Location : pourquoi les critères des bailleurs se durcissent ?

Le marché locatif est déjà sous tension, et les bailleurs serrent la vis, quitte parfois à se mettre en situation d’illégalité : 67 % exigent désormais un CDI et 56 % des revenus d’au moins trois fois le loyer, quand certains réclament une part du loyer non déclarée ou posent des critères discriminatoires. Ce durcissement tient aussi à des risques bien réels pour les propriétaires : loyers impayés, dégradations, risque de squat, nouvelles exigences énergétiques et fiscalité lourde. Pour les candidats, cela se traduit par un dossier « béton » à présenter, et parfois des conditions abusives à subir.

Devenir locataire sera bientôt plus compliqué que de trouver un job ? On n’est pas loin de le croire… Une étude récente de l’institut Flashs pour la plateforme Zelok (juin 2025) vient mettre en lumière des pratiques de bailleurs de plus en plus strictes :

• 67 % des bailleurs exigent un contrat de travail en CDI.
• 56 % imposent au locataire des revenus d’au moins trois fois le montant du loyer mensuel.

Dans des pratiques plus problématiques (voire illégales) :

• 29 % des bailleurs avouent avoir demandé une partie du loyer non déclarée (ce qui peut servir à contourner le plafonnement des loyers ou d’autres obligations légales).
• 27 % avouent avoir posé des conditions liées à l’origine ethnique des candidats, un critère discriminatoire interdit.
• 31 % admettent interdire les animaux de compagnie.

Au-delà des clauses abusives et discriminatoires, les chiffres de l’étude font observer un net durcissement des pratiques. Le locataire doit souvent présenter un dossier « béton » : garants, revenus élevés, CDI, etc., ce qui a naturellement pour conséquence d’exclure les étudiants, les précaires ou les travailleurs temporaires aka, des citoyens qui ont tout autant besoin de se loger que les autres !

Comment les locataires réagissent-ils face à des critères trop stricts ?

Face à ces conditions (trop) strictes, les candidats à la location admettent avoir eux aussi recours à des pratiques illégales :

• 26 % des locataires interrogés dans l’étude Zelok (juin 2025) avouent avoir falsifié leur dossier pour obtenir un logement — fausses fiches de paie, dissimulation de situation, etc.
• 40 % avouent qu’ils n’ont guère le choix que d’accepter certaines demandes qu’ils jugent abusives.

Concrètement, devoir s’adapter à ces nouvelles exigences signifie stress, incertitude, perte de temps, parfois d’argent, et un risque de se retrouver sans logement stable. Par ailleurs, pour ceux qui vivent dans les zones tendues (grandes métropoles, régions où l’offre est faible) l’angoisse monte d’un cran.

Que dit la loi sur les pratiques abusives des bailleurs ?

Pour protéger les locataires de ces pratiques abusives, la législation française a mis en place un arsenal de mesures adaptées. Par exemple, la loi du 6 juillet 1989 encadre les rapports locataires-bailleurs, fixe des mentions obligatoires pour le bail, interdit les clauses qui créent un déséquilibre excessif.

Parmi les clauses interdites ou réputées non écrites : l’imposition d’un prestataire imposé (assurance, services), le paiement de pénalités excessives ou interdiction d’animaux sans justification, etc.

L’encadrement des loyers recouvre en réalité deux dispositifs, selon le ministère de l’Économie (2025). En zone tendue, l’encadrement de l’évolution des loyers limite les hausses entre deux locations et au renouvellement du bail, avec une révision annuelle possible, indexée sur l’IRL, si le bail la prévoit. L’encadrement du niveau des loyers, lui, est expérimental : il plafonne le loyer de départ dans certaines grandes villes volontaires, comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou Montpellier.

Mais sur le terrain, on constate que le respect n’est pas systématique. Les locataires ne sont pas toujours informés de leurs droits, et les propriétaires peuvent abuser de cette méconnaissance. Par ailleurs, les recours existent (commissions de conciliation, tribunaux), mais ils demandent temps, argent, énergie et parfois un soutien juridique… ce qui peut sembler lourd quand le budget est déjà à l’os !

Pourquoi les bailleurs ne sont-ils pas les seuls responsables ?

Attention tout de même à ne pas tomber dans le cliché « méchants bailleurs VS gentils locataires ». Si le marché est si complexe, c’est aussi parce que de nombreux propriétaires particuliers font face à des réalités pas toujours évidentes :

• les loyers impayés, avec des procédures longues et coûteuses pour récupérer un logement ;
• les dégradations ou charges imprévues ;
• le risque de squat, qui reste une hantise pour les bailleurs : même s’il est rare, l’occupation illégale d’un logement peut bloquer un bien pendant des mois, avec des procédures de relogement complexes et coûteuses.
• l’exigence de performance énergétique, avec les audits obligatoires et l’interdiction progressive de louer des « passoires thermiques » ;
• une fiscalité lourde : les loyers sont taxés comme des revenus fonciers (jusqu’à 45 %), auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Un bailleur imposé à 30 % peut voir près de la moitié de ses loyers partir en impôts et charges, surtout s’il n’a pas opté pour le régime fiscal le plus adapté à sa situation.

Reste une parade aux loyers impayés qui n’oblige pas à durcir le dossier : la garantie Visale. Gratuite pour le bailleur comme pour le locataire, elle couvre dans le parc privé jusqu’à 36 mensualités d’impayés de loyer et de charges, selon Action Logement.

Vers un statut du bailleur privé ?

C’est précisément pour inverser la tendance qu’avait été imaginé un « statut fiscal du bailleur privé », issu du rapport Daubresse–Cosson et porté par François Bayrou avant sa démission le 9 septembre dernier. L’objectif : redonner envie aux particuliers de remettre des logements sur le marché, en allégeant la fiscalité et en offrant un cadre clair et stable.

Concrètement, le statut du bailleur privé est un dispositif fiscal, issu du rapport Daubresse–Cosson, qui vise à redonner envie aux particuliers de remettre des logements sur le marché en allégeant leur fiscalité et en leur offrant un cadre clair et stable.

Parmi les mesures envisagées :

• amortissement fiscal de 4 à 5 % par an, avec bonus pour les loyers abordables ;
• abattement de 50 % jusqu’à 30 000 € de revenus fonciers ;
• exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les logements loués en longue durée ;
• réduction du délai d’exonération des plus-values à 20 ans (contre 22 ans aujourd’hui pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux) ;
• déficit foncier rehaussé à 40 000 €, notamment pour financer des travaux de rénovation énergétique.

Compliqué de trouver un terrain d’entente bailleurs privés / locataires ? À l’impossible, nul n’est tenu ! Plus de transparence, de garanties et un cadre clair pourraient très certainement aider à rétablir la confiance… En attendant, les experts Pretto décryptent chaque semaine l’évolution du marché immobilier pour éclairer vos projets.