Quels revenus sont pris en compte pour un prêt immobilier ?

Salaire fixe ou primes ? Revenus d’une activité secondaire ? Loyers perçus ? Et qu’en est-il des aides et allocations ? On vous explique tout, simplement, pour vous permettre d’y voir clair.

Vous êtes salarié en CDI, votre période d’essai est derrière vous et vous touchez chaque mois un salaire fixe ? Vous cochez toutes les cases du « bon dossier » pour une banque. Mais même sans CDI, il est souvent possible de présenter un profil rassurant. Décryptage.

Que vous soyez cadre ou non, la banque retiendra votre salaire fixe brut, après une éventuelle décote de 25 % (si vous êtes cadre) ou de 22 % (si vous êtes employé). Cette décote permet d’anticiper les cotisations et impôts qui grignotent vos revenus.

En poste depuis moins d’un an ? On prend votre salaire annuel brut inscrit sur votre contrat, on le divise par 12 et on applique la même décote. Si vous êtes en poste depuis plus longtemps, la banque se fiera à votre dernier bulletin de salaire.

Vous recevez des primes annuelles ou une part variable ? Bonne nouvelle : elles peuvent booster votre dossier, mais la banque reste prudente. Elle demandera généralement une moyenne sur les 3 dernières années pour lisser les fluctuations. Et oui, ici aussi, la stabilité est la clé.

Et si votre co-emprunteur est en CDI, ses revenus seront pris en compte à 100 %. De quoi équilibrer la balance.

À votre compte ? Chef d’entreprise ? Vous pouvez, bien sûr, vous lancer dans un achat immobilier. C’est parfois un peu plus exigeant côté justificatifs, mais c’est notre métier de simplifier la route.

Vous n’avez que deux exercices clos ? Certaines banques accepteront d’étudier votre dossier si votre comptable peut produire un arrêté provisoire de l’exercice en cours.

C’est d’ailleurs pour cette raison que, chez Pretto, nous avons une équipe dédiée pour les professions libérales. Nos Experts crédit connaissent les spécificités de ces professions et peuvent négocier plus facilement avec les banques.

Parce que nos clients sont les mieux placés pour parler de nous, n’hésitez pas à consulter leurs avis.

Si votre salaire est pris en compte par la banque dans ses calculs, il en est autant de vos revenus complémentaires. Et ils sont importants pour valoriser votre dossier.

Que vous les perceviez déjà ou qu’ils découlent du projet que vous souhaitez financer, ces ressources sont prises en compte dans un crédit immobilier. Mais attention, pas dans sa totalité. La banque sait que vous devrez payer la taxe foncière, d’éventuelles charges de copropriété ou même avoir des potentielles périodes de vacances locatives, alors elle ne comptabilisera que 70 %.

Vous percevez des revenus sociaux comme une allocation de retour à l’emploi, une pension alimentaire, des allocations familiales ou une allocation adulte handicapé ? Malheureusement, ces revenus ne sont que très rarement, voire pas du tout pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt. En effet, la plupart de ces prestations sont dites « insaisissables » et n’ont pas vocation à s’inscrire dans la durée. Pour ces deux raisons, les banques ne pourront les intégrer à leurs calculs qu’au cas par cas.

Tous les revenus ne se valent pas aux yeux de la banque. Certains, jugés trop irréguliers ou trop ponctuels, ne viendront pas booster votre capacité d’emprunt. Autrement dit, ils n’entrent pas dans le calcul… même si vous aimeriez qu’ils le fassen !

Prenons l’exemple de Julien. Il a touché une prime exceptionnelle de 5 000 € en fin d’année et vient d’hériter d’un petit studio qu’il envisage de revendre. « Parfait pour convaincre la banque », se dit-il. Cependant, en réalité, la prime ne sera pas retenue, car elle n’est pas garantie d’une année sur l’autre. Quant au produit de la vente du studio, il sera considéré comme un apport personnel… mais pas comme un revenu régulier.

Voici ce que la banque écartera systématiquement :

• Les revenus ponctuels : héritage, vente d’un bien, prime exceptionnelle, dividendes perçus une seule fois.

• Les aides sociales : RSA, allocations familiales, allocations logement, sauf si elles sont particulièrement régulières et appelées à durer (par exemple, une pension alimentaire fixée par jugement).

• Les revenus non déclarés : on parle ici des petits jobs payés en espèces qui ne figurent pas sur une fiche de paie ou une déclaration fiscale.

Moralité ? Pour convaincre la banque, misez sur vos revenus stables et justifiables. Les coups de pouce ponctuels restent intéressants pour augmenter votre apport, mais ils ne gonfleront pas votre capacité d’emprunt.

Si vos revenus sont la colonne vertébrale de votre dossier, vos charges en sont le contrepoids. Avant de dire « oui » à votre projet, la banque va scruter toutes vos dépenses régulières pour s’assurer que votre budget restera équilibré après la signature de votre prêt.

Imaginez Laura et Samir. Ils souhaitent acheter un appartement de 250 000 €. Leurs revenus leur permettent a priori d’envisager un emprunt de 1 200 € par mois. Mais en y regardant de plus près, la banque note :

• un crédit auto de 250 €/mois,

• un abonnement salle de sport familial de 90 €/mois,

• et un loyer actuel de 800 €/mois (qui disparaîtra une fois propriétaires).

• Vos crédits en cours : auto, consommation, travaux, etc.,

• Vos loyers actuels (si vous êtes locataire),

• Les pensions alimentaires versées (obligatoires, fixées par jugement),

• Et parfois des charges fixes comme des mensualités de leasing, des crédits revolving ou des abonnements engageants.

Objectif de la banque : vérifier que votre taux d’endettement ne dépasse pas 35 %, tout en vous laissant un « reste à vivre » suffisant pour vos dépenses courantes.