Quelle évolution pour le marché immobilier ?

En novembre 2026, le taux moyen d’un crédit immobilier s’établit à 3,77 % sur 20 ans, contre 3,17 % au premier trimestre 2026 (données Pretto). La BCE a relevé ses taux directeurs en juin puis en septembre 2026. Les prix des logements anciens reculent légèrement (-0,8 % sur un an selon l’Insee) et les ventes restent stables, à 958 000 sur douze mois, loin du record de 2021. Voici les clés pour acheter ou investir au bon moment.

Si on a coutume de dire qu’investir dans la pierre (que ce soit pour sa résidence principale ou pour un investissement locatif) est toujours un bon choix, il faut admettre que le contexte a son rôle à jouer. En effet, devenir propriétaire quand les taux immobiliers moyens se situent à 2 %, ce n’est pas tout à fait la même chose que lorsqu’ils sont à 4,5 %. Idem, l’évolution des cours de l’immobilier a, elle aussi, un fort impact sur le pouvoir d’achat des ménages. Autant de critères qu’il faut bien prendre en compte avant de monter un dossier de demande de prêt.

Comment se porte le marché immobilier en 2026 ?

Après une année 2025 de reprise, 2026 marque un retournement du côté du financement. Pour une analyse détaillée, consultez notre dossier sur les tendances du marché immobilier en 2026.

Taux immobiliers : une remontée qui s’accélère à l’automne

Après un premier semestre stable, les taux repartent nettement à la hausse. Sur 20 ans, la moyenne est passée de 3,17 % au premier trimestre 2026 à 3,26 % au troisième, et atteint 3,77 % en novembre. La tendance est la même sur 15 ans (3,57 %) et sur 25 ans (3,9 %), selon les données Pretto (taux constatés sur plus de 1 000 réponses bancaires). Le marché ne réagit pas d’un bloc : en septembre, par exemple, certaines banques ont relevé leurs grilles de 0,10 à 0,30 point en cours de mois, quand d’autres les ont maintenues.

Le plafond légal suit le mouvement : depuis le 1er octobre 2026, le taux d’usure des prêts de 20 ans et plus est fixé à 5,4 % par la Banque de France.

Pourquoi les taux remontent : la BCE et le coût de l’emprunt de l’État

Le 11 juin 2026, la Banque centrale européenne a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point, une première depuis 2023. Elle a recommencé le 10 septembre : depuis le 16 septembre, le taux de la facilité de dépôt s’établit à 2,50 %. En cause, la guerre au Moyen-Orient, qui pousse les prix de l’énergie à la hausse. La BCE prévoit une inflation de 3,0 % en 2026 dans la zone euro, au-dessus de son objectif de 2 %. Les banques se financent aussi plus cher sur les marchés : l’OAT à 10 ans, qui sert de référence pour fixer les taux de crédit, a dépassé 4 % cet été. Nous détaillons les effets possibles sur les prix dans notre analyse de la hausse des taux de la BCE.

Prix de l’immobilier : un léger recul national

Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens baissent de 1 % sur le trimestre et de 0,8 % sur un an, d’après l’Insee. Les maisons reculent davantage (-1,3 % sur un an) que les appartements (-0,1 %). À Paris, les prix des appartements progressent encore légèrement (+0,6 % sur un an). Les prix réagissent généralement à la hausse des taux avec plusieurs mois de décalage. Un recul général comme celui de 2023 paraît toutefois moins probable : les taux restent sous leur pic de fin 2023 et l’offre de logements reste insuffisante dans de nombreuses villes.

Transactions : un volume stable, loin du record de 2021

Fin juin 2026, l’Insee estime à 958 000 le nombre de logements anciens vendus sur les douze derniers mois, contre 953 000 fin mars. Le marché tient, mais reste loin du point haut de 2021 (1,2 million de ventes sur un an).

Ce que la hausse des taux change pour votre projet

Pour 200 000 € empruntés sur 20 ans, la mensualité hors assurance s’élève aujourd’hui à 1 188 €. Prenons un couple qui consacre 1 500 € par mois à son crédit sur 20 ans. À 3,47 %, le taux moyen de juin 2026, il pouvait emprunter 259 327 €. À 4 %, sa capacité d’emprunt tombe à 247 533 €, soit près de 11 800 € de moins. En surface, cela représente 1,2 m² de moins à Paris et 2,5 m² de moins à Lyon, d’après notre simulation sur les prix au 1er octobre 2026.

Retour sur le marché immobilier en 2025

2025 a été une année de reprise. D’après les chiffres de l’Insee, 951 000 logements anciens ont été vendus sur l’année, contre 792 000 en 2024, et les prix ont augmenté de 1,1 % sur un an au quatrième trimestre (+1,5 % pour les appartements, +0,8 % pour les maisons). Côté financement, la BCE a poursuivi la baisse de ses taux directeurs jusqu’en juin 2025, ramenant le taux de dépôt à 2,00 %. L’année 2026 a ainsi démarré avec des taux encore contenus : 3,17 % en moyenne sur 20 ans au premier trimestre (données Pretto).

Évolution du marché immobilier sur 10 ans

Pour mieux saisir la tendance du marché immobilier, faisons un retour sur les dix dernières années, marquées par des évolutions aussi bien dans les prix que dans les conditions d’emprunt.

2014-2017 : La relance grâce aux taux bas

De 2014 à 2017, les taux d’intérêt étaient extrêmement bas, parfois en dessous de 1 %. Le rêve pour les acheteurs ! Cette période a vu une forte hausse des transactions : les Français ont saisi cette chance d’acheter à crédit bon marché, surtout dans les grandes villes où les prix commençaient déjà à monter.

2018-2020 : La stabilisation malgré les crises

Après des années de forte croissance, les prix se sont légèrement stabilisés en 2018. Puis, la crise des Gilets jaunes et, surtout, la pandémie de COVID-19 en 2020 ont modifié les priorités des acheteurs : ils ont été nombreux à chercher de plus grands espaces, parfois en dehors des villes. Le marché a montré une forte résilience, et les taux, toujours bas, ont soutenu la demande.

2021 : Une année record

L’année 2021 a été marquée par un boom immobilier sans précédent. Avec 1,2 million de transactions de logements anciens sur un an d’après les statistiques de l’Insee, le marché immobilier français a battu tous les records. Entre des taux bas et une demande intense, les prix ont encore grimpé et de nombreux acheteurs se sont précipités sur le marché, que ce soit pour se loger ou investir.

2022-2023 : L’impact de l’inflation et la hausse des taux

En 2022, l’inflation a atteint un niveau inédit depuis près de 40 ans, alimentée par la hausse des prix de l’énergie et des matières premières, notamment en raison de la guerre en Ukraine. La Banque Centrale Européenne (BCE) a relevé progressivement ses taux directeurs (taux auxquels les banques commerciales empruntent) et cette hausse s’est répercutée sur les taux d’intérêt qui se sont envolés. En un an, ils ont doublé, réduisant la capacité d’emprunt des ménages et entraînant une chute progressive des transactions. Sur 20 ans, le taux moyen est ainsi passé de 2,70 % à 4,35 % en un an (données Pretto).

En 2023, la tendance d’envolée des taux a perduré et on a même observé des baisses de prix dans certaines régions pour la première fois depuis longtemps. Les banques, elles, sont devenues plus sélectives et ont refusé davantage de dossiers de prêts.

2024 : la fin de la hausse des taux

Après neuf mois de pause, la BCE abaisse ses taux directeurs le 6 juin 2024 : le taux de dépôt passe à 3,75 %. Les taux de crédit refluent progressivement et une partie des emprunteurs revient sur le marché. Les prix poursuivent leur ajustement : -2,1 % sur un an au quatrième trimestre selon l’indice des prix des logements anciens de l’Insee (-1,8 % pour les appartements, -2,3 % pour les maisons). Les ventes de logements anciens tombent à 792 000 sur l’année, loin du record de 2021.

2025 : le redémarrage du marché

La BCE poursuit l’assouplissement et ramène son taux de dépôt à 2,00 % en juin 2025. Le marché redémarre : 951 000 ventes sur l’année et des prix de nouveau en légère hausse (+1,1 % sur un an au quatrième trimestre, selon l’Insee).

2026 : nouvelle remontée des taux

Deux hausses de taux de la BCE, en juin puis en septembre, font repartir les taux de crédit à la hausse. Les prix fléchissent à nouveau (-0,8 % sur un an au deuxième trimestre, selon l’Insee).