Avoir des enfants est-il pris en compte dans le crédit immobilier ?

Un achat immobilier est toujours un moment particulièrement excitant. On imagine le bien de ses rêves, on compare les annonces, on se projette… Difficile de ne pas se précipiter. Or, un achat immobilier est également un moment crucial dans la vie d’un ménage : on investit une forte somme d’argent, on s’endette pour plusieurs années. Il vaut mieux se poser les bonnes questions avant de se lancer.

Ces questions, vous nous les posez tous les jours, et l’une d’entre elles revient souvent : avoir des enfants a-t-il un impact sur l’obtention ou le montant de mon crédit immobilier ?

Pour répondre à cette question, il faut s’intéresser au fonctionnement des banques. Comment les banques choisissent-elles de vous accorder un crédit immobilier, ou non ? Comment les banques calculent-elles votre capacité d’emprunt ? Nous répondons à toutes ces questions dans cet article dédié.

Comment les banques calculent-elles votre capacité d’emprunt ?

Un faisceau d’indices

Les banques ne déterminent pas votre capacité d’emprunt à partir d’un seul critère. Non, elles le font à partir d’un faisceau d’indices. Parmi eux, on compte notamment :

  • L’apport : C’est la somme que vous pouvez apporter de votre poche.
  • Le saut de charges : C’est l’écart entre le montant que vous dépensez mensuellement pour votre logement, avant votre crédit immobilier (loyer, autre crédit immobilier, etc.) et après.
  • Vos revenus

Mais les banques s’intéressent tout particulièrement à deux critères : - votre reste à vivre. - votre taux d’endettement.

Le reste à vivre

Pouvez-vous rembourser votre crédit immobilier si vous n’avez pas suffisamment d’argent pour vivre ? Non. Ce n’est, en tout cas, pas l’avis de votre banque. C’est pour cela qu’elle calcule votre reste à vivre. Il correspond à votre revenu disponible, après le paiement de vos charges fixes. Il est obtenu à partir de cette soustraction :

Le Reste aˋ vivre = Revenus du meˊnage charges fixes Le\ Reste\ à\ vivre\ =\ Revenus\ du\ ménage\ - charges\ fixes

Dans ce calcul, les revenus pris en compte sont :

  • Vos revenus fixes
  • Vos revenus est variable (la banque procède généralement à une moyenne sur les trois dernières années)
  • Vos revenus locatifs, comptabilisés dans la grande majorité des cas à 70 %
Bon à savoir
Les aides sociales sont rarement comptabilisées car elles ne sont a priori pas garanties pour la durée de l'emprunt.

En ce qui concerne les charges fixes, les banques considèrent trois types de charges :

  • Les crédits que vous remboursez encore (un crédit consommation pour l’achat d’une voiture, par exemple).
  • Les charges associées au logement (crédit immobilier ou loyer).
  • Les éventuelles pensions alimentaires.

Le reste à vivre est donc un montant en euros. En dessous d'une certaine somme estimée nécessaires aux dépenses quotidiennes des ménages français, la banque peut estimer que le risque d'impayés est trop important et refuser le prêt.

Le taux d’endettement

Votre taux d’endettement correspond à la part que les charges fixes (détaillées précédemment) occupent dans votre revenu mensuel. C’est donc un pourcentage, que vous devez maintenir à un certain niveau (malgré l’augmentation de vos charges fixes occasionnée par votre crédit immobilier).

On entend souvent qu’il ne doit pas dépasser 33 % du revenu disponible. Et effectivement, pour la majorité des ménages, le taux d’endettement maximal tourne autour des 33 %. Mais comme annoncé précédemment, les banques se basent davantage sur la conjonction de plusieurs indices que sur des plafonds stricts.

Reste à vivre et taux d’endettement ont tous deux un rôle central dans l’étude de votre capacité d’emprunt. En effet, un reste à vivre trop faible peut vous priver de l’obtention d’un crédit immobilier, et ce même si votre taux d’endettement est inférieur aux fameux 33 %.

À l’inverse, si vous disposez d’un reste à vivre conséquent, les banques peuvent décider de vous accorder un crédit immobilier, alors même que votre taux d’endettement dépasse les 33 %.

L’impact de vos enfants sur votre reste à vivre

Comme vu précédemment, les banques étudient votre reste à vivre pour évaluer votre capacité à rembourser un crédit immobilier. Or, avoir des enfants a un impact direct sur votre reste à vivre. En effet, élever des enfants demande du temps, mais également de l’argent : vous devez les nourrir, les habiller, financer leurs études, leurs activités, etc.

Ce coût, les banques ont bien sûr pris le temps de l’évaluer, pour l’intégrer dans le calcul de votre capacité à rembourser un crédit immobilier. En moyenne, les banques ont estimé le coût mensuel d’un adulte à 700 € et celui d’un enfant à 300 €. Pour chaque enfant à charge, les banques vous demanderont donc un reste à vivre supérieur de 300 €.

Exemple

Par exemple, avec un taux d’endettement inférieur à 33 %, un couple aux revenus mensuels cumulés de 2 500 € pourra emprunter, s’il a un reste à vivre minimum de :

  • 1 400 €, s’il n’a pas d’enfant (700 € par adulte)
  • 2 000 €, s’il a deux enfants (700 € par adulte, 300 € par enfant)

Un reste à vivre de 2 000 € est difficile à maintenir avec des revenus cumulés de 2 500 €. Par conséquent, même avec un taux d’endettement inférieur à 33 %, ce couple peut se voir refuser son crédit immobilier s’il a deux enfants. On voit donc bien qu’avoir des enfants a un impact direct sur votre capacité à obtenir un crédit immobilier.

La prise en compte de la pension alimentaire dans le calcul de votre capacité d’emprunt

Avoir des enfants implique une grande responsabilité, on le sait. C’est pour cela qu’en cas de séparation, un parent ne peut pas se détacher totalement de ses enfants. En effet, s’il n’a pas la garde de ses enfants, il doit tout de même subvenir à leurs besoins, en versant une pension alimentaire au parent ayant la garde.

Or, cette pension alimentaire est en prise en compte par les banques dans le calcul de vos charges fixes. Elle a donc une incidence sur le calcul de votre reste à vivre, et même de votre taux d’endettement ! Prenons l’exemple d’un homme divorcé et père de deux enfants, aux revenus mensuels de 2 000 €. Le paiement mensuel des deux pensions alimentaires (estimées ici à 300 euros) augmente sensiblement le montant de ses charges fixes.

Par conséquent, son reste à vivre diminue et son taux d’endettement augmente dans le même temps ! Il doit donc revoir ses prétentions à la baisse pour son crédit immobilier.

A savoir

Les pensions alimentaires ne sont prises en compte dans vos revenus que si elles restent stables et couvrent la durée de votre crédit immobilier. C’est donc rarement le cas, puisqu’elles ne sont versées que jusqu’à la majorité des enfants. Si votre enfant est proche de la majorité, ou que votre crédit immobilier s’étale sur de nombreuses années, les pensions alimentaires ne seront pas prises en compte.

Passer par un courtier immobilier pour votre prêt

Il est important de bien comprendre les subtilités entourant le crédit immobilier avant de se lancer. C’est le but de cet article, dans lequel nous vous avons expliqué les conséquences qu’ont les enfants sur votre capacité d’emprunt.

Néanmoins, nous savons que toutes ces règles et spécificités (avoir des enfants n’est qu’une des spécificités prises en compte lors d’un crédit immobilier) demeurent complexes, et qu’il est parfois difficile pour un novice d’estimer sa situation dans son ensemble.

C’est pour cela que nous recommandons à tous nos clients d’avoir recours aux conseils d’un courtier en prêt immobilier. Sa mission : vous guider à travers les subtilités du crédit immobilier pour vous permettre de trouver le crédit immobilier optimal.

Chez Pretto, nous nous finançons auprès des banques afin de vous proposer ce service totalement gratuitement ! Si vous souhaitez y voir plus clair sur votre capacité d’emprunt, vous pouvez commencer par simuler votre crédit immobilier sur notre simulateur. En plus d'être gratuit, il ne nécessite aucune inscription au préalable.

A retenir
  • La banque analyse de nombreux critères afin de déterminer le montant maximum que vous pouvez emprunter. Parmi ces critères, le taux d'endettement et le reste à vivre sont essentiels.
  • Avoir des enfants diminue votre reste à vivre : en conséquence, votre capacité d'emprunt diminue également; cela ne veut pas dire que vous ne pourrez pas emprunter, mais peut-être pas autant que vous le souhaitez.
  • Votre courtier immobilier vous accompagne tout au long de votre projet pour présenter votre dossier sous son meilleur jour auprès des banques. C'est donc un excellent atout dans votre manche !
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