Crowdfunding immobilier : investir auprès des promoteurs

Le crowdfunding immobilier consiste à financer, en tant que créancier plutôt qu’actionnaire, les projets de construction ou de rénovation d’un promoteur immobilier via une plateforme spécialisée. Un grand nombre de petits épargnants avancent ainsi ensemble les fonds nécessaires au démarrage d’un programme immobilier, en échange d’un rendement brut de 11 % en moyenne en 2025, avec un risque réel de retard et de perte en capital.

Achat de la résidence principale, investissement locatif en nu ou en meublé en défiscalisant ou non, « pierre-papier » SCPI… il existe plein de solutions pour investir en immobilier. Généralement, lorsqu’on investit en immobilier on le fait à crédit, en empruntant. Et si on inversait les rôles ? Et si c’était vous le prêteur ? C’est le pari du crowdfunding, littéralement, le « financement participatif » : le financement commun de projets. Focus sur ce nouveau type de placement.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Historiquement, les promoteurs immobiliers lançant des projets de construction immobilière se sont tournés vers des investisseurs se rémunérant sur la marge des projets. L’émergence du crowdfunding immobilier permet maintenant aux promoteurs immobiliers de financer leurs projets d’une nouvelle façon.

Le principe du crowdfunding immobilier est de rassembler un grand nombre de petits investisseurs (des épargnants) autour de projets immobiliers : construction ou rénovation d’immeubles. Techniquement, ces investisseurs ne deviennent pas actionnaires mais créanciers. Ainsi, ils avancent les fonds nécessaires au démarrage des programmes immobiliers.

Les promoteurs apprécient ce mode de financement car les créanciers se rémunèrent à un taux fixe, convenu à l’avance. Les promoteurs peuvent alors multiplier les projets avec leurs fonds propres. Pour les épargnants, c’est un placement au rendement élevé, mais qui comporte des risques importants, dont celui de perdre tout ou partie du capital investi.

Comment investir en crowdfunding immobilier ?

Afin de réunir un grand nombre d’investisseurs autour de différents projets immobiliers, des plateformes de crowdfunding ont fait leur apparition. Ces plateformes jouent le rôle d’intermédiaire entre les promoteurs et les épargnants et prennent une petite commission au promoteur sur chaque projet. Leur rôle est aussi de sélectionner les projets les plus solides et les plus intéressants pour les investisseurs.

Côté réglementation, une plateforme qui finance des promoteurs par des prêts rémunérés doit être agréée comme prestataire de services de financement participatif (PSFP) par l’Autorité des marchés financiers (AMF), dans le cadre du règlement européen 2020/1503. Le statut national d’intermédiaire en financement participatif (IFP), immatriculé à l’ORIAS, subsiste à côté de cet agrément (source : ORIAS, notice d’information aux IFP, 2023). Avant d’investir, vérifiez donc le statut de la plateforme auprès de l’ORIAS et de l’AMF.

Il faut savoir que ce genre d’investissement n’est pas sans risque. En effet, le risque de faillite d’un promoteur n’est pas nul, c’est pourquoi les rendements sont si attractifs. Le secteur traverse d’ailleurs une phase tendue : selon le baromètre 2025 du crowdfunding en France (Forvis Mazars et France FinTech), 25 à 30 % des projets immobiliers affichent plus de six mois de retard et 20 à 25 % font l’objet d’une procédure collective. Dans ce contexte, la sélection des projets par la plateforme et la diversification de vos placements sont essentielles.

Le crowdfunding immobilier est-il un bon investissement ?

Selon le baromètre 2025 de Forvis Mazars et France FinTech, le rendement brut moyen du crowdfunding immobilier atteint 11 % en 2025, contre 10,6 % en 2024. C’est un rendement élevé au regard de celui des autres classes d’actifs, qui rémunère un risque élevé lui aussi. En effet, l’immobilier locatif ou via des sociétés d’investissement en immobilier ne rapporte pas autant (moitié moins). Et les obligations fournissent également des rendements sensiblement plus bas sauf si l’on s’oriente vers les obligations spéculatives (high yield).

En plus de son rendement élevé, le crowdfunding immobilier présente un autre avantage pour les investisseurs : ils peuvent facilement diversifier leur argent sur différents projets. En effet, il est possible d’investir à partir de 1 000 euros par projet. De cette façon, il est aisé de panacher ses placements sur différents projets et promoteurs, et ainsi de diminuer le risque de l’investissement, en particulier le risque de perte en capital en cas de faillite d’un des promoteurs.

Un mot sur la fiscalité. Étant donné que l’investisseur devient créancier, la fiscalité des revenus du crowdfunding est celle s’appliquant sur les revenus du capital. Ainsi, les intérêts sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (flat tax) : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026, soit 31,4 % au total. Sur un rendement brut moyen de 11 %, il reste donc environ 7,5 % nets par an, avant prise en compte d’éventuels retards ou défauts.

En somme, le crowdfunding immobilier peut servir à diversifier une épargne, à condition d’y consacrer une part limitée de son patrimoine et de répartir ses mises sur plusieurs projets.

Parmi les principales plateformes, on peut notamment citer Homunity, Koregraf, Wiseed, Lymo et Fundimmo. Ces plateformes ont d’ores et déjà financé des projets immobiliers à hauteur de plusieurs millions d’euros. Toutes ne se valent pas pour autant : avant d’investir, comparez leurs taux de défaut. Les plateformes agréées doivent publier chaque année le taux de défaut des projets qu’elles ont proposés au cours des 36 derniers mois au moins.

Comment se déroule concrètement un investissement en crowdfunding immobilier ?

D’un point de vue pratique, pour participer à ces projets, il suffit de s’inscrire sur une des plateformes spécialisées dans le crowdfunding immobilier. Les modalités de souscription sont très simples. Ces plateformes proposent généralement de nouveaux programmes toutes les semaines. Vous pouvez choisir de souscrire ou non à chaque nouveau projet. Vous disposez de tous les détails : adresse, état de la commercialisation, montant des travaux, plan, état financier, présentation du promoteur, etc. Concrètement, il peut s’agir de construire un immeuble d’habitation en région Parisienne, ou de financer la réhabilitation d’un chalet à Megève.

Si vous souscrivez à un projet, il faut généralement attendre qu’il soit financé à hauteur de 80 % pour qu’il soit validé. Si ce niveau de financement n’est pas atteint, vous récupérez vos fonds. En tant que créancier, vous devenez propriétaire d’obligations émises par une société créée spécialement pour l’opération de financement du projet. Sachez que la durée des opérations est typiquement de 12 à 24 mois, mais elle peut s’allonger si le projet prend du retard. Il s’agit donc de placements à court/moyen terme. Vous pourrez donc continuellement être en veille de nouveaux projets à financer.

En conclusion, le crowdfunding immobilier est une opportunité intéressante pour tirer la performance de ses placements vers le haut tout en diversifiant dans de l’immobilier concret, sans que ce soit chronophage et sans avoir à s’impliquer personnellement dans des travaux ou de la gestion locative, à condition d’accepter un risque de retard et de perte en capital.