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Comment réduire son taux d’endettement pour investir dans l’immobilier ?

Comment réduire son taux d’endettement pour investir dans l’immobilier ?
Parmi les investissements les plus prisés en France, l’immobilier reste en tête. En revanche, investir dans l’immobilier, a fortiori avec un but locatif, nécessite une bonne préparation du projet : sélectionner la ville et le bien qui permettront les meilleurs rendements et, souvent, solliciter un crédit immobilier au moment où les taux sont au plus bas.

C’est en effet là la meilleure configuration : ajouter au rendement un effet levier.

Toutefois, si vous souhaitez profiter de taux au plus bas et anticiper leur remontée, il faudra être réactif. A la sélection du bien à acquérir qui permet le meilleur investissement, il faut encore réunir à ce moment-là toutes les conditions pour solliciter un nouveau crédit immobilier.

Nous vous présentons ici les conditions à l’octroi d’un crédit immobilier supplémentaire et les opérations qui pourront vous aider à respecter ces critères.

Souscrire un crédit ou mobiliser son épargne pour investir ?

Si vous songez à investir dans l’immobilier, vous allez devoir vous fixer des objectifs en adéquation avec vos moyens et votre projet : évaluer le montant nécessaire, ainsi que le rendement visé, et choisir la localisation du bien en vue d’une plus-value à la revente ou plutôt de loyers très rentables rapidement.

Deux se posent donc directement :

  • devez-vous y investir tout ou une partie de votre épargne ?
  • pouvez-vous souscrire un nouvel emprunt immobilier ?

Acquérir un bien en mobilisant uniquement son épargne

Investir son épargne dans « la pierre » permet souvent d’obtenir sur le long terme un rendement supérieur à tout autre type de placement.

Ce faisant, vous n’augmentez pas votre endettement, ce qui facilite la gestion de ses finances mensuellement. Toutefois, vous prenez le risque de ne plus avoir les fonds nécessaires en cas d’urgence, que ce soit à titre personnel ou pour faire des travaux imprévus dans le bien récemment acquis.

Recourir au crédit immobilier sans apport

Une autre stratégie de financement d’un investissement immobilier consiste au contraire à placer son épargne et, en parallèle, souscrire un crédit qui couvrira la totalité des frais d’acquisition. On parle alors d’emprunt sans apport ou de crédit à 110 %.

Vous cumulez ainsi les bénéfices de la location du bien (une fois la mensualité de prêt versée) et le rendement annuel du placement de votre épargne dans un autre produit.

En revanche, ce type de prêt peut être difficile à obtenir. Le système bancaire est en effet frileux face à une prise de risque importante pour le prêteur et des garanties supplémentaires pourraient vous être demandées.

Souscrire un crédit immobilier complété par un apport personnel

Un moyen terme consiste à utiliser une partie de son épargne pour constituer un apport personnel en complément de la souscription du crédit immobilier.

Dans ce cas de figure, le risque est moindre pour la banque, vu que la valeur du bien dépasse le montant prêté. Celles-ci sont donc plus faciles à convaincre. Il est également moins important pour vous, puisque vous pourrez encore placer sur d’autres produits le reste de votre épargne et la mobiliser en cas de besoin.

Les critères à respecter pour souscrire un nouveau crédit immobilier

Durcies en 2020, puis légèrement assouplies en 2021, les recommandations du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) portent principalement sur le taux d’endettement maximum et la durée des crédits immobiliers octroyés.

Le taux d’endettement maximum autorisé est ainsi passé de 33 % à 35 % des revenus de l’emprunteur. Il faut néanmoins garder à l’esprit que ce taux doit inclure les assurances emprunteurs. Or, dans un contexte financier où les taux d’intérêts sont relativement bas, celles-ci représentent une part importante du crédit.

Notre conseil. Faites jouer la concurrence en comparant les assurances groupes avec les offres d’assureurs indépendants (délégation d’assurance) pour baisser leur coût.

La durée autorisée d’un crédit immobilier a également été portée de 25 ans à 27 ans pour des investissements dans le neuf. En outre, les banques sont autorisées à atteindre 15 % de dépassement de ces limites sur la totalité de leurs dossiers annuels. Néanmoins, près de 75 % des cas devront concerner des primo-accédants.

Comment baisser son taux d’endettement ?

Un problème : un taux d’endettement trop élevé pour souscrire un nouveau crédit

Pour votre investissement dans l’immobilier locatif, vous avez déjà trouvé le bien idéalement situé et actuellement les taux des crédits immobiliers sont particulièrement bas. Ce serait donc le moment parfait pour vous lancer.

Problème. Du fait de plus de deux crédits en cours – un prêt immobilier pour votre résidence principale et un ou plusieurs crédits à la consommation pour des travaux et votre véhicule – vous dépassez les 35 % de taux d’endettement autorisés. Comme vous n’êtes pas primo-accédant, votre banquier ne souhaite pas vous faire bénéficier du dépassement ponctuellement autorisé.

Une solution : baisser son taux d’endettement grâce au regroupement de crédits

Une opération financière va vous permettre de baisser suffisamment votre taux d’endettement : le regroupement de crédits. En pratique, un organisme de financement rachète vos différents crédits (donc les rembourse d’un coup) et met en place un prêt de substitution.

Ensuite, en modulant la durée de remboursement de ce prêt unique, vous allez pouvoir faire baisser votre nouvelle mensualité jusqu’à -60 % par rapport au cumul des anciennes.

Avec celle-ci, c’est votre taux d’endettement qui va diminuer avec la perspective de repasser sous la barre des 35 %.

A noter
L’allongement d’un crédit en augmente le coût global. Dans vos simulations, reportez-vous au TAEG pour connaître le taux réel englobant tous les frais et tenez compte du coût total de l’emprunt pour mesurer le bénéfice de votre investissement immobilier.

Faire financer un apport personnel ? C’est possible

Le regroupement de crédits opéré dans le cadre d’un investissement immobilier à but locatif offre un avantage supplémentaire. Vous allez pouvoir solliciter une trésorerie complémentaire. Cette somme, qui doit rester raisonnablement proportionnelle au montant total du prêt de substitution, est directement intégrée dans votre rachat de crédits. Son remboursement est donc inclus dans votre nouvelle mensualité unique.

Pour résumé, grâce à un regroupement de crédits préalable à la souscription d’un emprunt immobilier pour un investissement à but locatif, vous pouvez :

  • réduire votre taux d’endettement pour être éligible au crédit immobilier,
  • financer un apport personnel grâce à la trésorerie complémentaire,
  • bénéficier alors de conditions plus intéressantes pour votre crédit immobilier,
  • placer votre épargne restante dans d’autres produits pour augmenter vos bénéfices.
Notre conseil
Pour choisir l’offre de regroupement de crédits la mieux adaptée à votre projet et votre situation financière, prenez contact avec un organisme de courtage spécialisé en rachat de crédits. Faites alors une simulation en ligne. Celle-ci doit être gratuite et sans engagement. Un conseiller vous accompagne ensuite dans toutes vos démarches, de la création du dossier au déblocage des fonds, en passant par la négociation bancaire. Vous bénéficiez de conditions plus avantageuses, mieux adaptées, tout en gagnant du temps.
Mis à jour le 25 mars 2021
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