Quelle caution de prêt immobilier choisir pour son prêt quand on est fonctionnaire ?

Obtenir un prêt immobilier s’avère plus ou moins facile en fonction de votre situation professionnelle. Ainsi, les fonctionnaires bénéficient de certains avantages. Et oui, vous ne risquez pas de perdre votre emploi et c’est un atout majeur pour les banques.

De plus, certains organismes de caution spécialisés pour les agents de la fonction publique proposent des tarifs très intéressants. Nous allons vous présenter les différents organismes et leurs avantages.

1. La caution de prêt immobilier

La garantie est obligatoire pour obtenir un prêt immobilier. Elle assure le remboursement de la banque en cas de défaut de paiement en dehors des cas couverts par l’assurance emprunteur. Il existe deux types de garantie :

Les garanties réelles prises sur le bien immobilier
Les garanties personnelles sont l’évaluation de votre solvabilité et sont délivrées par des organismes de caution comme le Crédit Logement.

Ces garanties réelles peuvent être soit une inscription de privilège de prêteur de deniers (IPPD). Le prêteur (la banque) a un privilège, en cas de défaut de paiement, le bien immobilier sera saisi pour être mis aux enchères. L’hypothèque fonctionne selon le principe que l’IPPD mais s’applique à toutes les situations contrairement à l’IPPD.

Les garanties personnelles sont prises par des organismes de caution qui évaluent votre solvabilité. Concrètement, elles étudient aussi votre dossier et peuvent le refuser même si la banque l’accepte. Ce type de garantie est souvent moins coûteux car contrairement à l’hypothèque, vous n’avez pas besoin d’un notaire et en cas de remboursement anticipé vous ne payerez pas d’indemnité de remboursement anticipé.

Vous pouvez utiliser les garanties dans différents types de projet immobilier. Nous avons récapitulé dans le tableau ci-dessous les différents cas.

		Garanties réelles			Garanties personnelles
		IPPD	Hypothèque	Nantissement	Caution
Prêt initial	Ancien hors travaux ou bien neuf achevé	Toujours possible	-	Seulement pour prêts in fine, le plus souvent doublé d’une caution, IPPD ou hypothèque	Oui sauf pour prêt PAS, sous condition d’acceptation
	Construction de maison individuelle – Terrain
	Construction maison individuelle – Maison	Impossible	Toujours possible
	Travaux sur bien ancien
	VEFA	Impossible Sauf si achat en cours de construction (IPPD applicable à la partie déjà construite)
Autres prêts	Rachat de prêt	Impossible
	Prêt relai

Les salariés de la fonction publique peuvent bénéficier d’avantages sur la garantie. En effet, il existe des organismes dédiés.

2. Les cautions de prêt immobilier pour fonctionnaires

Si vous choisissez une caution personnelle, vous devez nécessairement passer par un organisme. Comme expliqué plus haut, l’organisme prendra le relais en cas d’impayé. Certains fonds mutualistes proposent des conditions très avantageuses pour les fonctionnaires.

Les fonctionnaires, pas les seuls privilégiés

Un organisme de caution mutuelle fonctionnaire fonctionne à peu de choses près comme un organisme de caution classique. Cependant, ils ne s’adressent qu’à certaines professions :

Les fonctionnaires de l’éducation nationale
Les policiers et Gendarmes
Les employés hospitaliers
Les agents de la SNCF
Les employés de la Poste

Ce type d’organisme fonctionne, généralement, sur un mode mutualiste. L’organisme dispose d’un fond mutuel auquel vous adhérez, c’est-à-dire, les risques sont mutualisés. En cas d’impayé, le fond permettra de rembourser votre crédit immobilier. La garantie est utilisée lorsque l’assurance emprunteur ne couvre plus les impayés.

Bon plan

Parce que le risque est mutualisé, les organismes peuvent vous proposer des cotisations faibles voire inexistantes.

Les conditions d’accès à l’organisme de caution fonctionnaire

Les conditions d’octroi de ce type de garantie sont très strictes. Vous devez pouvoir présenter un dossier avec un taux d’endettement inférieur ou égal à 33 % ainsi qu’un apport personnel pouvant couvrir les frais de notaire et de mise en place de la garantie. La durée de votre crédit immobilier peut également être un facteur d’acceptation ou de refus de la part de l’organisme de caution.

Avant de vous renseigner sur les différents organismes de caution pour fonctionnaire, il faut que vous sachiez dans quelle banque vous allez emprunter. En effet, toutes les banques n’ont pas d’accord avec tous les organismes de caution mutuelle.

3. D’autres avantages pour les fonctionnaires

Un coût du crédit encore plus bas

Un organisme de caution mutuelle propose plusieurs avantages non-négligeables et peut vous faire diminuer significativement le coût total de votre prêt immobilier. Tout d’abord, certains organismes proposent aux « bons clients » de reverser les cotisations payées en fin de garantie si vous n’avez pas rencontré d’incidents de paiements.

De plus, avec votre statut de fonctionnaire, vous avez une sécurité à l’emploi. Vous êtes donc un bon profil pour les banques qui ne craignent pas l’incapacité à rembourser le prêt. Jumeler votre situation professionnelle à un organisme de cautions reconnues, les banques vont vouloir vous proposer un prêt immobilier intéressant. Elles pourront vous proposer des taux d’intérêts plus bas. Gardez donc un œil sur les taux des banques !

Il y a d’autres avantages, les formalités administratives et juridiques de mise en place de la garantie sont plus souples. Vous n’avez pas besoin de formaliser la garantie auprès d’un notaire. L’emprunteur économise donc sur le coût total du crédit grâce aux procédures simplifiées. Par ailleurs, la mise aux enchères du bien immobilier, en cas de défaillance, est le dernier recours. Il est donc rare que votre bien soit vendu en cas de non-paiement des mensualités.

Bon plan

Vous ne payerez pas de pénalités de mainlevée en cas de remboursement anticipé avec une garantie fonctionnaire.

Pour aller plus loin : Obtenir un crédit immobilier en tant que fonctionnaire

Les organismes de caution mutuelle fonctionnaire

Il existe différents organismes de caution mutuelle pour les fonctionnaires. Cependant vous ne pouvez pas choisir celui que vous voulez. En effet, toutes les banques ne travaillent pas nécessairement avec les sociétés de caution mutuelle. De plus, certaines banques travaillent exclusivement avec certains organismes.

La société la plus connue est la CASDEN. Cette banque coopérative de la fonction publique propose de souscrire à une garantie sans frais. Cet organisme dédié aux enseignants s’est ouvert à tous les professionnels de la fonction publique depuis 2015.

La Banque Populaire, la BRED et BRED Espace notamment travaillent avec la CASDEN. Les autres organismes connus proposant ce type de garanties sont :

Le Crédit social des fonctionnaires
La MFP services (la Société Générale travaille avec la MFP)
La mutuelle générale de l’Education nationale

A retenir

La garantie est une assurance pour la banque en cas de non remboursement
Il existe des organismes de caution pour les fonctionnaires
Chaque banque a un partenariat avec un ou plusieurs organismes de caution fonctionnaire
Vous pouvez bénéficier de taux et de conditions privilégiés

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Eloi Gabin

Expert en crédit immobilier et assurance