Quelle caution choisir pour mon prêt immobilier ?

En réalité, ce n’est pas vous qui choisissez l’organisme de caution : c’est votre banque qui l’attribue selon votre profil (revenus, montant emprunté, taux d’endettement, profession). La caution reste la garantie de prêt immobilier la plus répandue : selon l’ACPR (« Le financement de l’habitat en 2024 », n°174), elle représentait 65,3 % de l’encours des crédits immobiliers fin 2024 (contre 27 % pour l’hypothèque), et près de 70 % des nouveaux crédits accordés cette même année. Si l’organisme refuse votre dossier, vous pouvez demander une autre garantie à votre banque, ou solliciter un établissement partenaire d’un autre organisme de cautionnement.

La garantie permet à la banque d'être protégée en cas de difficultés de paiement de votre part, et de récupérer la somme qu'elle vous a prêtée.

Qu’est-ce qu’une caution en matière de prêt immobilier ?

Principe de la caution de prêt immobilier

Le cautionnement est l’engagement pris par un organisme financier spécialisé, qui se porte garant du remboursement de votre prêt immobilier, dans l’éventualité où vous ne seriez pas en mesure d'honorer une partie ou la totalité de vos engagements.

Ce type de garantie, généralement réservé aux dossiers les moins risqués, est la référence en matière de garantie de prêt immobilier en France.

Vous avez le choix entre une caution simple ou solidaire. De plus, la caution peut être une personne physique ou une personne morale.

La caution par une personne physique

Lorsque l’on parle de caution, cela suppose qu’une partie tierce au contrat intervienne pour prendre le relais des remboursements en cas d’incident de paiement.

Il est donc possible qu’une personne physique se porte caution pour votre prêt immobilier.

Les montants en question sont souvent très importants, c’est sans doute l’une des principales raisons pour lesquelles ce type de caution est rare.

Vous pouvez rédiger l’acte de caution par acte sous seing privé. Dans ce cas, la caution devra rédiger l’offre en main propre, apposer sa signature et recopier le paragraphe ci-dessous :

"En me portant caution de [nom de l'emprunteur], dans la limite de la somme de [somme en euros] couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou des intérêts de retard et pour la durée de [durée de l'emprunt], je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si [nom de l'emprunteur] n'y satisfait pas lui-même."

Cela permet en même temps à la caution de se rendre compte de la portée de ses engagements. Il ne pourra pas se prévaloir de la non connaissance des clauses du contrat.

Il est aussi possible de signer l’acte en présence d’un notaire. Cette pratique est d’ailleurs plus recommandé parce qu’en tant que professionnel, il se charge de veiller à la validité du contrat.

Il pourra également vous expliquer tous les termes qui vous paraissent flous et s’occuper à votre place de toutes les formalités liés à l’acte.

La caution par un organisme de cautionnement

Vous l’aurez compris, en matière de crédit immobilier, il est plus courant de passer par ce type de caution. L’organisme de cautionnement s’engage tout comme dans le cas précédent à prendre en charge les mensualités que vous seriez dans l’impossibilité de supporter.

Dans ce cas, l'organisme vous contactera pour étudier votre situation et tenter d'y trouver une solution. Si aucune issue à l'amiable n'est trouvée, il peut saisir votre bien et le vendre pour récupérer la somme qu'il a versée à la banque.

Contrairement au premier cas de caution, ici l’organisme étudie le profil de l’emprunteur avant de s’engager. Ce qui veut donc dire que si ce profil n’est pas rassurant, il peut refuser de se porter caution.

• Revenus
• Montant du prêt
• Mensualités
• Taux d’endettement
• Profession de l’emprunteur
• Taille du ménage

Et, en cas d’accord, il faut prévoir la contribution au fonds commun, ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’une caution personne physique.

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Rôle de l'organisme de caution

La société de caution de prêt immobilier intervient dans l’éventualité où vous n’êtes plus en capacité de rembourser les mensualités de votre prêt. C’est votre banque qui alerte la société de caution, afin que celle-ci rentre en contact avec vous, généralement après trois mensualités impayées.

Dans un premier temps, le rôle de la société va être de vous suggérer des solutions, parmi lesquelles :

• Un report d’échéances
• Une modulation d’échéances
• La mise en place d’un prêt pour racheter la dette et l’étaler sur une plus longue durée

En dernière extrémité, la société de caution peut vous proposer de vendre votre bien. Dans cette éventualité, elle met son expertise à votre service pour vous aider à trouver des acheteurs et négocier un prix intéressant.

Enfin, si vous n’acceptez aucunes de ces solutions, la société de caution peut entamer des démarches judiciaires pour recouvrer la créance et peut ainsi obtenir une hypothèque judiciaire sur votre bien pour pouvoir le vendre à son compte et se rembourser.

Différents organismes de caution

Voici un aperçu des sociétés de cautionnement acceptées en fonction des banques :

• AXA : Crédit Logement
• BNP : Crédit Logement
• Banque Populaire : Crédit Logement, Garantie Habitat et CASDEN
• Caisse d’Epargne : Saccef
• Crédit du Nord : Crédit Logement et Creserfi
• Crédit Agricole : Camca
• LCL : Camca et Crédit Logement

Certaines catégories professionnelles, les fonctionnaires par exemple, bénéficient de solutions privilégiées. Ils peuvent ainsi accéder à des organismes de caution qui leur sont propres.

La CASDEN, précédemment accessible aux fonctionnaires de l’Éducation nationale, est maintenant ouverte aux assimilés fonctionnaires. La GMPA est destinée aux militaires.

Les organismes de cautionnement ne fonctionnent pas tous de la même manière. Certains comme Crédit Logement proposent de restituer une partie de la somme déposée en garantie une fois le prêt intégralement remboursé.

Pour d’autres, une promesse d’hypothèque peut être exigée. Mais ce document n’a pas de valeur juridique.

L’acte de cautionnement pour garantir le prêt immobilier

La mise en place d’une caution bancaire

Pour qu’il soit valide, l’acte de cautionnement doit être écrit. Il peut être soit rédigé par la banque directement, soit par l’organisme de cautionnement.

Le non-respect de cette obligation sera sanctionné par une nullité de l’acte. L’article 1326 du Code Civil précise en ce sens les caractéristiques de l’acte en question.

L’écrit sert de preuve pour la banque et lui confère le droit de se tourner vers la caution désignée sur l’acte en cas de défaillance de l’emprunteur. De plus, l’acte devra mentionner le choix du type de caution.

Cela permet notamment à la banque de savoir quelle démarche entreprendre en cas de défaut de paiement et vers qui se tourner en priorité.

Les obligations liées à l’acte

Lorsqu'une personne ou un organisme accepte de se porter caution, cela veut dire qu’il est prêt à se suppléer à l’emprunteur en cas de défaillance de paiement. Mais, ce n’est pas sans condition.

Selon l’art L 313-22 du Code monétaire et financier, la banque doit tenir informée la caution du montant du capital dû tous les ans avant le 31 Mars.

Il doit aussi l’informer du montant des intérêts, des frais et commissions à payer jusqu’au 31 Décembre de l’année précédente, du terme de l’engagement.

Les types de caution

Il y a deux types de caution possibles :

La caution simple

Même si la caution s’engage à rembourser à votre place, la banque doit réaliser plusieurs démarches pour vérifier votre insolvabilité. Elle peut même vous obliger à lui rembourser le montant dû si elle voit que vous avez la possibilité de rembourser.

De plus, pour ce type de caution, la banque n’exige pas automatiquement le remboursement à l’organisme de cautionnement. Ce dernier peut lui demander de vérifier d’abord votre situation pour s’assurer de votre insolvabilité. Et, si l’organisme de caution a connaissance de biens en votre possession qui pourraient servir au remboursement de la dette, il en informe la banque.

C’est ce que l’on appelle le bénéfice de la discussion.

Si vous avez plusieurs cautions, les différents organismes en concours peuvent exiger de la banque qu’elle répartisse la dette entre toutes les cautions. On parle du bénéfice de division.

C'est seulement lorsqu'elle est certaine que vous n'êtes pas solvable que la banque peut se tourner vers la caution pour récupérer les sommes dues.

La caution solidaire

Contrairement à la caution simple, dans la caution solidaire, vous n’avez pas les bénéfices de discussion ni de division. La banque n’a pas non plus l’obligation de vérifier que vous êtes insolvable.

En cas de défaut de paiement, la caution devra verser les mensualités dues. Ce type de caution permet à la banque de faire jouer la caution sans démarche particulière du côté de l’emprunteur. C’est pour cette raison que les banques exigent souvent une caution solidaire.

Il est aussi possible d’avoir plusieurs cautions solidaires. Dans ce cas, contrairement à la caution simple, la banque peut choisir la caution la plus solvable pour exiger le remboursement de l’emprunt.

Coût de la caution de prêt immobilier

Le calcul du coût d’une garantie dépend de nombreux facteurs. En premier lieu, il faut considérer la somme empruntée : plus celle-ci sera importante, plus le coût de la garantie qui la protège sera important.

Mais ce n’est pas le seul facteur, il faut également tenir compte du type de garantie pour lequel vous optez : caution, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) a été remplacé depuis 2022 par l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui ne peut plus être inscrite sous son ancienne appellation. Comme l’hypothèque conventionnelle, cette garantie doit être établie par un notaire et inscrite au service de publicité foncière, à la charge de l’emprunteur ; elle ne peut porter que sur l’achat d’un bien déjà existant, à l’exclusion du financement de travaux ou d’un achat en l’état futur d’achèvement (VEFA). Elle est en revanche exonérée de la taxe de publicité foncière due sur une hypothèque conventionnelle, ce qui la rend généralement moins coûteuse que cette dernière. Source : service-public.gouv.fr, « Qu’est-ce que l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ? ».

Calcul de la caution d’un prêt immobilier

La caution est divisée en deux coûts pour l’emprunteur :

• Une commission de caution pour rémunérer l’organisme de ses services : en moyenne, de 150 à 600 € (à titre indicatif, 2026)
• Une contribution au fond commun pour rembourser les prêts des emprunteurs défaillants.

Une partie de votre participation vous sera reversée si vous remboursez votre prêt sans incident : en moyenne, environ 0,8 % du capital emprunté + une somme forfaitaire d’environ 200 € (à titre indicatif, 2026)

Tableau comparatif des différents organismes de caution

Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous avons préparé un tableau récapitulatif. Vous pouvez y retrouver le coût (initial, puis à la fin du prêt) des différents cautionnements bancaires d’une société privée de caution pour un crédit immobilier d’un montant de 150 000 € (montants à titre indicatif, 2026) :

C'est la banque qui décide de l'organisme auquel envoyer votre dossier, en fonction de votre profil.

Dans le cas où l'organisme refuse la prise en charge du dossier essayez de savoir pour quelle raison l'organisme l'a refusé.

En effet, même si vous passez par un autre établissement bancaire, si cette banque travaille avec le même organisme alors le résultat sera le même.

Deux choix s'offrent alors à vous :

• Soit la banque accepte une autre garantie (type PPD par exemple)
• Soit il faut aller dans une autre banque qui travaille avec un autre organisme

Avantages de la caution bancaire

Au rang des avantages, le choix de l’organisme de caution est sans doute la solution qui vous coûtera le moins cher. Notamment car vous n’aurez pas à entreprendre de démarches auprès d’un notaire, contrairement à l’hypothèque ou au privilège de prêteur de deniers.

Vous n‘aurez également pas à vous acquitter de frais de main levée en cas de remboursement anticipé de votre prêt.

De plus, la mise en place d’une caution n’exige pas de formalisme strict. Vous n’avez pas besoin de passer par un notaire, ni d’enregistrer l’acte comme pour l’hypothèque.

Du côté des banques, le délai de traitement d’un dossier de caution peut être plus rapide. Cela permet à l’emprunteur d’avoir une réponse rapide comparé à un dossier de garantie hypothécaire.

Si vous remboursez intégralement votre prêt sans incident, une partie de votre cotisation pourra vous être reversée.

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