L’apport personnel pour votre prêt : 5 minutes pour tout comprendre

Vous êtes sur le point de vous lancer dans un achat immobilier et on vous parle constamment d’apport personnel ? Ce terme revient souvent dans la bouche des banquiers, des courtiers, et même des amis bien intentionnés. Et pour cause : l’apport personnel joue un rôle clé dans l’obtention de votre crédit immobilier. Mais pas de panique. On va vous expliquer ce que c’est exactement, à quoi ça sert, comment le constituer et surtout, combien il faut prévoir pour qu’il devienne un vrai atout dans votre dossier.

Grâce à notre outil de simulation, vous pouvez inclure le montant de votre apport personnel pour mieux préparer votre projet immobilier et estimer, le plus précisément possible, le taux immobilier auquel vous pouvez prétendre.

L’apport personnel, c’est la somme que vous investissez directement dans votre achat immobilier, sans passer par un emprunt bancaire. Ce peut être de l’épargne que vous avez mise de côté, une donation reçue de vos parents, le fruit de la vente d’un ancien logement ou encore un héritage.

Concrètement, il s’agit de l’argent que vous avez déjà à disposition et que vous allez mobiliser pour financer une partie du projet. Généralement, cet apport sert à couvrir ce qu’on appelle les frais annexes : frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier… Mais au-delà de cette simple fonction « pratique », l’apport personnel est aussi un signe fort envoyé à la banque. Il montre que vous êtes capable d’épargner, que vous avez su anticiper votre projet, bref… que vous êtes un emprunteur fiable. Et ça, pour les banques, c’est rassurant.

Avant de plonger dans les détails, commençons par un panorama clair des différentes sources possibles. Voici les formes d’apport personnel les plus courantes :

• Votre épargne personnelle : livret A, LDDS, compte courant…

• L’épargne salariale : participation, intéressement, PEE…

• Le PEL ou le CEL : deux produits d’épargne dédiés à l’immobilier

• Les placements financiers : assurance-vie, actions, obligations, etc.

• La vente d’un bien immobilier : si vous êtes déjà propriétaire

• Une donation ou un héritage : un coup de pouce familial

• Le prêt relais, en attendant de vendre un autre bien

Détaillons maintenant chaque source d’apport avec ses spécificités.

La plupart du temps, l’apport personnel provient de l’épargne de l’emprunteur. En économisant un peu chaque mois selon vos revenus, il est ainsi possible de se constituer une somme qui pourra faire office d’apport personnel.

S’il existe de nombreuses raisons d’épargner, la constitution d’un apport personnel nécessite une modalité d’épargne adaptée et un plan dédié avec des versements réguliers et calculés en fonction de votre projet.

En plus de l’épargne personnelle, l’épargne salariale représente une source financière non négligeable pour préparer votre apport personnel. Cette solution d’épargne collective est mise en place par les entreprises qui vont verser à leurs salariés des primes liées à la performance de la société (intéressement) ou aux bénéfices engendrés (participation).

Si votre entreprise a mis en place une épargne salariale, vous pouvez effectuer une demande pour débloquer les fonds nécessaires à la constitution de votre apport.

En prévision d’un futur achat immobilier, certains acquéreurs peuvent souscrire un produit d’épargne spécialement conçu pour l’acquisition d’un logement : le Plan d’Épargne Logement (PEL) ou le Compte d’Épargne Logement (CEL). Ces deux dispositifs ont l’avantage de vous permettre d’épargner en vue d’un achat immobilier tout en ouvrant droit, sous conditions, à un prêt à taux préférentiel.

Moins contraignant, le CEL est donc un bon outil pour se constituer une épargne à son rythme, tout en gardant la possibilité de l’utiliser pour un achat immobilier.

Vous pouvez également placer votre argent dans des entreprises à travers deux types d’investissements :

• les actions : à privilégier sur un horizon supérieur à 5 ans, avec une performance comprise entre 5 et 8 % ;

• les obligations : à privilégier pour un horizon plus court, avec une performance comprise entre 2 et 5 %.

Si ces placements offrent un meilleur rendement, ils nécessitent cependant de bien anticiper votre projet immobilier pour ne pas être bloqué par les délais importants nécessaires au déblocage des fonds. Il existe également des solutions moins conventionnelles comme le crowdfunding immobilier.

Vos proches peuvent aussi vous aider à constituer votre apport personnel en procédant à des donations, qui ne sont soumises au paiement de droits qu’à partir d’un certain montant. Ainsi, les parents peuvent donner jusqu’à 100 000 euros par enfant, sans avoir à payer de droits de donation. Les grands-parents ou arrière-grands-parents peuvent par ailleurs procéder à des donations en bénéficiant de certains abattements.

Dans d’autres circonstances, ce ne sont pas des donations, mais des héritages qui permettent de financer un achat immobilier.

Ce n’est pas obligatoire, mais dans la tête d’un banquier, un apport personnel change vraiment la donne. Il donne le ton. Il raconte quelque chose de vous : votre capacité à gérer un budget, à anticiper un projet de vie, à épargner régulièrement. Bref, ça vous classe dans la catégorie des emprunteurs « fiables ».

Mais ce n’est pas que symbolique. Voici pourquoi les banques l’apprécient tant :

• C’est une preuve de sérieux : épargner, c’est une discipline. Si vous y êtes arrivé, la banque en déduit que vous saurez aussi rembourser.

• Ça réduit le montant à financer : moins elle prête, moins elle prend de risques.

• Ça couvre les frais annexes : frais de notaire, de garantie, parfois même une partie des travaux.

• Ça sécurise le prêt : en cas de pépin, la banque a plus de chances de récupérer son argent si elle n’a pas financé 100 % du projet.

En résumé, un apport personnel solide, c’est comme arriver à un entretien d’embauche avec un CV en béton : ça ne garantit pas le job, mais ça maximise vos chances.

Si l’on considère que l’apport personnel doit être d’au moins 10 %, l’apport personnel minimum recommandé pour un achat immobilier peut varier d’un profil à l’autre.

En général, les banques attendent que vous puissiez couvrir les frais d’acquisition du bien. Cela comprend :

• Les frais de notaire (entre 6 et 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf)

• Les frais de garantie (caution, hypothèque, etc.)

Concrètement :

• Pour un bien dans l’ancien, il faut prévoir environ 10 % du prix en apport minimum.

• Pour un bien dans le neuf, 5 % peuvent suffire, les frais étant plus légers.

Cela permet à la banque de financer uniquement le prix « nu » du bien, sans les frais annexes.

Si vous avez plus d’épargne à disposition, ne vous arrêtez pas à 10 %. En visant 20 % ou plus d’apport, vous :

• réduisez le montant emprunté, donc le coût total du crédit,

• rassurez davantage la banque, ce qui peut jouer sur le taux proposé,

• évitez potentiellement l’assurance emprunteur la plus chère, car votre profil est jugé moins risqué.

Notre conseil : l’idéal, c’est un bon équilibre entre apport solide et épargne de précaution.

Envie d’y voir clair ? Voici une méthode simple et efficace pour savoir combien vous pouvez (et devez) mobiliser en apport.

Cela inclut :

• le prix du bien,

• les frais de notaire,

• les frais de garantie,

• et éventuellement les travaux ou le mobilier.

Pour ne pas bloquer votre prêt, vous devez au moins avoir :

• 10 % du prix du bien dans l’ancien,

• ou 5 % dans le neuf.

Additionnez tout ce que vous pouvez mobiliser :

• livrets d’épargne,

• PEL, CEL,

• épargne salariale,

• donation, vente d’un bien…

• Pouvez-vous aller jusqu’à 20 % ? Plus ?

• Gardez-vous une épargne de précaution après coup ?

Ce petit calcul rapide vous permet de construire un dossier solide, de calibrer votre emprunt et de vous sentir plus serein face à la banque.

Dans certains cas, il est possible d'obtenir un prêt immobilier sans disposer d'apport personnel. Néanmoins, les banques se montrent particulièrement exigeantes envers ces dossiers puisqu'ils représentent un risque plus élevé. Et dans le contexte actuel, en décrocher un s'avère tout de même plus compliqué.

Dans les faits, quelques profils peuvent se voir accorder un prêt sans apport :

• les primo-accédants avec une bonne situation professionnelle et des perspectives d’évolution ;

• les propriétaires qui réalisent un investissement locatif.

Dans tous les cas, il est tout de même préférable de pouvoir justifier d’une épargne pour rassurer les banques, même si on ne souhaite pas l’utiliser pour financer son achat immobilier.

Toutes les banques peuvent potentiellement accorder des prêts sans apport, mais cela dépend de leur politique commerciale. Bien qu’un prêt sans apport soit risqué, les prêts immobiliers sont l’un des principaux moyens pour les banques d’acquérir de nouveaux clients. Néanmoins, ce n’est pas parce qu’une banque se montre particulièrement compétitive qu’elle acceptera forcément votre dossier !