Certains experts craignent la fin des crédits à taux fixe... et pourquoi ce serait une erreur

C'est une annonce qui aurait pu passer inaperçue en plein cœur de l'été. Pourtant, elle pourrait avoir des conséquences importantes pour les futurs acheteurs. Le 21 juillet 2026, la Fédération bancaire française (FBF) a mis les pieds dans le plat devant la presse : la manière dont on finance l'achat d'un logement en France, avec un taux qui ne bouge jamais du premier au dernier remboursement, n'est pas garantie à vie.

« Soit il y aura moins de crédits, soit ils coûteront nettement plus chers (...), soit ce ne sera plus possible de faire du taux fixe », a résumé Maya Atig, directrice générale de la FBF, lors d'un échange avec la presse (source : BFM TV et Capital). Le sujet, couvert le jour même par Capital et BFM TV, a depuis été repris par plusieurs autres médias économiques.

Faut-il pour autant s'inquiéter ? Pas à ce stade.  Ce qui est en cause, ce sont les accords internationaux de Bâle III et leur déclinaison européenne, la réforme CRR3, qui revoient les règles de solidité financière des banques (on vous détaille son fonctionnement dans cet article dédié). L'échéance évoquée par la FBF est 2032, et rien n'est joué à Bruxelles. Mais le sujet mérite qu'on s'y arrête, parce que ce qui est en jeu, c'est un des rares filets de sécurité dont bénéficient les emprunteurs français. Et il y a de bonnes raisons de vouloir le garder.

Le taux fixe à la française, une exception qu'on nous envie

Depuis plus de vingt ans, l'écrasante majorité des crédits immobiliers signés en France le sont à taux fixe : 99 % très exactement, contre une part bien plus faible au Royaume-Uni, en Espagne ou en Italie, où le taux variable domine le marché si l'on en croit le rapport du 11 juin 2026 du Comité consultatif du secteur financier (CCSF), confirmé par la FBF en juillet 2026.

Le principe est simple : le taux ne peut pas dépasser un plafond légal, le taux d'usure, calculé et publié chaque trimestre par la Banque de France, et il est gravé dans le contrat dès la signature. Que les taux de marché s'envolent ou s'effondrent ensuite, votre mensualité, elle, ne change pas.

Ce choix n'est pas qu'une habitude franco-française. Il repose sur un partage du risque très clair : c'est la banque, et non l'emprunteur, qui assume le risque d'une remontée des taux sur toute la durée du prêt. Daniel Baal, président de la FBF (et patron du Crédit Mutuel), le formule ainsi : un système où les mensualités n'augmentent jamais, c'est aussi « moins de risques de défaillances de l'emprunteur » pour la banque elle-même (source : BFM TV). Ce n'est donc pas un hasard si le taux de défaut sur les crédits immobiliers reste historiquement très bas en France.

Taux fixe, taux variable : la différence en clair

En bref, le taux fixe transfère l'incertitude du côté de la banque. Le taux variable la transfère du côté de votre budget.

Pourquoi Bâle III fragilise ce modèle

Les règles de Bâle III, un accord international conclu en 2010 après la crise financière de 2008 pour muscler la solidité des banques (source : Capital), imposent d'immobiliser davantage de fonds propres en face des crédits jugés risqués. Or un prêt à taux fixe sur 20 ou 25 ans coche justement cette case aux yeux du régulateur européen : si les taux de marché montent brutalement, la banque continue de percevoir un taux figé pendant que son propre coût de refinancement grimpe. Pour absorber ce décalage, elle doit provisionner plus de capital, ce qui réduit d'autant sa capacité à prêter.

Les banques françaises bénéficient pour l'instant d'une période transitoire, avec des exigences en capital allégées jusqu'en 2032. Passé cette date, sans aménagement obtenu à Bruxelles, trois options s'offriraient à elles, aucune n'étant favorable aux emprunteurs :

• Prêter moins : durcissement des critères d'octroi, dossiers plus difficiles à faire accepter.
• Prêter plus cher : le coût du capital immobilisé se répercute sur le taux proposé.
• Basculer vers le taux variable : le risque de hausse des taux est transféré des banques vers les ménages.

L'encours de crédit immobilier concerné n'est pas anecdotique, on parle de plus de 1 280 milliards d'euros de prêts à l'habitat des ménages en circulation en France (selon la Banque de France, statistiques Crédits aux particuliers). La Commission européenne a toutefois annoncé, le 18 juillet 2026, vouloir assouplir certains pans de la réglementation bancaire, un signal que la FBF veut transformer en prolongation pérenne de l'exception française.

Ce qu'on ne veut surtout pas voir arriver

Le meilleur argument contre le taux variable généralisé, c'est de regarder ce qui se passe chez nos voisins, y compris là où on parle aussi de « taux fixe ». Au Royaume-Uni, la Banque d'Angleterre a maintenu son taux directeur à 3,75 % lors de ses quatre dernières réunions, son niveau le plus bas depuis février 2023, mais la trajectoire reste fragile : le conflit entre les États-Unis, Israël et l'Iran a fait remonter l'inflation mondiale et rend improbable une nouvelle baisse à court terme (selon la BBC).

Surtout, ce qu'on appelle là-bas un prêt « à taux fixe » n'a rien à voir avec le modèle français : 87 % des emprunteurs britanniques ont un taux fixe, mais pour 2 à 5 ans seulement, jamais pour la durée totale du crédit. Passé ce délai, il faut renégocier aux conditions du marché du moment. Les 13 % restants sont, eux, directement exposés : environ 500 000 ménages ont un prêt « tracker », indexé en temps réel sur le taux de la Banque d'Angleterre, et 500 000 autres sont en taux variable standard, à la main de leur banque (toujours selon la BBC,).

Cette instabilité se voit très concrètement dans les chiffres : le taux moyen d'un prêt fixe sur 2 ans est passé de 4,83 % en mars 2026 à 5,57 % le 22 juillet 2026, soit près de 0,75 point de hausse en quatre mois à peine (source : BBC, données Moneyfacts). Et chaque année jusqu'à fin 2027, environ 800 000 crédits à taux fixe souscrits à 3 % ou moins arrivent à échéance : leurs titulaires doivent renégocier à un taux presque deux fois plus élevé, avec un choc de mensualité immédiat (source : BBC, données Moneyfacts). C'est précisément ce que le modèle français, avec un taux figé sur toute la durée du prêt dès la signature, permet d'éviter.

Le cas américain permet justement d’illustrer un autre effet possible d’un environnement durablement marqué par des taux élevés. Aux États-Unis, où le prêt immobilier sur 30 ans à taux fixe est la norme, de nombreux propriétaires ont contracté leur crédit lorsque les taux étaient beaucoup plus bas. Mais avec la remontée des taux, changer de logement signifie souvent devoir souscrire un nouveau prêt à des conditions moins favorables.

Fin mai 2026, le taux moyen d’un crédit immobilier sur 30 ans atteignait ainsi 6,53 % selon Freddie Mac. Face à cette hausse, certains propriétaires préfèrent conserver leur logement plutôt que de vendre et de repartir sur un nouvel emprunt plus coûteux, comme le souligne U.S. Bank.

Cette situation peut avoir un effet domino sur l’ensemble du marché : moins de biens disponibles à la vente, des transactions qui ralentissent et des ménages qui restent plus longtemps dans un logement qui ne correspond plus forcément à leurs besoins.

Pourquoi il faut se battre pour garder le taux fixe

On le sait, l'accès au crédit immobilier est déjà tendu, les prix ne baissent pas partout, l'apport personnel demandé par les banques a nettement augmenté ces dernières années, et beaucoup de primo-accédants doivent revoir leur projet à la baisse avant même de déposer un dossier. Dans ce contexte, remplacer la garantie du taux fixe par l'incertitude du taux variable reviendrait à ajouter une difficulté supplémentaire à un parcours déjà semé d'embûches.

Car le taux fixe n'est pas seulement un avantage financier, il apporte une visibilité essentielle aux emprunteurs. Dès la signature du prêt, un ménage connaît le montant de ses mensualités pour toute la durée du crédit, souvent 20 ou 25 ans, et peut construire son budget en conséquence. C’est aussi ce mécanisme qui permet à de nombreux foyers, notamment ceux qui disposent de revenus plus modestes ou moins réguliers, d’accéder à la propriété sans dépendre de l’évolution future des taux directeurs.

C'est pour cette raison que, chez Pretto, on suit ce dossier de près. En attendant l'issue des négociations à Bruxelles, le bon réflexe reste le même qu'aujourd'hui : comparer les taux immobiliers du moment, regarder les prévisions de taux pour la suite de 2026, et surtout faire jouer la concurrence entre banques pour sécuriser le meilleur taux fixe possible pendant qu'il est encore la norme. C'est aussi le moment de vérifier sa capacité d'emprunt et de faire le point sur l'apport personnel nécessaire pour son projet, deux paramètres qui pèsent déjà lourd dans l'accès au crédit.