Crowdfunding immobilier : un moyen de se constituer un apport

Le crowdfunding immobilier consiste à financer les fonds propres des promoteurs, aménageurs fonciers ou marchands de biens, en échange d’un rendement prévisionnel de 8 à 10 % sur une durée courte, malgré un risque plus élevé que les traditionnels livrets bancaires.

Pourquoi de plus en plus de particuliers se tournent-ils vers le crowdfunding immobilier, malgré un risque plus élevé que les traditionnels livrets bancaires ? Dans un monde où tout va vite, ce type de placement a su trouver sa place dans les stratégies d’épargne à court terme.

Elle permet de se constituer rapidement un apport personnel et de préparer son crédit immobilier.

Le crowdfunding immobilier : qu'est-ce que c'est ?

Avant de rentrer dans les logiques des investisseurs en termes de placements immobiliers, il est important de bien définir ce qu’est le crowdfunding ou financement participatif immobilier. Cette solution alternative s’est développée à partir de 2014, avec notamment l’encadrement de la finance participative en général qui regroupe aussi le crowdlending et le crowdequity.

Une solution de financement pour les acteurs de la promotion immobilière

Le crowdfunding immobilier tel qu’il est pratiqué et réglementé depuis 2014 consiste à financer les fonds propres des promoteurs, aménageurs fonciers ou encore marchands de biens. La promotion immobilière est souvent considérée à raison comme le secteur le plus capitalistique. En effet, la réalisation d’un programme représente un coût énorme que le promoteur ne peut généralement assumer seul.

• Les fonds propres du promoteur (environ 15 à 20 % du coût total)
• Le crédit bancaire
• Les Ventes en État Futur d’Achèvement (VEFA)

Pour financer ces 20 % de fonds propres (parfois plus d’un million d’euros), les acteurs immobiliers font de plus en plus appel au crowdfunding immobilier. Cela leur permet de ne pas immobiliser tous leurs fonds dans une seule opération et donc de continuer leur développement.

Une solution de diversification pour les investisseurs pour financer l’économie réelle

Côté investisseur, l’attrait est également compréhensible. Depuis les 10 dernières années, on assiste à une baisse constante des taux de rémunération des livrets bancaires qui étaient souvent en tête des produits d’épargne des Français, comme le célèbre livret A. Aujourd’hui, ce dernier a été abaissé à 1,7 %. L’assurance-vie reste pour le moment l’un des placements privilégiés des Français, mais les taux ont également tendance à baisser avec une moyenne qui décolle difficilement au-dessus des 3 %. Les investisseurs sont donc constamment à la recherche de solutions de diversification pour leur épargne et recherchent le placement le plus adéquat selon leurs attentes et capacités financières.

L’immobilier, et notamment la pierre-papier, est très prisé car les rendements sont en général au rendez-vous. On peut espérer des rendements de 4 à 5 % en locatif ou pour certaines SCPI. Dans ce contexte, le crowdfunding immobilier a donc tout naturellement trouvé sa place en proposant un placement financier (des obligations dans 95 % des cas) à sous-jacent immobilier avec des rendements prévisionnels annuels allant de 8 à 10 %.

Une solution 100 % désintermédiée et accessible à un large public

Dans la lignée des évolutions fintech, proptech, et des innovations en termes de finance alternative, le financement participatif représente un réel pas vers une démocratisation de l’investissement immobilier. Tout d’abord, avec une procédure totalement en ligne, cette solution a permis une désintermédiation totale du processus d’investissement. Il ne s’agit plus de laisser son épargne aux mains d’un intermédiaire qui fera lui-même le choix du fonds, du projet ou de l’entreprise où investir. Ici, vous réalisez chaque étape vous-même via la plateforme internet. Même la signature du contrat obligataire peut se faire en ligne.

C’est certes une forme de responsabilisation de l’investisseur, mais cela lui permet également d’avoir le sentiment de participer à quelque chose qu’il soutient et de développer l’économie réelle de son pays ou de sa région. Enfin, avec des tickets d’entrée assez faibles, en moyenne 1 000 € sur la plupart des plateformes, le crowdfunding immobilier a rendu l’investissement immobilier accessible à un plus grand nombre.

Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier ?

L’intérêt du financement de la promotion immobilière dans les stratégies de placement à court terme avec comme objectif un rendement plus conséquent est donc compréhensible. Quels sont les avantages concrets ?

Des durées d’investissement courtes

Dans l'univers de l’immobilier, les horizons de placement sont souvent sur le moyen et long terme. Par exemple, des parts de SCPI s’envisagent sur au moins 5 années, de même pour des investissements locatifs, surtout si ces derniers ont été réalisés via des dispositifs de défiscalisation immobilière. Ici, la durée d’investissement est fixée contractuellement et est comprise le plus souvent entre 12 et 24 mois. Quelques opérations plus complexes ou de grande envergure peuvent aller jusqu’à 30 mois, mais on reste en dessous de la barre des 3 ans. L’intérêt de cette courte durée est double.

Tout d’abord, sachant que le capital investi est bloqué durant toute la durée de l’investissement (on parle d’illiquidité du placement), la courte durée permet de réduire l’immobilisation de l’épargne du particulier. Ensuite, dans une stratégie à court terme fondée sur la rentabilité, ces investissements sur 2 ans permettent une rotation plus rapide. En diversifiant son investissement sur plusieurs programmes à des intervalles différents, cela permet d’avoir un rythme de rotation intéressant pour réinvestir ou simplement récupérer ses gains.

Un ratio risque/rendement intéressant

Le taux de rendement prévisionnel attractif (8 à 10 %) est évidemment l’atout majeur de l’investissement participatif. Ces chiffres attirent mais effraient également, car ils sont corrélés à une notion de risque. En effet, comme tout placement financier, le crowdfunding immobilier comporte des risques qui sont liés à l’activité même de la promotion immobilière (risque technique, commercial ou administratif) et aux acteurs porteurs des projets (risque financier essentiellement).

Cependant, les plateformes ont réussi depuis les débuts du modèle à maintenir un taux de défaut inférieur à 1 % (il était de 0,67 % pour l’année 2018 d’après le baromètre d’Hellocrowdfunding). Afin de maîtriser au mieux ce ratio risque/rendement, les plateformes ont mis en place des processus d’audit interne et externe drastiques pour une sélection très stricte des projets proposés aux investisseurs.

Imposition plafonnée et hors IFI : une fiscalité attractive

Enfin, dans des stratégies à court terme, il est important de regarder l’imposition appliquée. En effet, une fiscalité défavorable ferait perdre tout l’intérêt d’un investissement rentable. Depuis la Loi de Finances, en vigueur depuis janvier 2018, les revenus mobiliers (dont font partie les intérêts perçus via le financement participatif immobilier) sont assujettis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou Flat Tax) plafonné à 30 % prélèvements sociaux compris.

Le calcul de l’assiette du nouvel IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ne prend pas en compte les revenus mobiliers même si le sous-jacent est immobilier. Investir en crowdfunding immobilier ne viendra donc pas gonfler le patrimoine immobilier imposable du particulier.

Comment choisir une plateforme de crowdfunding immobilier fiable ?

Depuis 2023, toute plateforme de crowdfunding immobilier doit détenir l’agrément de prestataire de services de financement participatif (PSFP), délivré par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Avant d’investir, vérifiez que la plateforme concernée figure bien sur la liste officielle des PSFP agréés par l’AMF.

Dans leurs stratégies d’épargne à court terme, les particuliers examinent différents points cruciaux comme la durée, bien sûr, (court terme suppose un laps de temps inférieur à 2 ans si possible), mais également la performance de l’investissement.

Souvent, sur du court terme, c’est essentiellement la rentabilité qui est recherchée. Il est important que le risque corrélé soit dans la mesure du possible appréhendable et maîtrisé au mieux. Aujourd’hui, le crowdfunding immobilier apparaît comme un produit financier qui a sa place dans ces stratégies d’investissement à court terme.