prêt. La banque peut se rembourser avec l’épargne, en cas d’incident.

Dans la plupart des cas, la banque demande de faire traduire les documents nécessaires à la constitution du dossier de prêt. Vous devez faire appel à un traducteur assermenté, ce qui ajoute des frais supplémentaires à votre crédit immobilier. Étant étranger, certaines banques sont réticentes à l’octroi d’un prêt immobilier, c’est un risque pour la banque de ne pas vous localiser et vous joindre en cas de litige.

Pour vous, il sera difficile de suivre votre dossier à distance entre le décalage horaire, les rendez-vous de banque ou même les virements de fonds selon les pays et les monnaies.

Du côté des établissements bancaires, cette frilosité s’explique avant tout par l’absence de leviers juridiques efficaces. Lorsqu’une banque prête pour un achat en France, elle sécurise l’opération grâce à une hypothèque sur le bien financé. Ce mécanisme permet, en cas de défaut de remboursement, de récupérer le capital en engageant une procédure de saisie. À l’étranger, cette garantie ne s’applique plus : la banque ne peut ni enregistrer l’hypothèque localement, ni faire valoir ses droits dans un système juridique qui ne lui est pas accessible.

Autre élément de blocage : le manque de maîtrise des spécificités locales. Les pratiques bancaires, les normes juridiques, la stabilité du cadastre ou encore les exigences fiscales varient fortement d’un pays à l’autre. Sans présence sur place, il devient très difficile d’évaluer les risques ou de monter un dossier en toute sécurité.

Enfin, certaines destinations sont perçues comme plus risquées en matière de conformité ou de transparence financière. Si le pays d’achat est considéré comme à haut risque – pour des raisons politiques, fiscales ou liées au blanchiment – la banque préférera ne pas s’y engager, même indirectement.

Les règles sont souvent plus strictes pour les non-résidents : certains pays taxent lourdement la plus-value en cas de revente ou appliquent une fiscalité spécifique sur les loyers perçus.

Si vous achetez dans un pays avec une monnaie différente de l’euro, il est crucial d’évaluer l’impact des variations de devise.

Les banques à l’étranger (comme en France pour les non-résidents) demandent généralement :

• Un apport personnel plus élevé : souvent 20 à 30 % minimum du prix du bien, parfois plus,

• Des justificatifs sérieux : revenus stables, fiscalité claire, patrimoine… Les fiches de paie ou avis d’imposition étrangers peuvent compliquer votre dossier,

• Une garantie réelle sur le bien (hypothèque), parfois une assurance de prêt spécifique pour expatrié.

• Notaire bilingue pour la lecture des actes de vente,

• Avocat spécialisé international pour la fiscalité,

• Banque ou courtier ayant un pôle international pour trouver des solutions de financement adaptées.