Comment participer à un financement participatif immobilier ?

Le financement participatif immobilier (crowdfunding immobilier) consiste à prêter une partie de son épargne à un promoteur ou marchand de biens pour financer un projet de construction ou de rénovation, en échange d’intérêts fixes (environ 9 % par an en moyenne). Pour y participer, il suffit de s’inscrire sur une plateforme spécialisée (Homunity, Lendopolis, Wiseed…), de choisir un projet et d’investir dès quelques centaines d’euros.

Quand le taux de rémunération du livret bancaire enregistre une baisse soutenue, il est judicieux de chercher des solutions d’investissement plus intéressantes. Et l’immobilier peut être une piste particulièrement attractive. D’ailleurs, les Français raffolent de l’investissement en immobilier : achat de la résidence principale, investissement locatif ou encore « pierre-papier » SCPI. Mais pourquoi ne pas inverser les rôles et devenir le prêteur ?

Quel est l’intérêt de ce mode de financement ? Comment fonctionne-t-il ? Et comment pouvez-vous investir ? Pretto vous explique en détail les rouages du financement participatif immobilier.

Qu’est-ce que le financement participatif immobilier ?

Le secteur de l’immobilier représente une part significative de l’économie française, avec 18 % de la valeur ajoutée nationale et 8 % de l’emploi total. Malgré cela, la France fait face à une pénurie de logements, poussant les promoteurs immobiliers à accélérer leur rythme de production, ce qui nécessite davantage de fonds propres. Le financement participatif immobilier, ou crowdfunding immobilier, répond à ce besoin en permettant aux promoteurs de rassembler des fonds auprès de nombreux petits investisseurs.

Le principe du crowdfunding immobilier est simple : des particuliers peuvent prêter une partie de leur épargne à des opérateurs immobiliers, tels que des promoteurs ou des marchands de biens, pour financer des projets de construction ou de rénovation d’immeubles. Contrairement à des actionnaires, ces investisseurs deviennent des créanciers, avançant les fonds nécessaires au démarrage des projets. En échange, ils reçoivent des intérêts fixes, généralement autour de 9 %, selon les termes du contrat de prêt.

Historiquement, les promoteurs immobiliers se tournaient vers des investisseurs traditionnels pour financer leurs projets, mais l’émergence du crowdfunding immobilier a révolutionné ce modèle. Aujourd’hui, les promoteurs peuvent multiplier leurs projets en utilisant leurs fonds propres plus efficacement et en complétant le financement par des prêts participatifs. Cette approche permet également aux promoteurs de travailler aux côtés des banques, qui restent les créanciers majoritaires.

Le financement participatif immobilier s’applique principalement à deux types de projets : la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), où l’opérateur achète un terrain, y construit et vend les lots sur plan ; et l’achat-revente, où l’opérateur achète un bien existant, le rénove et le revend pour réaliser une plus-value. Les plateformes de crowdfunding immobilier permettent ainsi aux promoteurs d’éviter d’injecter tous leurs fonds propres dans un seul projet, optimisant ainsi leur budget et accélérant leur développement.

En somme, le financement participatif immobilier est une solution avantageuse pour toutes les parties : les promoteurs peuvent développer plus de projets avec moins de contraintes financières, et les petits investisseurs ont l’opportunité de participer à des projets immobiliers attractifs tout en obtenant des rendements intéressants.

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Financement immobilier participatif, comment ça marche ?

Afin de réunir un grand nombre d’investisseurs autour de différents projets immobiliers, des plateformes de crowdfunding ont fait leur apparition. Ces plateformes jouent le rôle d’intermédiaire entre les promoteurs et les épargnants, prenant une petite commission sur chaque projet. Elles sélectionnent les projets les plus solides et intéressants pour les investisseurs, réduisant ainsi les risques associés à ce type d’investissement.

Le financement participatif immobilier se déroule en plusieurs étapes :

1. Sélection du projet : Les plateformes de crowdfunding choisissent des projets immobiliers après une analyse minutieuse. Ces projets peuvent inclure la construction de nouvelles résidences, la rénovation de biens existants ou même le développement de quartiers entiers.
2. Présentation du projet : Chaque projet est présenté avec tous les détails nécessaires, tels que le plan de financement, les prévisions de rendement et les risques associés. Les investisseurs peuvent ainsi évaluer si cela correspond à leurs attentes.
3. Collecte de fonds : Les investisseurs décident combien ils veulent investir dans les projets sélectionnés. Chaque contribution compte et aide à atteindre le montant total nécessaire.
4. Suivi du projet : Une fois les fonds récoltés, le projet démarre. Les investisseurs peuvent suivre l’évolution du projet directement sur la plateforme.
5. Rendements : À la fin du projet, les investisseurs reçoivent leur part des bénéfices ou des intérêts, en fonction des termes du contrat.

Gardez en tête que ces investissements ne sont pas sans risque (le risque de défaut du promoteur est détaillé plus bas), ce qui explique en partie des rendements attractifs, de l’ordre de 8 à 10 %.

Quelle fiscalité pour le financement participatif immobilier ?

Le crowdfunding immobilier étant un placement obligataire, les intérêts perçus sont soumis à la fiscalité du capital. En France, vous avez le choix entre deux options :

• Un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % : Ce taux global inclut 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
• L’intégration des plus-values aux revenus annuels : Cela signifie une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

De plus, l’investissement en crowdfunding immobilier n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), car vous êtes considéré comme créancier, et non propriétaire d’un bien immobilier.

Investir dans le financement participatif immobilier : quels avantages ?

Des taux d’intérêt attractifs

Si vous souhaitez faire fructifier votre épargne, le crowdfunding immobilier peut vous apporter des bénéfices intéressants. Tout d’abord, les taux d’intérêt proposés sont assez attractifs, tournant autour de 9 % et pouvant aller jusqu’à 12 %, vous permettant ainsi de dynamiser votre épargne.

Accessibilité financière

Contrairement à l’investissement immobilier classique, le budget minimum pour le financement participatif est accessible à toutes les bourses, avec des placements possibles dès quelques centaines d’euros. Cette accessibilité en fait un moyen rapide et efficace de se constituer un apport personnel, les investissements étant généralement récupérables sur une courte durée, entre 12 et 24 mois, comparé aux 15 à 25 ans nécessaires pour l’immobilier traditionnel.

Diversification des placements

L’engouement pour le financement participatif immobilier s’explique par ses multiples bénéfices, attirant des investisseurs de tous horizons. En diversifiant vos placements, vous pouvez réduire les risques et optimiser vos rendements. Investir dans différents secteurs immobiliers tels que les bureaux, les logements ou les commerces, et dans divers types de projets comme la promotion, l’aménagement ou la restructuration, vous permet de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier.

Rapidité et efficacité

Le financement participatif immobilier est également apprécié pour sa rapidité et son efficacité. Les promoteurs peuvent obtenir des fonds propres plus rapidement, leur permettant de concrétiser des projets plus vite et parfois même d’en réaliser plusieurs simultanément. De leur côté, les épargnants bénéficient d’un investissement rentable et à court terme, leur permettant de réinvestir rapidement ou de concrétiser d’autres projets personnels.

Un risque relativement bas

Malgré les risques inhérents à tout investissement, le crowdfunding immobilier présente un niveau de risque relativement bas. Le taux de retard ou de défaut varie fortement selon les projets et les années (voir la section « Ce n’est pas sans risque » plus bas), et les plateformes s’efforcent de sécuriser les intérêts des investisseurs même en période de retard. Ce faible niveau de risque, combiné à une rentabilité élevée et une accessibilité financière, fait du financement participatif immobilier une solution attrayante pour dynamiser et diversifier votre épargne.

Financement participatif immobilier : ce n’est pas sans risque

Pour réellement comprendre en quoi consiste le financement participatif immobilier, il est impératif d’en connaître les risques.

Risque de défaut

Tout d’abord, il existe un risque de défaut, où le projet peut échouer, entraînant une perte partielle ou totale de votre capital investi ainsi que de ses intérêts. Le risque de faillite d’un promoteur n’est pas nul : selon le baromètre France FinTech/Forvis Mazars, en 2024, le taux de retard ou de défaut des projets de crowdfunding immobilier s’établit entre 25 % et 53 % selon que l’on retient un retard de remboursement supérieur à 6 mois ou supérieur à 12 mois, un niveau nettement plus élevé qu’en 2018.

Liquidité des investissements

En outre, les investissements en crowdfunding immobilier sont généralement peu liquides, ce qui signifie qu’ils ne sont pas facilement revendables avant la fin du projet, nécessitant de la patience de la part des investisseurs. Des retards de remboursement peuvent également survenir, souvent dus à des intempéries ou à d’autres facteurs influençant la progression des travaux, impactant ainsi les rendements.

Solidarité des dettes et frais de gestion

De plus, il est possible de se retrouver solidaire des dettes du promoteur selon la structure juridique de ce dernier. Certaines plateformes imposent par ailleurs des frais de gestion et d’entrée, augmentant ainsi le coût global de l’investissement.

Rôle des plateformes de crowdfunding immobilier

Les plateformes de crowdfunding immobilier jouent donc un rôle crucial en sélectionnant minutieusement les projets et les promoteurs pour minimiser ces risques et offrir aux investisseurs une diversification attrayante.

Quel rendement attendre du financement participatif immobilier ?

Le financement participatif immobilier offre un rendement annuel moyen attractif de 9 % (source : baromètre France FinTech/Forvis Mazars, 2024), ce qui attire de plus en plus de porteurs de projets et d’investisseurs. Ce rendement, généralement compris entre 8 et 10 %, est excellent comparé à celui des autres classes d’actifs.

Par exemple, l’immobilier locatif ou les investissements via des sociétés d’investissement immobilier rapportent souvent moitié moins, et les obligations fournissent des rendements sensiblement plus bas, sauf dans le cas des obligations spéculatives (high yield).

En plus de ce rendement élevé, le crowdfunding immobilier permet aux investisseurs de diversifier facilement leur argent sur différents projets. Avec des investissements possibles à partir de quelques centaines d’euros par projet, il est aisé de panacher ses placements sur plusieurs projets et promoteurs, réduisant ainsi le risque global, notamment le risque de perte en capital en cas de faillite d’un promoteur.

Comment choisir une plateforme de crowdfunding immobilier ?

Pour bien choisir une plateforme de crowdfunding immobilier, il est important de prendre en compte plusieurs critères essentiels. Les plateformes de crowdfunding immobilier jouent le rôle d’intermédiaire entre les promoteurs et les épargnants, prenant une petite commission sur chaque projet.

Depuis le règlement européen 2020/1503, entré en application en France en novembre 2023, les plateformes de financement participatif doivent détenir l’agrément PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) délivré par l’AMF, qui encadre la transparence sur les projets et la protection des investisseurs.

Considérez la réputation et l’historique

Premièrement, il faut considérer la réputation et l’historique de la plateforme. Optez pour des plateformes reconnues, telles que Homunity, Koregraf, Wiseed, Lymo, Fundimmo, et Lendopolis (filiale du groupe KissKissBankBank & Co), qui ont déjà financé des projets immobiliers à hauteur de plusieurs millions d’euros et ont un bon historique de projets réussis. Ces plateformes sélectionnent des projets sur la base de critères stricts avant de proposer aux particuliers d’investir. Les avis sur ces plateformes confirment leur sérieux et la qualité de ce type de placement.

Assurez-vous de la transparence

La transparence est un critère clé. Assurez-vous que la plateforme fournit toutes les informations nécessaires sur les projets : adresse, état de la commercialisation, montant des travaux, plan, état financier, présentation du promoteur, etc. Ces détails vous permettent d’évaluer si le projet correspond à vos attentes et à votre profil de risque. Les plateformes proposent généralement de nouveaux programmes toutes les semaines, avec des modalités de souscription simples.

Comparez les frais

Les frais sont également à prendre en compte. Comparez les frais des différentes plateformes, car certains peuvent être plus élevés que d’autres. La comparaison des frais vous permettra d’optimiser vos rendements nets.

Testez le service client

Un bon service client est aussi essentiel. Un support réactif peut faire toute la différence, notamment si vous avez des questions ou des soucis durant l’investissement. Testez la réactivité du service client avant de vous engager.

Comprenez les risques

Il est important de comprendre les risques associés à ce type d’investissement (voir la section « Ce n’est pas sans risque » plus haut, où le rôle des plateformes est détaillé).

Inscrivez-vous et diversifiez vos investissements

En pratique, pour participer à ces projets, il suffit de s’inscrire sur une plateforme spécialisée. Les investisseurs peuvent diversifier leur argent sur différents projets avec des placements possibles dès quelques centaines d’euros. Les projets sont généralement financés à hauteur de 80 % avant d’être validés.

Si ce niveau de financement n’est pas atteint, les investisseurs récupèrent leurs fonds. En tant que créancier, vous devenez propriétaire d’obligations émises par une société créée spécialement pour le financement du projet. Les opérations durent typiquement de 12 à 24 mois, offrant des placements à court ou moyen terme.