Expatrié et investissement immobilier en France

Beaucoup d’expatriés choisissent la France pour leur investissement locatif, au plus proche de leurs racines. Pour financer ce projet, la banque évalue une capacité d’emprunt spécifique selon le profil (travailleur détaché, salarié en contrat local, entrepreneur), et les démarches (visites, signature) peuvent se faire à distance via procuration. Le montage le plus adapté (nue-propriété ou location meublée sous le régime BIC) se choisit ensuite selon vos objectifs fiscaux, sachant que l’impôt sur les revenus fonciers d’un bien situé en France reste dû en France, quel que soit votre pays de résidence.

Quelle que soit la raison, voici un guide pratique de l’investissement locatif en France pour expatrié. Voici tous nos conseils.

Comment investir depuis l’étranger ?

Le premier élément à vérifier, c’est votre capacité d’emprunt. Les règles ne sont pas les mêmes pour les personnes qui résident sur le territoire ou à l’étranger.

En effet, les banques considèrent que le risque de défaut ou de non-paiement des mensualités est plus difficile à maîtriser.

Elles vont donc classer les dossiers par niveau de risque croissant :

• Le travailleur détaché sous contrat français est le profil le moins risqué.
• Le salarié en contrat local, employé par une entreprise française, arrive ensuite.
• Le salarié en contrat local au sein d’une entreprise étrangère présente une situation plus à risque.
• L’entrepreneur arrive en dernière position, comme souvent lorsqu’il s’agit d’emprunt immobilier auprès d’une banque.

Il est donc important de consulter les banques en amont du projet pour se faire une idée réaliste de la surface financière dont vous disposez. La comparaison avec les dossiers d’emprunteurs résidents français ne sera pas forcément appropriée.

Le second point à questionner dans votre démarche, c’est évidemment la recherche de biens et les visites.

Vous pouvez les faire à distance en mandatant un tiers de confiance : un professionnel, un membre de votre famille ou un proche.

Certaines plateformes et agences proposent même des visites 3D.

Enfin, les démarches administratives sont le dernier obstacle au projet immobilier d’un expatrié. Vous devez signer une promesse de vente ou un compromis, effectuer la recherche de financement et signer l’acte de vente définitif.

Quel type d’investissement immobilier choisir ?

Nue-propriété de démembrement

Qu’est ce que l’investissement en nue-propriété ? Il s’agit d’acquérir un bien, sans en avoir l’usufruit pendant 15 ans.

Vous en êtes bien propriétaire mais vous ne pouvez ni l'habiter, ni le louer, ni l'exploiter de quelque manière que ce soit durant ce délai.

L'usufruit est confié temporairement à un bailleur institutionnel ou professionnel, et vous le récupérez à l'issue de cette période.

En échange, vous bénéficiez d’une décote de 40 % sur le prix.

Quels sont les avantages d’un tel montage ?

• Vous payez seulement 60 % du prix de l’appartement ou de la maison.
• Vous n’avez ni charges, ni taxes, ni impôts pendant 15 ans.
• Vous n’avez pas de gestion locative à assumer.
• Votre investissement est optimisé fiscalement : la nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette de l’IFI.
• Votre rentabilité se fait uniquement sur la valeur du bien, elle ne repose pas sur le montant des loyers.

Vous faites donc une plus-value de 40 % en 15 ans, dans l’hypothèse où le marché n’aurait pas évolué.

• Votre seul flux de trésorerie est votre mensualité de crédit.

Ce schéma est particulièrement adapté pour les expatriés qui n’ont pas de projet de retour dans l’immédiat.

Investissement locatif : location meublée non professionnelle

L’investissement locatif est également une option à considérer. Vous avez alors plusieurs choix : location meublée ou non, professionnelle ou non.

Les avantages de la location meublées sont les suivants :

• Elle est généralement plus rentable. Les loyers qui s’y pratiquent sont plus élevés.
• Les baux vous donnent accès à une plus grande souplesse dans la gestion et la revente.
• Vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse car vous avez la possibilité de déclarer vos loyers comme des revenus commerciaux et non fonciers, via le régime BIC.

Le régime BIC est le régime fiscal qui permet de déclarer les loyers d'un bien meublé comme des revenus commerciaux, et non comme des revenus fonciers.

Concrètement, vos intérêts deviennent déductibles, vous pouvez amortir votre bien sur une longue durée et diminuer votre revenu imposable, et un abattement de 50 % est appliqué si vous entrez dans le régime de la micro entreprise.

A vous de prendre en compte votre capacité à gérer le mobilier depuis l'étranger : achat, installation, entretien…

Mais cela peut vite valoir le coup.

Deux statuts s’offrent à vous pour la location meublée : LMP (professionnelle) ou LMNP (non professionnelle). La différence se fait au niveau de la fiscalité et de la gestion du déficit.

La LMP est moins avantageuse à cause des taxes sur les plus-values professionnelles et des cotisations sociales.

En plus de la nue-propriété et de l’investissement locatif, vous pouvez envisager d’investir dans une résidence secondaire. Ce dernier choix sera davantage guidé par des motivations personnelles ou familiales que financières.

Autre option pour piloter votre investissement à distance : la société civile immobilière (SCI). Elle permet de détenir le bien à plusieurs (famille, associés) avec une gestion collégiale, et facilite la transmission du patrimoine, selon service-public.gouv.fr et economie.gouv.fr.

Quid du régime fiscal de vos revenus fonciers ?

Sur ce plan, il n’y pas d’avantage à être non résident. En France, le système d’imposition des revenus fonciers considère uniquement le pays où se trouve le bien, et non le pays du propriétaire. Ce n’est pas le cas partout, il peut donc y avoir un risque de double imposition.

Si votre pays de résidence a signé une convention fiscale avec la France, elle prévoit en général l’imposition des revenus fonciers dans le pays où se situe le bien ; un crédit d’impôt (égal à l’impôt étranger, ou à l’impôt français correspondant) neutralise alors la double imposition, précise impots.gouv.fr.

En revanche, le calcul de l’impôt sur le revenu n’est pas exactement le même pour les expatriés :

• Le taux minimum d’imposition est de 20 % (jusqu’à 29 579 € de revenus 2025, 30 % au-delà), selon impots.gouv.fr.

Il est donc supérieur au taux minimum pour un résident.

• Un taux réduit à 7,5 % s’applique cependant pour les non-résidents en Europe affiliés au régime social de leur pays d’expatriation, selon impots.gouv.fr.

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