Historique des taux immobiliers : leur évolution depuis 40 ans

Plus de 10 % dans les années 1980, moins de 1 % en 2019 : en quarante ans, les taux immobiliers ont connu des écarts considérables. Et depuis 2019, leur trajectoire a été spectaculaire : après des planchers historiques sous 1 % en 2021, ils ont grimpé au-delà de 4 % en 2023, avant de redescendre autour de 3 % fin 2024, puis de repartir à la hausse en 2026, dans le sillage de la guerre au Moyen-Orient. Comprendre cet historique permet de mieux situer votre projet et d’anticiper le bon moment pour emprunter. On fait le point, année par année.

Pourquoi s'intéresser à l'évolution des taux d'intérêts ?

Notre mission, chez Pretto, c'est de vous accompagner et de vous aider à (tout) comprendre du crédit immobilier. Le savoir, c'est le pouvoir, et bien informé, vous faites de meilleurs choix. Pour décrocher ce crédit qui vous tente tant, et surtout pour trouver celui qu'il vous faut, mieux vaut connaître le contexte dans lequel on évolue.

L'historique des taux immobiliers fait partie de ces données qui permettent de mieux se situer. Depuis 2019, les taux ont nettement augmenté, avec une accalmie en 2024 et 2025, avant un nouveau mouvement de hausse en 2026. Et cela s'explique de plusieurs façons. Récap.

Ce n'est pas qu'une question de curiosité : un taux qui bouge de quelques dixièmes de point change directement ce que vous payez, mois après mois, jusqu'au dernier remboursement. Prenons un emprunt de 200 000 € sur 25 ans. En janvier 2024, avec un taux moyen à 4 %, la mensualité s'élevait à environ 1 056 €, pour un coût total du crédit (hors assurance) proche de 116 700 €. Avec le taux moyen sur 25 ans observé aujourd'hui, 3,95 %, la mensualité s'établit à environ 1 050 € et le coût du crédit à environ 115 000 €, contre 1 056 € et 116 700 € en janvier 2024, pour un montant emprunté identique.

Les taux immobiliers depuis 40 ans

Avant les planchers de 2019, les taux immobiliers ont traversé quatre grandes périodes, chacune marquée par le contexte économique et la politique monétaire du moment.

Années 1980 : des taux au-delà de 10 %

Les deux chocs pétroliers, en 1973 puis en 1979, font flamber l’inflation, qui dépasse 10 %. Pour la freiner et défendre le franc, la Banque de France maintient des taux directeurs élevés, que les banques répercutent sur leurs crédits. Le taux moyen des prêts immobiliers, d’environ 7 % en 1973, avoisine 10 à 12 % dans les années 1980, avec des pointes jusqu’à 16 % en 1982-1983. Pour rendre l’accession possible malgré tout, l’État s’appuie sur les prêts aidés, comme le prêt d’accession à la propriété (PAP), créé en 1977.

Années 1990 : la décrue

La décennie s’ouvre avec des taux tout juste sous la barre des 10 % hors assurance. La lutte contre l’inflation finit par porter ses fruits : les taux reculent tout au long des années 1990, jusqu’à 6 % environ sur 20 ans en 1998. Les crédits redeviennent attractifs et les banques se disputent davantage les emprunteurs. En 1995, le prêt à taux zéro (PTZ) remplace le PAP.

2000-2008 : l’euro, la flambée des prix, puis la crise

L’arrivée de l’euro, piloté par la BCE, harmonise les politiques monétaires et réduit le risque de change : les taux poursuivent leur baisse, jusqu’à 3,5 % en moyenne en 2006. Mais les prix des logements grimpent bien plus vite que les revenus, et les ménages allongent la durée de leurs prêts pour continuer à acheter : 19,1 ans en moyenne en 2007, contre 12,8 ans en 1993. L’Insee illustre ce décrochage par un calcul théorique : à effort de remboursement égal, un ménage qui se serait endetté sur 14 ans en 2000 aurait dû le faire sur 27 ans en 2006, et sur 31 ans en 2008.

En 2008, la crise des subprimes, née de crédits immobiliers accordés aux États-Unis à des ménages fragiles, se propage à tout le système financier. Les banques se refinancent plus cher et les taux repassent au-dessus de 5 % à l’automne 2008.

2009-2018 : des taux de plus en plus bas

Pour soutenir l’économie après la crise, la BCE abaisse progressivement ses taux directeurs. En juin 2014, elle rend même négatif l’un d’eux, le taux de dépôt, qui rémunère l’argent que les banques laissent auprès d’elle : une façon de les inciter à prêter plutôt qu’à stocker leurs liquidités. Les taux immobiliers tombent à 2,70 % en moyenne en juillet 2014, leur plus bas niveau depuis 1940, puis passent sous 2 % en 2015. La baisse se poursuit jusqu’aux records de 2019.

Taux, prix et revenus : ce que montrent 40 ans d’historique

Des taux élevés ne voulaient pas dire des logements inaccessibles. D’après les travaux de Jacques Friggit à l’IGEDD, le prix des logements a progressé au même rythme que le revenu des ménages de 1965 à 2000. Le décrochage vient ensuite : de 2000 à 2010, les prix ont augmenté de 70 % de plus que les revenus. La baisse des taux et l’allongement des durées ont permis aux ménages de suivre, au prix d’un endettement plus long.

Depuis 2019 : l’évolution des taux année par année

2019

Année de tous les records, 2019 a vu les taux immobiliers atteindre des niveaux historiques. C'est au mois d'octobre qu'ils ont été les plus bas : 0,8 % en moyenne pour un emprunt sur 15 ans, 0,95 % sur 20 ans et 1,25% sur 25 ans. L'occasion pour de nombreux Français de sauter le pas et d'accéder à la propriété - en rallongeant pour certains la durée moyenne des prêts, pour augmenter encore un peu leur capacité d'emprunt.

2020

Marquée par la crise sanitaire et les confinements à répétition, l'année 2020 a été une période faste pour l'immobilier. Boostés par leur désir de grands espaces et de campagne, de nombreux acheteurs en ont profité pour changer de lieu de vie, aidés par des taux de crédit immobiliers très bas à l'époque. Néanmoins, les banques, plus prudentes, ont commencé à renforcer les conditions d'accès au prêt, augmentant notamment le niveau d'apport demandé.

2021

Le boom de l'achat immobilier s'est prolongé tout au long de 2021. Qu'il s'agisse d'un investissement locatif (favorisé par le dispositif Pinel, aujourd'hui supprimé) ou de l'achat d'une résidence principale, le marché immobilier connaissait une véritable effervescence. La production de crédit a atteint à cette période des records. Côté évolution des taux de crédit immobilier, ils étaient au plus bas (0,83% en moyenne sur 15 ans, 0,98% sur 20 ans et 1,16% sur 25 ans).

Toutefois, la hausse des prix sur le marché immobilier a réduit le pouvoir d'achat des Français. Depuis la fin de l'année 2020, le prix des maisons anciennes avait augmenté de 9 %, tandis que celui des appartements anciens avait progressé de 4,6 % selon l'Insee. Ces hausses concernaient surtout la province.

Pour desserrer l’accès au crédit, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) relève en janvier 2021 le taux d’endettement maximum recommandé de 33 % à 35 %, assurance emprunteur comprise.

2022

En 2022, le marché de l'immobilier a connu un net changement de cap. La guerre en Ukraine et l'inflation ont conduit à une hausse des taux de prêt immobilier jamais vue depuis 20 ans. Cette année-là, les taux ont franchi la barre des 2,50 % pour les crédits sur 20 ans, bouleversant le marché et les projets des emprunteurs.

Fin 2022, un taux jusque-là méconnu du grand public a fait son entrée dans l'actualité : le taux d'usure. Fixé par la Banque de France, ce taux maximal auquel les banques peuvent prêter est devenu un vrai frein. En effet, sa mise à jour trimestrielle n'a pas suivi la hausse mensuelle des taux bancaires. Résultat : les banques ont considérablement réduit leurs prêts, voire cessé d'en accorder dans certains cas. Coup dur.

2023

Depuis février 2023 et jusqu'à la fin de l'année, la réactualisation du taux d'usure est devenue mensuelle, apportant un peu de répit aux banques comme aux dossiers des emprunteurs. Toutefois, la production de crédit a connu une chute importante. L'évolution des taux immobiliers a continué de grimper, tout en montrant des signes de stabilisation. En juillet 2023, le taux d'usure a franchi la barre des 5% pour les crédits d'une durée supérieure à 20 ans. S'alignant logiquement sur ce dernier, les banques ont revu leurs taux, et pour les crédits sur 20 et 25 ans, la moyenne des taux dépasse pour la première fois la barre des 4%.

2024

En 2024, le marché du crédit immobilier a connu une dynamique favorable pour les emprunteurs, marquée par une baisse progressive des taux d'intérêt. Et qui dit baisse, dit plus de pouvoir d'achat immobilier pour les Français. Dès février 2024, les taux des prêts sur 15 et 20 ans sont passés sous la barre des 4 % puis autour de 3 % à la fin de l'année. Notamment grâce à une politique monétaire accommodante de la Banque centrale européenne (BCE).

L'année 2024 a aussi vu l'arrivée d'offres bancaires, relançant vivement la course aux emprunteurs dès la rentrée. Une vraie opportunité pour ceux qui souhaitaient concrétiser leur projet immobilier.

2025

Après une baisse continue de janvier à juin, portée par plusieurs mois consécutifs d'assouplissement de la Banque centrale européenne, l'évolution des taux immobiliers en 2025 a marqué une stabilisation autour de 3 % sur 20 ans et 3,10 % sur 25 ans au printemps. L'instabilité politique de la rentrée, marquée par la chute du gouvernement Bayrou, a ensuite provoqué un léger rebond (+0,10 à +0,20 point en septembre). Les taux se sont de nouveau stabilisés en fin d'année, autour de 3,15 % sur 15 ans, 3,25 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans en décembre. Une année marquée par une vraie dynamique commerciale des banques, prêtes à cibler certains profils (primo-accédants, jeunes actifs) pour continuer à prêter malgré les incertitudes.

2026

En 2026, les taux immobiliers ont repris le chemin de la hausse. Jusqu’à l’été, les banques ont pourtant fait le dos rond : malgré la guerre entre les États-Unis et l’Iran et la flambée du pétrole, les taux moyens constatés par Pretto restaient autour de 3,47 % sur 20 ans en juin.

La rentrée a changé la donne. Deux hausses de taux de la BCE, en juin et en septembre, puis une OAT 10 ans (le taux auquel l'État français emprunte sur dix ans) au-dessus des 5 % le 21 octobre, et les banques ont fini par répercuter la note.

Aujourd’hui, le taux moyen Pretto sur 20 ans est de3,75 %.

Qu'est-ce qui fait varier les taux immobiliers ?

Le taux que propose une banque n'est jamais fixé au hasard. Il dépend d'abord de la BCE, qui fixe ses taux directeurs pour piloter l'inflation dans la zone euro : quand elle relève ces taux, l'argent coûte plus cher aux banques, qui répercutent la hausse sur leurs offres de prêt. Le taux des obligations d'État françaises à 10 ans (l'OAT), auquel les banques se réfèrent pour fixer leurs propres taux longs, joue aussi un rôle direct. À cela s'ajoute la politique commerciale de chaque banque : selon ses objectifs du moment, elle peut se montrer plus ou moins offensive pour attirer de nouveaux clients, ce qui explique les écarts que vous pouvez observer d'une banque à l'autre.

Comment réagir face à la fluctuation des taux ?

En cas de hausse des taux

Si vous êtes sur le point d'emprunter et que les taux remontent, le réflexe le plus efficace reste de verrouiller rapidement un taux fixe : une fois signée, votre offre de prêt vous protège de toute hausse ultérieure, même si le marché continue de grimper. Faire jouer la concurrence entre plusieurs banques, ou passer par un courtier pour cela, permet aussi de limiter l'impact d'une remontée générale des taux.

Si vous avez opté pour un taux variable (plus rare en France, mais parfois proposé), une hausse des taux directeurs se répercute directement sur vos mensualités. Vérifier les plafonds ("caps") prévus dans votre contrat, qui limitent l'ampleur de la hausse possible, devient alors un point de vigilance particulier.

En cas de baisse des taux

Une baisse profite d'abord à ceux qui empruntent au moment où elle se produit. Mais elle concerne aussi ceux qui ont déjà un crédit en cours : si l'écart avec votre taux actuel devient significatif (en général à partir d'un point de différence), racheter ou renégocier votre crédit immobilier peut faire baisser sensiblement vos mensualités ou la durée de votre prêt. Un rachat de crédit a un coût (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier), à mettre en balance avec l'économie réalisée sur les intérêts restants.