CRR3 : le crédit immobilier va-t-il devenir plus cher en France ?

Et si la prochaine menace sur les taux immobiliers ne venait pas uniquement de l’inflation ou des décisions de la Banque Centrale Européenne, mais d’une nouvelle règle bancaire inconnue du grand public ? Entrée en vigueur en 2025, la réforme européenne CRR3 change la façon dont les banques calculent leurs besoins en fonds propres (les réserves financières qu’elles doivent conserver pour faire face aux risques). Derrière ce texte très technique, une inquiétude se dessine : il pourrait fragiliser les conditions actuelles de financement et contribuer à rendre les crédits immobiliers plus chers. 

CRR3 : kesaco ?

Derrière cet acronyme un peu abrupt, qui signifie “Capital Requirements Regulation 3”, se cache une réforme bancaire européenne plutôt technique, mais qui pourrait avoir des impacts importants sur votre portefeuille.

Pour comprendre d’où vient la CRR3, il faut remonter aux accords de Bâle III, ces règles internationales imaginées après la crise financière de 2008 pour renforcer la solidité des banques.  

Son principe ? Quand une banque prête de l’argent, elle ne peut pas le faire sans filet de sécurité (au-delà de votre garantie bancaire), elle doit garder suffisamment de fonds propres de côté afin d’absorber un éventuel défaut de remboursement. Donc plus un crédit est considéré comme risqué, plus elle doit mobiliser de capital pour le couvrir. Or, cet argent mis de côté a un coût pour la banque et la réforme CRR3 prévoit d'augmenter ce bas de laine servant de garantie.

Mais alors pourquoi l’Europe légifère-t-elle en ce sens ? Pour éviter que les banques sous-estiment leurs risques. Après la crise financière de 2008, les autorités veulent s’assurer que les banques restent solides, même en période de turbulences.

Pourquoi cette réforme change les calculs des banques ? 

Rentrons un peu plus dans le détail. Jusqu’ici, les grands établissements bancaires pouvaient utiliser leurs propres modèles internes pour estimer le niveau de risque de leurs portefeuilles. Ces modèles permettaient parfois de considérer certains crédits comme peu risqués, donc de mobiliser moins de capital selon les cas.

Avec la CRR3, les banques peuvent toujours utiliser leurs propres méthodes pour évaluer le risque d’un crédit, mais elles ne peuvent plus descendre sous un plancher minimum fixé par les règles européennes (de l’ordre de 72,5 % de ce qu’aurait donné le calcul avec la méthode standard). Même si elles estiment qu’un prêt immobilier présente peu de risques, elles devront garder davantage de fonds propres de côté qu’auparavant.  

Pourquoi la CRR3 pourrait rendre le crédit immobilier plus cher ?  

Au final, la CRR3, pourrait donc avoir des conséquences importantes sur l’accès au crédit des Français. Pourquoi ? 

Certes, elle ne change pas directement les règles pour les particuliers, comme l’ont fait les décisions du HCSF en 2021. Elle ne modifie ni le taux d’endettement, ni la durée maximale d’emprunt, mais elle agit uniquement sur les règles qui déterminent les fonds propres qu’une banque doit mobiliser pour accorder un crédit immobilier.

Si une banque doit immobiliser davantage de capital pour accorder un prêt immobilier, ce prêt lui coûte plus cher. Elle risque alors de chercher à compenser ce surcoût de plusieurs façons : 

• en relevant légèrement ses taux,
• en réduisant ses marges de négociation,
• en privilégiant les dossiers les plus sécurisés.

Dans les faits, les banques pourraient bien sûr absorber une partie du coût, l’étaler dans le temps ou l’ajuster selon leur stratégie commerciale, mais une partie pourrait bien finir par être répercutée sur les emprunteurs. 

Notre avis chez Pretto

Le sujet est encore largement ignoré de la plupart des futurs acquéreurs, mais les professionnels du crédit immobilier alertent depuis 2024 sur le risque pour l’accès à la propriété sur le long terme. 

Récemment, les membres du Comité Consultatif du Secteur Financier de la Banque de France (CCSF) ont exprimé leur préoccupation : “ce nouveau cadre, largement issu des accords internationaux dits de Bâle 3, pourrait entraîner une augmentation des fonds propres requis et des charges pour les prêteurs qui impacteront les conditions des crédits immobiliers en France, en fonction de la structure du bilan de chaque groupe. Cette évolution pourrait se traduire par des pressions accrues sur les sociétés de caution”. Le CCSF appelle à une mise en place proportionnée de manière à ne pas remettre en cause la stabilité et la pérennité du modèle français de financement immobilier.

“Il s'agit d'un enjeu structurel pour les années à venir plutôt que d'un facteur de marché à court terme. Le modèle français du crédit immobilier a largement démontré sa solidité et sa résilience.” 

Pierre Chapon, CEO et co-fondateur de Pretto

Le modèle français demeure l'un des plus robustes d'Europe, avec près de 99 % des crédits accordés à taux fixe (selon la Banque de France), un taux de défaut historiquement faible et une analyse du risque centrée sur la capacité de remboursement des emprunteurs. 

Rappelons aussi que le crédit immobilier n’est pas qu’un produit bancaire. Au cours des dix dernières années, près de 80 % des transactions immobilières ont nécessité un crédit à l’habitat (selon le Groupe BPCE). L’emprunt immobilier est l’un des principaux chemins d’accès à la propriété. 

Et devenir propriétaire, c’est s’installer durablement et sereinement dans un logement à soi, mais aussi construire un patrimoine que l’on pourra transmettre à ses enfants. Alors que la France cherche à augmenter l’offre de logements et que l’accès à la propriété s’est déjà compliqué pour une partie des acheteurs, construire davantage ne suffira pas si, dans le même temps, les Français n’ont plus la possibilité d’acheter. 

Sans héritage, peut-on encore acheter ?