Obtenir un prêt immobilier en étant auto-entrepreneur : mission impossible ?

Vous générez un chiffre d'affaires solide depuis trois ans, mais sur le papier, votre statut d'auto-entrepreneur inquiète les banques plus qu'un CDI. Entre revenus jugés instables et dossiers passés au crible, le parcours ressemble parfois à un examen de passage. Pourtant, avec une ancienneté suffisante et un dossier bien construit, l'accès au crédit immobilier reste à votre portée.

Commencez par faire une première simulation pour voir ce que votre statut d'auto-entrepreneur vous permet d'obtenir concernant votre financement :

Les banques recherchent les situations stables dans la durée

Obtenir un crédit immobilier n’est pas chose aisée, la situation professionnelle a donc pour rôle principal de rassurer la banque sur votre profil. Certaines situations (profession libérale, chef d’entreprise, etc.) sont un peu plus difficiles à suivre pour les établissements prêteurs. C’est aussi le cas lorsque vous êtes auto-entrepreneur.

En effet, l’un des critères que recherche une banque en priorité est la stabilité de la situation dans la durée. En tant qu’entrepreneur vos revenus sont volatiles. La banque sera donc particulièrement attentive à votre situation financière.

La banque va regarder la stabilité de vos revenus

Dans la plupart des cas, les dossiers d'emprunt s'appuient sur des revenus salariaux stables. Or, en tant qu'auto-entrepreneur, vos revenus correspondent à votre chiffre d'affaires, variable d'un mois à l'autre. Il est donc normal que la banque souhaite en savoir plus. D’autant plus que vos revenus sont importants pour le calcul des différents indicateurs utilisés pour évaluer la qualité de votre dossier, comme le taux d’endettement.

Cet indicateur permet de calculer la mensualité maximale que vous pouvez payer, et ainsi le montant que vous pouvez emprunter (c’est ce qu’on appelle la capacité d’emprunt). Cependant, contrairement à un salarié, la banque ne pourra pas se baser sur des revenus constants. De même, étant donné que vous bénéficiez d'une comptabilité allégée, vous n'avez pas l'obligation de produire un bilan.

Vous avez tout de même certaines obligations comptables qui permettront à la banque de calculer vos revenus : compte bancaire dédié à l'activité, création de factures et devis, conservation de ces documents, etc. Pour tenter de dégager un revenu sur lequel se baser, la banque va donc effectuer une moyenne sur vos dernières années d’activité.

La banque fera attention à votre secteur d’activité en tant qu’auto-entrepreneur

Étant donné que la banque cherche avant tout la stabilité de votre situation, elle ne va pas s’intéresser uniquement à vos salaires, mais à la situation dans son ensemble. Et c'est encore plus vrai pour les secteurs sensibles aux cycles économiques. Elle va donc s’intéresser au secteur dans lequel vous exercez.

Par exemple, si vous êtes auto-entrepreneur dans le secteur de l’informatique, c’est un point positif pour vous. En effet, la banque sait qu’il s’agit d’un secteur porteur. Cela peut donc jouer en votre faveur. En revanche, dans des secteurs structurellement fragiles ou à forte saisonnalité, comme la restauration ou l'événementiel, les banques analysent plus finement la régularité de vos revenus d'une année sur l'autre.

Pour vous donner un aperçu, voici comment les banques perçoivent généralement certains secteurs :

Cette grille reste indicative, car votre ancienneté, vos revenus et votre apport pèsent toujours davantage que votre secteur dans l'analyse globale de votre dossier.

Dans tous les cas, peu importe le secteur dans lequel vous travaillez, un dossier d’emprunt en tant qu’auto-entrepreneur est un dossier pour lequel il faut montrer patte blanche. Il est donc conseillé de se faire accompagner par un professionnel du crédit pour mettre toutes les chances de son côté.

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Comment optimiser votre dossier en tant qu’auto-entrepreneur ?

En tant qu’auto-entrepreneur, vous devez impérativement soigner votre dossier d’emprunt, sous peine de voir votre demande refusée par la banque. En effet, si en temps normal, faire une demande de crédit immobilier n’est pas simple, dans votre situation cela l’est encore moins.

La banque évalue votre dossier dans sa globalité

Votre situation professionnelle n'est pas le seul élément que les banques vont regarder pour décider si, oui ou non, votre dossier d'emprunt est correct. Celles-ci examinent votre situation dans son ensemble. Tout y passe : situation personnelle, gestion de vos comptes, épargnes, charges, etc. Elle croise tous les critères.

Par exemple, vous pourriez avoir exercé votre activité d'auto-entrepreneur depuis 10 ans sans difficulté particulière. Si vos comptes ne sont pas stables ou si vous n'êtes pas capable de prouver à la banque que vous pouvez épargner, cela pourra l'inquiéter et elle pourrait refuser de financer le crédit.

Présentez vos 3 derniers bilans comptables simplifiés

Comme nous l'avons dit plus haut, vous n'avez pas l'obligation de produire des bilans comptables. Mais la banque demandera à avoir de la visibilité sur les trois dernières années minimum, ce qui signifie que sans bilan simplifié, il vous faudra plonger la tête dans les papiers et être capable de justifier tous vos revenus des dernières années via des factures, des relevés de comptes bancaires, etc.

Pour préparer votre dossier, voici les pièces à réunir :

• vos 3 derniers avis d'imposition ;
• vos 3 derniers bilans comptables simplifiés, ou à défaut vos relevés de factures ;
• vos relevés de comptes bancaires des 3 derniers mois ;
• vos justificatifs d'apport personnel ;
• votre extrait Kbis ou votre déclaration d'activité.

D'autre part, présenter les documents des trois dernières années signifie que vous devez avoir, en premier lieu, minimum trois ans d'activité. Même si votre activité fonctionne bien, si elle est récente, la banque estimera la situation comme trop fragile pour accepter de vous financer.

En plus de cela, comme vous vous en doutez sûrement, ces bilans doivent être positifs. Un bilan négatif ne va pas du tout rassurer la banque, surtout s'il n'y a pas d'explication rationnelle à cela. Si vous parvenez à convaincre la banque, via vos rapports, bilans comptables et prévisionnels, que votre entreprise est en croissance, c'est un point positif.

Emprunter à 2 est rassurant pour les banques

Avoir un co-emprunteur est un point positif dans votre dossier. Au-delà du fait que vous pourrez emprunter plus, cela est rassurant pour les banques. Le risque est partagé entre deux personnes lorsque vous empruntez à deux. Ainsi, en cas de défaut de paiement de votre part pour quelque raison que ce soit, la banque peut se tourner vers votre co-emprunteur.

Cependant, pour que cela soit vraiment rassurant pour la banque, il faut faire attention au statut professionnel de votre co-emprunteur.

S’il n’est pas en CDI ou fonctionnaire, vous risquez d’avoir plus de mal à défendre le dossier. On ne dit pas que c’est impossible ! Mais il est essentiel que vous cochiez toutes les autres cases du dossier de prêt exemplaire : un apport couvrant les frais, des comptes irréprochables, une épargne suffisante et construite dans la durée…

Présenter un apport et des comptes bancaires irréprochables

L’apport personnel n’est pas à négliger, surtout lorsque l’on est auto-entrepreneur. Avoir été capable de se constituer un apport signifie que vous aviez assez de revenus pour vivre, payer vos charges et mettre de côté. Vous aurez donc la possibilité de payer votre mensualité d’emprunt tout en continuant de vivre correctement.

Par ailleurs, la grande majorité des banques demandent un apport minimum permettant de couvrir les frais annexes à votre emprunt (frais de notaire et de garantie). Il est parfois possible de négocier sans cet apport minimum, mais cela complique le dossier. Il vaut mieux éviter toute difficulté et répondre à ce critère !

Vous devez également avoir des comptes bancaires soignés. Cela signifie que la banque ne doit y percevoir aucun découvert bancaire, pas de dépenses liées au jeu ou aux paris, etc. Cela donne à la banque une mauvaise image de votre gestion des comptes.

Indiquer à la banque que vous allez domicilier vos revenus chez elle

Un des éléments qui peut faire pencher la balance en votre faveur est d’indiquer à la banque que vous allez domicilier vos revenus chez elle. C’est-à-dire que vous allez faire d’elle votre banque principale, celle par laquelle transitent vos revenus, et donc vos dépenses et, généralement, votre épargne. C'est un bon point pour vous car la banque cherche à gagner de nouveaux clients. La domiciliation des revenus est donc un argument de poids puisque cela signifie l’ouverture d’un ou plusieurs comptes, et la possibilité d’ouvrir des produits d’épargne.

Votre courtier vous accompagne pour obtenir votre crédit immobilier

Le courtier immobilier est votre allié pour obtenir un crédit en tant qu'auto-entrepreneur. Professionnel du crédit, il en connaît tous les rouages et sait comment mettre votre dossier en valeur auprès des établissements bancaires, ce qui vous permet d'aborder votre recherche de prêt avec plus de sérénité.

Votre courtier immobilier vous accompagne sur la totalité de votre projet, depuis le montage de votre dossier jusqu’à la négociation avec les banques.

Et c'est dès la constitution de votre dossier qu'il devient utile, car il connaît la particularité de votre situation et sait exactement ce que les banques attendent d'un profil comme le vôtre pour être rassurées. En effet, il faut généralement aller au-delà du simple minimum de justificatifs exigés et votre courtier le sait.

Vous n'avez encore trouvé votre courtier en tant qu'auto-entrepreneur ? Voici un comparatif des courtiers du marché !

Vous l’aurez compris, votre statut d'auto-entrepreneur ne ferme aucune porte mais demande simplement un peu plus de préparation. Une ancienneté suffisante, des comptes soignés et, si possible, un co-emprunteur en CDI suffisent généralement à convaincre une banque. L'essentiel reste de présenter un dossier cohérent, où tous les chiffres racontent la même histoire, celle d'une activité stable et viable.