Le prêt hypothécaire : vos biens immobiliers comme garantie
Le prêt hypothécaire est un crédit accordé en échange de la mise en hypothèque d’un bien immobilier, qui sert de garantie au remboursement. Il peut porter sur un ou plusieurs biens et permet de dégager des liquidités sans vendre, pour un montant représentant généralement 70 à 80 % de la valeur du bien.
Le prêt hypothécaire est un type d'emprunt qui vous permet de mettre en garantie ce bien.
Le prêt hypothécaire : définition
Ainsi, le prêt hypothécaire correspond au crédit accordé en échange de la mise en hypothèque de votre bien immobilier. Ce prêt hypothécaire peut porter sur un seul ou plusieurs biens immobiliers, qu’il s’agisse du bien acquis ou encore des biens qui composent le patrimoine immobilier de l'emprunteur.
Quelle est la différence entre prêt hypothécaire et prêt immobilier ?
Le prêt immobilier permet de financer une partie ou l'ensemble de l'acquisition d'un bien immobilier, d'un projet de construction ou de travaux. Tandis que le crédit hypothécaire est un crédit adossé à une hypothèque.
À ne pas confondre avec le prêt viager hypothécaire, un produit réservé aux propriétaires sans crédit en cours, généralement des seniors, qui ne comporte aucune obligation de remboursement du vivant de l’emprunteur : le capital et les intérêts sont remboursés au décès ou lors de la vente du bien.
Le prêt hypothécaire : la solution de financement pour les propriétaires
En France, le prêt hypothécaire est moins commun par rapport à d’autres pays comme les pays anglo-saxons par exemple. En effet, les banques étrangères ont plus tendance à étudier la garantie immobilière qu’elles peuvent prendre.
Les banques françaises cherchent d’abord à s’assurer que vous êtes capable de rembourser le prêt.
Elles souhaitent minimiser la probabilité de saisie du bien.
L’hypothèque comme garantie de votre crédit immobilier
On sait déjà que la banque demande une garantie pour pallier les risques de difficultés de remboursement de votre crédit immobilier. Il existe deux types de garanties. Les garanties réelles et personnelles :
- Une garantie personnelle : des organismes comme le crédit logement étudient votre dossier afin de vérifier votre capacité de remboursement.
Ces organismes font l’étude du dossier indépendamment des banques. Ces organismes sont en mesure de rembourser votre prêt en cas de défauts de paiements.
- Une garantie réelle : est une garantie prise sur un bien immobilier.
Il peut s’agir d’une inscription de privilège de prêteur de deniers ou d’une hypothèque.
L’hypothèque est donc une garantie sur le bien immobilier que vous êtes en train d’acheter ou sur un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire.
En cas de défaut de paiement, la banque pourra saisir le bien immobilier mis en hypothèque afin de le vendre aux enchères pour rembourser votre dette.
La marge hypothécaire correspond au montant de votre crédit immobilier
La marge hypothécaire est la somme d’argent que votre banque peut vous prêter en contrepartie de l’hypothèque prise sur un bien.
Pour définir la marge hypothécaire, la banque prend en compte le montant estimé du bien hypothéqué, le solde des prêts qu’il vous reste à rembourser sur ce bien et ce qu’on appelle le ratio hypothécaire.
Le ratio hypothécaire est le rapport entre le montant du crédit et la valeur de votre bien hypothéqué. C’est l’indicateur de la faisabilité de votre projet. Chaque banque définit dans sa politique de risque le montant minimum et maximum acceptable pour financer un projet. Le ratio hypothécaire varie entre 70 % et 80 % du prix du bien.
Maintenant que vous avez défini le ratio hypothécaire, comment calculer la marge hypothécaire ?
Le fonctionnement du crédit hypothécaire
Le crédit hypothécaire est accessible à la fois aux particuliers mais aussi aux professionnels, dès lors qu’ils sont propriétaires d’un bien immobilier qu’ils souhaitent mettre en garantie.
Une particularité pour ce type de prêt : il faut obligatoirement que le bien hypothéqué soit au nom de l’emprunteur. Si l’emprunteur n’est pas unique propriétaire du bien, tous les co-propriétaires devront se porter cautions hypothécaires.
Le prêt hypothécaire : pour qui ? Pour quoi ? Comment ?
Le prêt hypothécaire pour avoir des liquidités disponibles
Pour la plupart des Français, le prêt hypothécaire est synonyme de liquidités. On peut avoir un patrimoine immobilier et souhaiter investir dans un autre achat immobilier, une voiture ou un voyage : mettre sa résidence en hypothèque peut alors être la solution.
Le prêt hypothécaire est souscrit par des personnes qui ont un patrimoine immobilier conséquent avec pour objectif de dégager des liquidités de celui-ci, sans avoir à vendre.
Il peut d’ailleurs servir pour tout type de projet : en fonction de l’utilisation des fonds, on dit du prêt qu’il est affecté ou non. Il est affecté lorsqu’il y a une « traçabilité » de la somme versée (appels des fonds ou transferts d’argent sur facture).
A l’inverse, le prêt est non-affecté lorsque la somme est versée directement sur le compte du client sans droit de regard par la banque sur l’utilisation des fonds.
Pour cela, la garantie prise par les banques, sera une garantie hypothécaire de 1er rang. Cela signifie que vous ne devez pas avoir déjà hypothéqué le bien au profit d’un tiers (garantie réelle ou caution, c’est-à-dire au profit d’une autre banque prêteuse).
Si vous avez un prêt en cours sur le bien que vous souhaitez mettre en garantie, la solution sera de faire racheter le capital restant dû à la banque qui vous accompagne pour le prêt hypothécaire. Elle récupère alors la garantie de 1er rang.
Dans quelles situations souscrire un prêt hypothécaire ?
Maintenant, vous êtes incollable sur les spécificités du prêt hypothécaire ! Pour être vraiment expert, il vous manque quelques informations sur les situations où ce type de prêt peut être la solution pour votre projet.
Le prêt hypothécaire peut être affecté ou non affecté, comme expliqué plus haut. Voici quelques exemples de situations où un prêt affecté est utilisé :
- Un achat immobilier à l’étranger
- L’achat d’un bien immobilier lorsque vous êtes non-résident
- Couvrir des frais de succession
- Effectuer un rachat de crédits
Dans le cas d’un achat à l’étranger ou dans un achat en France pour un non-résident, la banque ne peut prendre de garantie sur un bien étranger. En effet, en cas d’impayé la législation ne permet pas à une banque française de saisir un bien à l’étranger. Il vous faut donc mettre en hypothèque un bien présent sur le territoire français.
Vous pouvez également souscrire un crédit hypothécaire non-affecté. Vous êtes libre quant à l’utilisation des fonds. Ils peuvent servir par exemple à financer plusieurs projets comme :
- Le financement d’une création d’entreprise ou un investissement
- Une donation
- L’achat d’un bien : une voiture, un bateau ou avoir des liquidités pour réaliser un voyage.
Dans ces cas-là, la banque versera directement sur votre compte la somme empruntée. Cependant, les banques sont souvent plus réticentes à octroyer des prêts hypothécaires non-affectés.
Les conditions de souscription d’un prêt hypothécaire
Vous avez pris rendez-vous avec votre banquier pour discuter de votre demande de crédit hypothécaire ? Avant ça, il faut savoir plusieurs choses sur les conditions d’octroi des prêts de ce type.
Si vous avez un patrimoine immobilier conséquent, vous pouvez demander à faire estimer l’ensemble de votre patrimoine afin d’obtenir un montant plus important. Votre hypothèque portera donc sur l’ensemble de vos biens.
Le montant du prêt hypothécaire est corrélé à la durée de celui-ci. La banque fait attention à ce que le taux d’endettement corresponde à votre capacité de remboursement. En général, un prêt hypothécaire dure entre 7 et 25 ans comme pour un prêt immobilier classique.
Avantages | Inconvénients |
|---|---|
Augmenter sa capacité d’emprunt | Coût de l’hypothèque (frais de notaire à prévoir) |
Peut financer toutes sortes de biens (exemples : crédit à la consommation) | Frais de levée d’hypothèque si prêt remboursé par anticipation |
Durée hypothèque longue : entre 7 et 25 ans | Droit de saisie et de vente du bien par la banque en cas d’impayé |
Quelles banques font du prêt hypothécaire ?
En fonction de votre profil et de leur politique commerciale, toutes les banques n'acceptent pas l'hypothèque. Gardez également en tête que pour un achat immobilier, les banques vont généralement passer par un organisme de caution. L'hypothèque est souvent une solution de dernier recours.
Parmi nos partenaires, citons par exemple :
- BNP
- Banque Populaire
- BRED
- LCL
- Société Générale
Pour un prêt hypothécaire vous devez passer devant le notaire
Mettre en place une hypothèque implique de signer un acte authentique devant notaire. La constitution de ce type de contrat fait partie du monopole des notaires. Sans cela, elle n'a aucune valeur juridique.
Il doit par ailleurs en informer le service de la publicité foncière : cela permet entre autre d'empêcher toute vente à l'insu de la banque prêteuse.
Comment rembourser un prêt hypothécaire ?
Tout comme un prêt immobilier classique, le prêt hypothécaire se rembourse suivant un échéancier fixé dans le contrat. On détermine ainsi des mensualités afin de rembourser le capital et les intérêts tout au long du crédit. Mais, il est également possible de faire un crédit hypothécaire in fine.
D’ailleurs, le crédit hypothécaire est souvent réalisé sous la forme d’un prêt in fine. Ce qui veut dire que pendant toute la durée du prêt, vous ne payez que les intérêts. Le remboursement du montant du prêt se fera en une seule fois : à la dernière échéance.
Pour permettre à l’emprunteur de rembourser le moment venu, les banques demandent souvent d’épargner sur un produit d’assurance vie la somme empruntée. Celle-ci vous servira à rembourser le prêt à la dernière mensualité.
Questions fréquentes
Le prêt immobilier classique finance tout ou partie de l’achat d’un bien, d’une construction ou de travaux. Le prêt hypothécaire, lui, est un crédit adossé à une hypothèque : cette garantie prise sur un bien immobilier permet à la banque de le saisir et de le vendre en cas de non-remboursement. Il peut porter sur le bien acheté ou sur un autre bien déjà détenu par l’emprunteur.
Le montant dépend de la valeur du bien mis en garantie : la banque octroie généralement entre 70 % et 80 % de cette valeur. Ce montant se calcule via la marge hypothécaire, qui tient compte de la valeur estimée du bien, du solde des crédits en cours dessus et du ratio hypothécaire fixé par la banque (entre 70 % et 80 % du prix du bien). La durée du prêt, comprise entre 7 et 25 ans, est corrélée à ce montant et à votre capacité de remboursement.
En cas de défaut de paiement, la banque peut saisir le bien immobilier mis en hypothèque et le mettre aux enchères pour se rembourser. C’est pourquoi elle étudie avant tout votre capacité de remboursement, afin de minimiser le risque de devoir saisir le bien. Cette possibilité de saisie et de vente est d’ailleurs l’un des principaux inconvénients de ce type de crédit.
Comme un prêt immobilier classique, il se rembourse via un échéancier de mensualités couvrant capital et intérêts. Il est cependant souvent souscrit sous forme de prêt in fine : vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée du crédit, et le capital est remboursé en une seule fois à la dernière échéance. Pour préparer ce remboursement, les banques demandent souvent d’épargner la somme empruntée sur un produit d’assurance vie.
Toutes les banques ne proposent pas le prêt hypothécaire : selon leur politique commerciale, beaucoup préfèrent passer par un organisme de caution, l’hypothèque restant souvent une solution de dernier recours. Parmi les partenaires qui le proposent figurent notamment la BNP, la Banque Populaire, la BRED, LCL et la Société Générale.
4 articles pour approfondir...
Comparatif des frais bancaires : quelle est la banque la moins chère en 2026 ?
Banques traditionnelles ou en ligne : quel est l'option la moins chère ? Frais bancaires : quels sont les éléments à ne pas négliger ? Pretto vous dit tout !
Expatrié, non résident français : comment obtenir un prêt immobilier ?
Vous voulez acheter un bien en France mais vous êtes non-résident ou expatrié ? C'est possible d'emprunter sous certaines conditions. On vous explique !
Comment obtenir un prêt immobilier quand on est déjà propriétaire ?
Si vous êtes déjà propriétaire d'un bien immobilier, la banque le prendra en compte dans votre demande de prêt immobilier. On vous explique pourquoi !