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Quelle caution de prêt immobilier choisir pour son prêt quand on est fonctionnaire ?

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Eloi Gabin
Mis à jour le 10 janv. 2023
Quelle caution de prêt immobilier choisir pour son prêt quand on est fonctionnaire ?
Obtenir un prêt immobilier s’avère plus ou moins facile en fonction de votre situation professionnelle. Ainsi, les fonctionnaires bénéficient de certains avantages. Et oui, vous ne risquez pas de perdre votre emploi et c’est un atout majeur pour les banques.

De plus, certains organismes de caution spécialisés pour les agents de la fonction publique proposent des tarifs très intéressants. Nous allons vous présenter les différents organismes et leurs avantages.

La caution de prêt immobilier

La garantie est obligatoire pour obtenir un prêt immobilier. En cas de défaut de paiement, excepté les cas pris en charge par l’assurance emprunteur, elle assure le remboursement de l'établissement bancaire. Aujourd'hui, il existe deux types de garantie :
  • Les garanties réelles : elles sont réalisées sur le bien immobilier ;
  • Les garanties personnelles : elles sont calculées selon votre solvabilité et délivrées par des organismes de caution comme le Crédit Logement.

Les garanties réelles peuvent correspondre à une inscription de privilège de prêteur de deniers (IPPD) ou une hypothèque conventionnelle. L'établissement prêteur possède un privilège, en cas de défaut de paiement, pour saisir le bien immobilier afin qu'il soit mis aux enchères. Contrairement à l'IPPD, l’hypothèque s’applique à tous les projets immobiliers.

Les garanties personnelles sont effectuées par des organismes de caution qui évaluent votre solvabilité : ils étudient votre dossier de prêt et peuvent refuser de garantir votre prêt immobilier, même si la banque accepte de financer votre projet. Ce type de garantie est souvent moins coûteux puisque contrairement à l’hypothèque, vous n’avez pas besoin de passer devant le notaire. De plus, en cas de remboursement anticipé, vous ne payerez pas d’indemnité de remboursement anticipé.
Inscription en privilège de prêteurs de deniers (IPPD)Hypothèque conventionnelleCaution
Achat dans le neuf ou dans l'ancien (hors travaux)PossiblePossiblePossible, excepté pour un prêt d'accession sociale (PAS)
Construction immobilièreImpossiblePossiblePossible
Achat dans l'ancien avec le financement de travauxImpossible puisque ne garantit pas le financement des travauxPossiblePossible
Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)Impossible, sauf si l'achat est déjà en cours de construction (applicable sur la partie déjà construite)PossiblePossible
Bon plan
Si vous réalisez un investissement locatif, vous pouvez nantir votre prêt immobilier afin de le garantir. En cas de nantissement total, le produit d'épargne utilisé comme garantie doit présenter une valeur égale ou supérieure au montant du prêt immobilier. Il est également possible de réaliser un nantissement partiel.

Les salariés de la fonction publique bénéficient de nombreux avantages concernant la garantie du prêt immobilier puisqu'il existe des organismes de caution dédiés aux fonctionnaires.

Les cautions de prêt immobilier dédiées aux fonctionnaires

Si vous choisissez une caution personnelle, vous devez nécessairement passer par un organisme de cautionnement : il va prendre le relais en cas d’impayés. Certains fonds mutualistes proposent des conditions très avantageuses aux fonctionnaires.

Un organisme de caution dédié aux fonctionnaires, mais pas seulement

Un « organisme de caution mutuelle fonctionnaire » fonctionne comme un organisme de caution classique, mais il s'adresse uniquement à certaines professions :

  • les fonctionnaires de l’éducation nationale ;
  • les policiers et gendarmes ;
  • les employés hospitaliers ;
  • les agents de la SNCF ;
  • les employés de La Poste.

Généralement, ce type d’organisme fonctionne sur un mode mutualiste. L’organisme dispose d’un fond mutuel auquel vous adhérez. Par conséquent, les risques sont mutualisés. En cas d’impayés, ce fond mutuel permettra de rembourser votre crédit immobilier. La garantie est utilisée lorsque l’assurance emprunteur ne prend pas en charge la situation qui a mené à vos impayés.

Bon à savoir
Étant donné que le risque est mutualisé, ces organismes de caution peuvent proposer des cotisations faibles voire nulles.

Les conditions d’accès à un organisme de caution fonctionnaire

Les conditions d’octroi de ce type de garantie sont très strictes. Vous devez présenter un dossier avec un taux d’endettement inférieur ou égal à 35 % et un apport personnel permettant de couvrir les frais de notaire et les frais de garantie. Sachez que la durée de votre crédit immobilier est également un facteur pouvant jouer sur l’acceptation de votre dossier par l’organisme de caution.

Avant de vous renseigner sur les différents organismes de caution dédiées aux fonctionnaire, vous devez choisir la banque auprès de laquelle vous souhaitez emprunter votre capital. En effet, toutes les banques ne sont pas d’accord de travailler avec un organisme de caution mutuelle.

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Quels sont les autres avantages pour les fonctionnaires ?

Un coût du crédit plus faible

Un organisme de caution mutuelle propose plusieurs avantages pouvant diminuer significativement le coût total de votre prêt immobilier. Tout d’abord, certains organismes proposent aux « bons clients » de reverser les cotisations payées en fin de garantie si vous avez rencontré aucun incident de paiement.

De plus, grâce à votre statut de fonctionnaire, vous possédez une sécurité de l’emploi extrêmement rassurante pour les banques. Par conséquent, vous êtes un bon profil pour les établissements bancaires qui sont rassurés quant à votre capacité de rembourser vos mensualités. Si vous coupler votre situation professionnelle à un organisme de caution reconnu, les banques pourront être susceptibles de vous proposer un prêt immobilier intéressant. c'est-à-dire des taux d'intérêt plus bas. N'hésitez pas à comparer les différents taux des banques avant de contracter un prêt immobilier quelque part.

Vous pouvez également profiter de d'autres avantages : les formalités administratives et juridiques de mise en place de la garantie sont plus souples, par exemple. Vous n’avez pas besoin de formaliser la garantie auprès d’un notaire donc vous économisez un peu sur le coût total de votre crédit immobilier. Par ailleurs, la mise aux enchères du bien immobilier en cas d'impayés représente le dernier recours, c'est-à-dire qu'il est rare que votre bien soit vendu en cas de non-paiement des mensualités.

Bon plan
Avec une garantie réservée aux fonctionnaires, vous ne payerez pas de pénalités de mainlevée en cas de remboursement anticipé de votre prêt immobilier.

Les organismes de caution mutuelle fonctionnaire

Il existe divers organismes de caution mutuelle pour les fonctionnaires, mais vous ne pouvez pas choisir celui que vous voulez. En effet, toutes les banques ne travaillent pas nécessairement avec les sociétés de caution mutuelle. De plus, certaines banques travaillent exclusivement avec certains organismes de caution.

L'organisme de caution le plus connu est la CASDEN : cette banque coopérative de la fonction publique propose de souscrire une garantie sans frais. Cet organisme, initialement dédié aux enseignants, est ouvert à tous les professionnels de la fonction publique depuis 2015. La Banque Populaire, la BRED et BRED Espace travaillent avec la CASDEN.

Les autres organismes proposant ce type de garanties sont :

  • le Crédit Social des fonctionnaires ;
  • la MFP Services : la Société Générale travaille avec la MFP ;
  • la mutuelle générale de l’Éducation nationale.
À retenir
  • La garantie représente une assurance pour la banque en cas de non remboursement de votre part.
  • Il existe des organismes de caution dédiés aux fonctionnaires.
  • Chaque banque a un partenariat avec un ou plusieurs organismes de caution.
  • Vous pouvez bénéficier de conditions privilégiées grâce aux organismes de caution mutuelle.
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