Combien emprunter sur 15, 20, 25 ans en septembre 2026 ?

On vous parlait de stabilité des taux ces derniers mois, mais les taux immobiliers ont décidé d’accélérer la cadence pour la rentrée. En septembre 2026, ils sont de 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % sur 25 ans (données Pretto). Rien qui ressemble à un nouveau séisme immobilier, mais une petite hausse reste une hausse. Et dans crédit immobilier, quelques dixièmes de point peuvent vite se transformer en  capacité d’emprunt en moins. Alors, combien peut-on emprunter aujourd’hui avec ces taux ? Et quelle durée privilégier ?

Taux immobiliers : pourquoi la rentrée marque un changement de ton 

C'est la rentrée des classes, et pour les taux immobiliers, elle s'accompagne d'une toute nouvelle hausse... toujours orientée vers le haut. Selon nos données chez Pretto, les taux moyens observés en septembre 2026 sont de :

• 3,43 % sur 15 ans
• 3,54 % sur 20 ans
• 3,61 % % sur 25 ans

Une augmentation d’environ 0,1 point qui concerne toutes les durées, mais reste contenue pour les emprunteurs aux revenus les plus élevés.

Alors, à quoi faut-il s'attendre pour les prochains mois ? Le plus efficace reste de jeter un œil dans le rétro. Après les montagnes russes de 2023 et 2024, le marché avait enfin réussi à se stabiliser. Mais cette rentrée 2026 vient clairement rebattre les cartes. Regardons comment les barèmes ont évolué ces derniers trimestres avant d'en arriver là :

Pour comprendre ce qui se trame sous le capot, il faut regarder un indicateur clé que les banques scrutent tout particulièrement : l'OAT à 10 ans (l'Obligation Assimilable du Trésor), autrement dit le taux auquel l'État français lui-même emprunte sur les marchés financiers pendant 10 ans. 

Après avoir ponctuellement franchi les 4 % en mai puis en juillet, elle s'est cette fois bien installée au-dessus de ce seuil, un niveau un qu'on n'avait pas vu  depuis 2009. Mais quelles sont les conséquences sur votre taux ? Les banques ne répercutent pas immédiatement chaque soubresaut de l’OAT dans leurs barèmes (heureusement).  Mais lorsqu’elle reste durablement élevée, emprunter coûte plus cher aux banques et elles finissent mécaniquement par ajuster leurs taux. 

L’augmentation de l’OAT s’explique principalement par le contexte international. Les incertitudes au Moyen-Orient entretiennent la hausse des prix de l’énergie : une situation qui ravive les craintes d’inflation et pousse les investisseurs à réclamer des rendements plus élevés. En France, les discussions autour du budget 2027 et le contexte d’élections pourraient également accentuer la volatilité des marchés. 

C'est pourquoi la prochaine réunion de la Banque centrale européenne (BCE) prévue le 10 septembre est très attendue. Après avoir fait du sur-place en juillet, la BCE risque à nouveau de modifier sa politique monétaire. Qu’elle décide d’une nouvelle hausse ou d’un maintien de ses taux directeurs, son annonce donnera le ton pour la fin de l’année.

Sur 15 ans : une hausse contenue, mais un budget en baisse

Sur 15 ans, le taux moyen observé en septembre est de 3,43 %, soit + 0,11 point par rapport à août.

Pour les foyers gagnant entre 40 000 et 80 000 € par an, le taux indicatif atteint 3,42 % sur 15 ans en septembre, contre 3,30 % en août.

Prenons l’exemple de Amel et Pierre. Avec une mensualité de 1 750 €, ils peuvent emprunter environ 246 146 €. Sur l’ensemble des 180 mensualités, le montant des intérêts s’élève à environ 68 854 €, hors assurance et frais annexes. La hausse du taux observée depuis août fait perdre environ 2 000 € de capacité d’emprunt à ce couple.

Cette estimation est réalisée hors assurance emprunteur, frais de garantie et frais de dossier.

Sur 20 ans : la durée la plus touchée par la remontée des taux 

Sur 20 ans, le taux moyen observé en septembre est de 3,54 %, en hausse de 0,12 point par rapport à août. C’est la durée qui subit le plus la hausse en cette rentrée.

Avec la même mensualité, Amel et Pierre peuvent emprunter environ 298 561 € à 3,62%. Allonger le crédit de cinq ans leur permet donc de gagner plus de 52 000 € de capacité d’emprunt par rapport à un financement sur 15 ans. Le coût des intérêts atteint cependant environ 121 439 €, soit près de deux fois plus que sur la durée la plus courte.

Par rapport aux conditions d’août, la remontée du taux réduit leur capacité d’emprunt d’environ 3 200 €. L’effet reste contenu à l’échelle d’une mensualité, mais peut peser sur le budget disponible pour d’éventuels travaux.

Sur 25 ans : plus de capacité, malgré une facture qui s’alourdit 

Sur 25 ans, le taux moyen s’établit à 3,61%, soit une augmentation de 0,11 point depuis août.

S’ils choisissent un crédit sur 25 ans, Amel et Pierre peuvent alors emprunter environ 342 189 € à 3,70%, soit près de 44 000 € de plus que sur 20 ans et 96 000 € de plus que sur 15 ans. 

C’est le principal avantage d’un crédit long : le remboursement du capital étant étalé sur davantage de mensualités, le projet peut porter sur un budget plus élevé, même si, avec 300 mensualités de 1 750 €, le coût des intérêts approche 182 811 €, hors assurance. 

À noter : quelle que soit la durée, ce sont les revenus entre 0 et 40 000€ annuels qui subissent ce mois-ci les plus importantes augmentations : +0,15 point pour toutes les durées d’emprunt. 

Combien emprunter selon la durée en septembre 2026 avec 5000€ de revenus ?