Top 5 des points à vérifier absolument lors d’une visite pour de l’investissement locatif
Vous poussez la porte de votre futur investissement locatif et c'est le coup de cœur immédiat. Mais entre le fantasme du propriétaire-rentier et la réalité du terrain, mieux vaut garder la tête froide. Investir dans un bien locatif, c’est d’abord s’assurer qu’il sera rentable. Alors pour vous aider à ne rien oublier lors de vos visites, voici les 5 points clés à vérifier absolument avant de vous lancer.
Les infos clés
Vérifiez que le règlement de copropriété autorise votre projet locatif (colocation, location saisonnière) avant de vous engager.
Assurez-vous que les transports et les commerces sont accessibles et proches du bien que vous visez.
Consultez les trois derniers PV d’AG pour repérer les travaux votés ou les litiges en cours.
Anticipez les travaux de rénovation énergétique et intégrez-les dans votre plan de financement dès maintenant.
1. La stratégie locative : le règlement avant tout
Attention
2. L’environnement : la règle des 10 minutes
On ne le dira jamais assez : vous n’achetez pas qu’un appartement, vous achetez aussi son quartier. Et c’est ce quartier qui fera toute la différence entre un bien qui se loue en 48 h et un autre qui reste vide pendant des mois.
Le test des transports publics
Le test du bruit
L’appartement est calme à 15 h un mercredi ? Parfait. Mais revenez le vendredi soir ou le samedi matin. Ce bar sympa au rez-de-chaussée peut se transformer en cauchemar sonore après 22 h (d’ailleurs, on vous conseille d’éviter ce genre d’emplacement). Le Ministère de la Santé (2024) rappelle que le bruit est une nuisance majeure pour 86 % des Français. Un locataire qui ne dort pas, c’est un locataire qui fait ses valises.
Le bonus vision long terme
3. Les parties communes : le miroir de la copropriété
Vous entrez dans l’immeuble. L’ampoule du palier est grillée, les boîtes aux lettres sont cabossées, la cage d’escalier sent le renfermé. Ces petits détails sont en fait de gros signaux d’alerte.
Une copropriété mal gérée, c’est la promesse de charges qui explosent et une accumulation de travaux imprévus pour rattraper les dégâts. Pour éviter les mauvaises surprises, deux documents sont vos meilleurs alliés :
- Le plan pluriannuel de travaux (PPT) : Depuis le 1er janvier 2025, il est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans (art. L741-1 du CCH). Ce document liste les travaux nécessaires sur les 10 prochaines années.
Le Fonds de travaux : Vérifiez son montant dans le carnet d’entretien. La loi ALUR impose une cotisation minimale de 5 % du budget prévisionnel.
Notre conseil
4. L’appartement au microscope
Maintenant que l’on a vérifié l’environnement et la copropriété, entrons dans le vif du sujet : l’appartement lui-même. Selon l’ONSE, deux tiers des logements de plus de 15 ans présentent au moins une anomalie électrique. Alors autant faire des vérifications en bonne et due forme pour éviter les mauvaises surprises après la signature chez le notaire.
Votre checklist de visite :
| Élément à vérifier | Point de vigilance | Action à prévoir |
|---|---|---|
| Électricité | Mise à la terre et tableau aux normes | Demander le diagnostic électricité |
| Plomberie | Absence de fuites, état chauffe-eau | Tester tous les robinets lors de la visite |
| Menuiseries | État des joints, double vitrage | Vérifier l’isolation phonique et thermique |
À noter
5. Le DPE : votre boussole réglementaire
| Classe DPE | Interdiction de location |
|---|---|
| G | 2025 |
| F | 2028 |
| E | 2034 |
Mais transformons cette contrainte en opportunité. Un bien mal isolé effraie souvent les acheteurs pressés. Le vendeur est donc généralement plus ouvert à la négociation. Vous avez fait chiffrer les travaux à 15 000 € pour passer de F à D ? Cette estimation devient un argument solide pour ajuster le prix d’achat.
Pour aller plus loinComment réussir son projet d'investissement locatif en 2026 ?Maintenant, parlons financement : c'est souvent là que les choses se corsent. Monter un dossier bancaire solide quand on investit pour la première fois (ou la cinquième), ça demande du temps et de l'expertise.
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