Pour mon prêt immobilier, un taux fixe ou un taux variable ?
1. Taux fixes, son crédit immobilier en toute sécurité
- La durée de l’emprunt : le taux augmente en fonction de la durée
- Votre apport personnel : il permet d’accéder à des grilles plus avantageuses, et un apport important facilite la négociation.
- La région
- Votre profil (profession, statut, revenus, âge)
- Garder un niveau de mensualité équivalent et baisser la durée de votre prêt
- Baisser vos mensualités en gardant la même durée
En revanche, si les taux immobiliers du marché augmentent, celui de votre crédit restera au même niveau.
Enfin, le remboursement anticipé d’un prêt à taux fixe, engendre généralement des pénalités. Elles peuvent atteindre jusqu’à 3 % du capital restant à rembourser.
2. Taux variables ou révisables, un pari sur l’évolution des taux
A un instant T, les taux des prêts à taux variables sont plus faibles que les taux des prêts à taux fixe.
Si vous savez que vos revenus vont augmenter, opter pour un taux variable peut vous permettre d’emprunter plus grâce à un taux initial plus faible. Vous pouvez ensuite passer en taux fixe quand vos revenus auront effectivement progressé.
Souscrire à un prêt à taux variable constitue donc un pari sur l’évolution du prix de l’argent pour les banques. Le taux de départ est inférieur à celui d’un prêt à taux fixe pour la même durée, mais le coût total de votre prêt est à la merci de décisions économiques bien difficiles à prévoir.
Il faut garder deux souplesses en tête :
- Il est possible de négocier pour que tout ou une partie de la hausse du taux soit répercutée sur la durée de votre crédit pour ne pas augmenter la mensualité. Bien sûr, si votre emprunt est déjà long, vous ne disposez pas d’une grande marge de manoeuvre et vos mensualités augmenteront irrémédiablement.
- Généralement, le remboursement anticipé d’un prêt à taux variable n’engendre pas de pénalité de remboursement anticipé.
Pour les taux variables, nous recommandons fortement d’opter pour des taux capés : ce sont des taux plafonnés à la hausse et/ou à la baisse pour limiter le risque des fluctuations. Ce cap peut-être de deux types :
- Cap exclusivement à la hausse et donc vous être protégés contre un taux d’intérêt trop élevé. Il n’est pas limité à la baisse et votre taux peut-être donc devenir très bas.
- Cap à la hausse et à la baisse (dits « taux tunnel »). Ajouter un cap à la baisse permet à la banque de se protéger contre une perte d’argent significative liée à la baisse des intérêts.
Les banques proposent majoritairement des taux « capés +1 » ou « capés +2 ». Si, par exemple, vous bénéficiez d’un prêt à taux variable capé +1 à 2 %, le taux d’intérêt tunnel pourra donc varier entre 1 % et 3 %.
La conjecture économique influe sur vos mensualités. Les clauses de votre contrat pourront prendre en compte la possibilité de changer votre taux variable en taux fixe en cas d’une hausse des taux du marché.
Imaginons un prêt immobilier de 150 000 € avec une durée de remboursement atteignant 15 ans. Les banques vous proposeront soit un prêt à taux fixe, soit un prêt à taux variable.
Le prêt à taux fixe de 2 %, vous amènera à payer des mensualités de 965,26 € pour un coût total en intérêts de 23 747,43 €.Dans le tableau ci-dessous vous trouverez deux hypothèses, avec une variation différente du taux, pour un prêt à taux variable avec un taux de capé de +1.
La première hypothèse, pessimiste, est un taux fixe de 1,8 % durant l’année 1 avec des mensualités de 951, 51 € puis 168 mensualités à 1 016,98 € dû à l’augmentation du taux capé + 1 à 2,8 % ainsi le coût de l’emprunt sera de 3 271,02.
Quant à l’hypothèse moyenne , le coût total en intérêts de l’emprunt sera de 24 479,44 € avec des mensualités de 951,51 € pendant la première moitié du remboursement puis des mensualités de 987,15 €.
| Année | Taux fixe | Mensualité | Taux variable: Hypothèse pessimiste | Mensualité | Taux variable: Hypothèse moyenne | Mensualité |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 % | 965,26 € par mois | 1,8 % | 951,51 € par mois | 1,8 % | 951,51 € par mois |
| 2 | 2 % | 965,26 € par mois | 2,8 % | 1 016,98 € par mois | 1,8 % | 951,51 € par mois |
| 3 | 2 % | 965,26 € par mois | 2,8 % | 1 016,98 € par mois | 1,8 % | 951,51 € par mois |
| 4 | 2 % | 965,26 € par mois | 2,8 % | 1 016,98 € par mois | 1,8 % | 951,51 € par mois |
| 5 | 2 % | 965,26 € par mois | 2,8 % | 1 016,98 € par mois | 1,8 % | 951,51 € par mois |
| 6 | 2 % | 965,26 € par mois | 2,8 % | 1 016,98 € par mois | 1,8 % | 951,51 € par mois |
| 7 | 2 % | 965,26 € par mois | 2,8 % | 1 016,98 € par mois | 2,8 % | 987,15 € par mois |
| 8 | 2 % | 965,26 € par mois | 2,8 % | 1 016,98 € par mois | 2,8 % | 987,15 € par mois |
| 9 | 2 % | 965,26 € par mois | 2,8 % | 1 016,98 € par mois | 2,8 % | 987,15 € par mois |
| 10 | 2 % | 965,26 € par mois | 2,8 % | 1 016,98 € par mois | 2,8 % | 987,15 € par mois |
| 11 | 2 % | 965,26 € par mois | 2,8 % | 1 016,98 € par mois | 2,8 % | 987,15 € par mois |
| 12 | 2 % | 965,26 € par mois | 2,8 % | 1 016,98 € par mois | 2,8 % | 987,15 € par mois |
| 13 | 2 % | 965,26 € par mois | 2,8 % | 1 016,98 € par mois | 2,8 % | 987,15 € par mois |
| 14 | 2 % | 965,26 € par mois | 2,8 % | 1 016,98 € par mois | 2,8 % | 987,15 € par mois |
| 15 | 2 % | 965,26 € par mois | 2,8 % | 1 016,98 € par mois | 2,8 % | 987,15 € par mois |
| Coût total de l'emprunt | 23 747,43 € | 32 271, 02 € | 24 479,44 € |
3. Taux semi fixes ou mixtes pour les achats de courte durée
Il existe des prêts immobiliers dont les taux sont :
- Fixes pendant les premières années (5 à 10 ans) plus bas puisque la durée sur laquelle le taux est fixe diminue.
- Variables par la suite (capé ou non).
Ce type de prêt est intéressant pour un achat sur une durée courte ou pour faire un investissement locatif. Vous vendez votre bien avant que les intérêts ne deviennent variables et bénéficiez de taux plus bas. Le taux de départ est souvent plus faible que les taux fixes classiques.
4. Taux progressifs, quand vos revenus vont augmenter
Les Français et les banquiers connaissent peu ce modèle de prêt. Il s’agit d’un crédit immobilier sur une base de taux fixe prévoyant une augmentation constante des mensualités chaque année. Vos mensualités seront plus faibles au début qu’à la fin.
Ce mécanisme permet de réduire le coût du crédit puisque vous remboursez un peu plus chaque année. Peu de banques le proposent.
Prenons un prêt immobilier de 150 000 € à taux fixe de 2,05 %, comprenant une hausse annuelle de 1 % des mensualités sur 15 ans. Vous le remboursez de la manière suivante :
Taux fixe du prêt Année Mensualité 2,05 % 1 906,15 € par mois 2,05 % 2 915,21 € par mois 2,05 % 3 924,36 € par mois 2,05 % 4 933,60 € par mois 2,05 % 5 942,94 € par mois 2,05 % 6 952,37 € par mois 2,05 % 7 961,89 € par mois 2,05 % 8 971,51 € par mois 2,05 % 9 981,23 € par mois 2,05 % 10 991,04 € par mois 2,05 % 11 1 000,95 € par mois 2,05 % 12 1 010,96 € par mois 2,05 % 13 1 021,07 € par mois 2,05 % 14 1 031,28 € par mois 2,05 % 15 1 041,59 € par mois
On le conseille aux :
- Fonctionnaires : dont les revenus vont croître.
- Jeunes entrepreneurs : ayant de bonnes perspectives d’avenir.
- Investisseurs locatifs : dont les revenus fonciers vont augmenter.
Il permet de négocier un montant de prêt plus élevé car le calcul du coût de l’endettement se fait généralement sur la première mensualité. Ce type de prêt réduit le coût du crédit. En effet, l’augmentation des mensualités permet de raccourcir la durée du prêt et donc mécaniquement son coût.
- Il existe des prêts spécifiques à certains cas : changement de logement, investissement locatif par exemple.
- Demandez à votre banquier le calcul des mensualités maximales avant d’accepter une offre de prêt à taux variable capé.
- Un prêt à taux variable capé peut être une bonne option, mais vous devez bien comprendre les implications. N’hésitez pas à contacter l’un des conseillers Pretto via le chat si vous l’envisagez.