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Obtenir un prêt immobilier en étant auto-entrepreneur : mission impossible ?

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Quand il s’agit d’accorder un prêt, les banques veulent s’assurer que le remboursement de la somme prêtée se fera sans encombre. Elles cherchent donc à minimiser les risques et préféreront des dossiers qui attestent de la stabilité de l'emprunteur.
En tant qu’auto-entrepreneur, vous pourriez avoir un peu plus de difficultés à les convaincre étant donné que vous ne disposez pas de CDI. Mais cela ne veut en aucun cas dire que la bataille est perdue d’avance. Une bonne préparation et un courtier immobilier seront vos meilleures ressources.

Les banques recherchent les situations stables dans la durée

Obtenir un crédit immobilier n’est pas chose aisée, la situation professionnelle a donc pour rôle principal de rassurer la banque sur votre profil. Certaines situations(profession libérale, chef d’entreprise etc) sont un peu plus difficiles à suivre pour les établissements prêteurs. C’est aussi le cas lorsque vous êtes auto-entrepreneur.

En effet, l’un des critères que recherche une banque en priorité est la stabilité de la situation dans la durée. En tant qu’entrepreneur vos revenus sont volatiles. La banque sera donc particulièrement attentive à votre situation financière.

La banque va regarder la stabilité de vos revenus

Dans la plupart des cas, vos revenus sont constitués intégralement de vos salaires. Il est donc normal que la banque tienne à en savoir plus. D’autant plus que vos revenus sont importants pour le calcul des différents indicateurs utilisés pour évaluer la qualité de votre dossier, comme le taux d’endettement.
Cet indicateur permet de calculer la mensualité maximale que vous pouvez payer, et ainsi le montant que vous pouvez emprunter (c’est ce qu’on appelle la capacité d’emprunt). Cependant, contrairement à un salarié, la banque ne pourra pas se baser sur des revenus constants. De même, étant donné que vous bénéficiez d'un comptabilité allégée, vous n'avez pas l'obligation de produire un bilan.

Cependant, vous avez tout de même certaines obligations comptables qui permettront à la banque de calculer vos revenus : compte bancaire dédié à l'activité, création de factures et devis, conservation de ces documents etc... Pour tenter de dégager un revenu sur lequel se baser, la banque va donc effectuer une moyenne sur vos dernières années d’activité.

Important
L'ancienneté est l'élément charnière sur ce type de profil d’emprunteur. En effet, si sur le papier les banques exigent 3 ans d'ancienneté, dans les faits ce n’est pas tout à fait le cas. Les banques sont bien plus ouvertes à la négociation à partir de 5 ans d’exercice. Pour elle, c’est seulement à partir de là que le dossier devient vraiment intéressant et solide.

La banque fera attention à votre secteur d’activité en tant qu’auto-entrepreneur

Étant donné que la banque cherche avant tout la stabilité de votre situation, elle ne va pas s’intéresser uniquement à vos salaires, mais à la situation dans son ensemble. Et c’est encore plus vrai en période d’incertitude comme c’est le cas actuellement. Elle va donc s’intéresser au secteur dans lequel vous exercez.

Par exemple, si vous êtes auto-entrepreneur dans le secteur de l’informatique, c’est un point positif pour vous. En effet, la banque sait qu’il s’agit d’un secteur porteur. Cela peut donc jouer en votre faveur. En revanche, si vous êtes auto-entrepreneur dans la restauration ou le secteur culturel, au vu de la situation actuelle et de la fragilité du domaine, ce n’est peut-être pas le meilleur moment pour présenter votre dossier.

Dans tous les cas, peu importe le secteur dans lequel vous travaillez, un dossier d’emprunt en tant qu’auto-entrepreneur est un dossier pour lequel il faut montrer patte blanche. Il est donc conseillé de se faire accompagner par un professionnel du crédit pour mettre toutes les chances de son côté.

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Comment optimiser votre dossier en tant qu’auto-entrepreneur ?

En tant qu’auto-entrepreneur, vous devez impérativement soigner votre dossier d’emprunt, sous peine de voir votre demande refusée par la banque. En effet, si en temps normal, faire une demande de crédit immobilier n’est pas simple, dans votre situation cela l’est encore moins.

Présentez vos 3 derniers bilans comptables simplifiés

Comme nous l'avons dit plus haut, vous n'avez pas l'obligation de produire des bilans comptables. Mais la banque demandera à avoir de la visibilité sur les trois dernières années minimum, ce qui signifie que sans bilan simplifié, il vous faudra plonger la tête dans les papiers et être capable de justifier tous vos revenus des dernières années via des factures, des relevés de comptes bancaires etc.

D'autre part, présenter les documents des trois dernières années signifie que vous devez avoir, en premier lieu, minimum trois ans d’activité. Même si votre activité fonctionne bien, si elle est récente, la banque estimera la situation comme trop fragile pour accepter de vous financer.

En plus de cela, comme vous vous en doutez sûrement, ces bilans doivent être positifs. Un bilan négatif ne va pas du tout rassurer la banque, surtout s’il n’y a pas d'explication rationnelle à cela. Si vous parvenez à convaincre la banque, via vos rapports, bilans comptables et prévisionnels, que votre entreprise est en croissance, cela est un point positif.

Quand j’ai un client auto-entrepreneur au téléphone je lui demande au minimum ses derniers avis d’imposition et ses bilans sur les derniers mois et on va faire une moyenne des revenus. Ca nous permet d’avoir déjà un premier avis sur sa situation car si les bilans varient trop d’une année sur l’autre, on sait déjà que certaines banques, très strictes, vont être plus difficiles à convaincre. Le plus simple finalement c’est de se tourner vers son comptable, si on en a un, pour lui demander ce qu’il a déclaré sur les dernières années. C’est l’indicateur le plus parlant pour tout le monde.
Louise, Experte crédit chez Pretto

Emprunter à 2 est rassurant pour les banques

Avoir un co-emprunteur est un point positif dans votre dossier. Au-delà du fait que vous pourrez emprunter plus, cela est rassurant pour les banques. Le risque est partagé entre deux personnes lorsque vous empruntez à deux. Ainsi, en cas de défaut de paiement de votre part pour quelle que raison que ce soit, la banque peut se tourner vers votre co-emprunteur.

Cependant, pour que cela soit vraiment rassurant pour la banque, il faut faire attention au statut professionnel de votre co-emprunteur.

S’il n’est pas en CDI ou fonctionnaire, vous risquez d’avoir plus de mal défendre le dossier. On ne dit pas que c’est impossible ! Mais il est essentiel que vous cochiez toutes les autres cases du dossier de prêt exemplaire : un apport couvrant les frais, des comptes irréprochables, une épargne suffisante et construite dans la durée...

Présenter un apport et des comptes bancaires irréprochables

L’apport personnel n’est pas à négliger, surtout lorsque l’on est auto-entrepreneur. Avoir été capable de se constituer un apport signifie que vous aviez assez de revenus pour vivre, payer vos charges et mettre de côté. Vous aurez donc la possibilité de payer votre mensualité d’emprunt tout en continuant de vivre correctement.

Par ailleurs, la grande majorité des banques demandent un apport minimum permettant de couvrir les frais annexes à votre emprunt (frais de notaire et de garantie). Il est parfois possible de négocier sans cet apport minimum, mais cela complique le dossier. Il vaut mieux éviter toute difficulté et répondre à ce critère !

Vous devez également avoir des comptes bancaires soignés. Cela signifie que la banque ne doit y percevoir aucun découvert bancaire, pas de dépenses liées au jeu ou aux paris etc. Cela donne à la banque une mauvaise image de votre gestion des comptes.

Indiquer à la banque que vous allez domicilier vos revenus chez elle

Un des éléments qui peut faire pencher la balance en votre faveur est d’indiquer à la banque que vous allez domicilier vos revenus chez elle. C’est-à-dire que vous allez faire d’elle votre banque “principale”, celle par laquelle transitent vos revenus, et donc vos dépenses et, généralement, votre épargne.

Cela est un bon point pour vous car la banque cherche à gagner de nouveaux clients.

La domiciliation des revenus est donc un argument de poids puisque cela signifie l’ouverture d’un ou plusieurs comptes, et la possibilité d’ouvrir des produits d’épargne.

Victor, Expert crédit chez Pretto

Votre courtier vous accompagne pour obtenir votre crédit immobilier

Le courtier immobilier est votre allié pour obtenir un crédit immobilier en tant qu’auto-entrepreneur. Votre situation peut être compliquée, et un professionnel à vos côtés vous permettra d’aborder votre recherche de prêt de manière sereine.

Le contrat pro n’est pas le seul critère que regarde la banque

Votre situation professionnelle n’est pas le seul élément que les banques vont regarder pour décider si, oui ou non, votre dossier d’emprunt est correct. Celles-ci examinent votre situation dans son ensemble. Tout y passe : situation personnelle, gestion de vos comptes, épargnes, charges, etc. Elle croise tous les critères.

Exemple
Par exemple, vous pourriez avoir exercé votre activité d’auto-entrepreneur depuis 10 ans sans difficulté particulière. Si vos comptes ne sont pas stables ou si vous n’êtes pas capable de prouver à la banque que vous pouvez épargner, cela pourra l’inquiéter et elle pourrait refuser de financer le crédit.

Il sait comment mettre votre dossier en valeur

Le courtier est un professionnel du crédit immobilier. Il en connaît tous les secrets et sait donc comment mettre votre dossier en valeur auprès des établissements bancaires.

Votre courtier immobilier vous accompagne sur la totalité de votre projet, depuis le montage de votre dossier jusqu’à la négociation avec les banques.

Et c’est effectivement dès la constitution de votre dossier que celui vous est utile en tant qu'auto-entrepreneur. Il connaît la particularité de votre situation et sait exactement ce que les banques attendent d’un profil comme le vôtre pour être rassurées. En effet, comme vous l’avez compris, il faut souvent aller au-delà du simple minimum de justificatifs exigés et votre courtier le sait.

Important

Chez Pretto, vous êtes suivi par un conseiller unique. Il prend en charge votre situation et ses spécificités du début à la fin. Nul besoin d’expliquer plusieurs fois les particularités de votre profil, il les connaît puisqu’il suit votre projet personnellement.

Autre avantage, les experts Pretto sont proches des banques. Ils connaissent les manières de fonctionner de chacune et savent comment valoriser votre dossier en fonction de l’établissement bancaire visé.

Vous n'avez encore trouver votre courtier en tant qu'auto-entrepreneur ? Voici un comparatif des courtiers du marché !

A retenir
  • En tant qu'auto-entrepreneur, vous devez avoir une situation stable dans la durée, au regard des banques et en raison de la volatilité des revenus pour ce type de statut.

  • Vous êtes en mesure d'optimiser votre dossier d'emprunt, plusieurs solutions s'offrent à vous : présenter si vous le pouvez des bilans simplifiés, emprunter à 2 ou indiquer à la banque vous allez domicilier vos revenus chez elle etc ...

  • L'accompagnement par un courtier peut être très avantageux pour vous. Grâce à son expertise, il saura comment mettre votre dossier en valeur.

Questions fréquentes concernant le prêt aux auto-entrepreneurs

Comment emprunter quand on est auto-entrepreneur ?

En tant qu'auto-entrepreneur, votre statut est moins stable qu'un CDI ou un fonctionnaire. Mais vous pouvez tout de même emprunter si vous disposez d'au moins 3 ans d'ancienneté dans un secteur porteur. Il faudra montrer à la banque que vos revenus sont constants et augmentent avec le taux afin de la rassurer.

Comment optimiser son dosser de crédit immobilier quand on est auto-entrepreneur ?

Afin de rassurer la banque, il faudra correspondre aux autres critères d'évaluation de votre dossier. Vous devez respecter le strict taux d'endettement à 35 %, avoir un apport qui couvre a minima les frais annexes, présenter des comptes propres et une épargne construite sur le long terme. Votre courtier immobilier vous aide dans le montage de votre dossier pour le présenter sous son meilleur jour !

A quelle banque s'adresser pour son prêt immobilier quand on est auto-entrepreneur ?

Toutes les banques ne sont pas attirées par les mêmes profils. En fonction de votre situation, certains établissements accepteront de vous financer quand d'autres ne vous suivront pas. Votre courtier immobilier connaît les spécificités des différents établissements bancaires, il pourra donc s'adresser au bon interlocuteur pour défendre votre dossier.
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