Si vous souhaitez vous lancer dans votre premier achat immobilier, nul doute que vous vous posez des milliers de questions !

Première chose à savoir quand vous vous posez la question de votre capacité d’emprunt : la banque prend en compte votre salaire net avant impôts.

Il s’agit d’une donnée essentielle pour votre prêt immobilier puisque c’est à partir de cette information que la banque pourra calculer le montant maximum que vous pouvez emprunter. Pour le déterminer, l’établissement bancaire va donc se baser sur un calcul très simple : le taux d’endettement.

“Ok, mais qu’est-ce donc ?” nous direz-vous. Il s’agit tout simplement d’évaluer la part que va prendre le remboursement de vos mensualités de crédit dans vos revenus. En d’autres mots, si vous dédiez plus du tiers de votre salaire à rembourser des crédits, la banque estimera que le risque de surendettement est trop important et elle refusera de vous financer.

Associé à la durée du crédit, ce montant maximum vous permet donc de savoir grosso modo le montant des biens que vous pouvez acheter.

Hors assurance emprunteur, vous pourrez donc emprunter les montants suivants :

-* en juin 2021

Vous êtes peut-être surpris par le chiffre de 35 % de taux d’endettement ; jusqu’en janvier 2021, ce chiffre était en effet limité à 33 %. Mais cela est une bonne nouvelle pour vous puisque cela signifie qu’à salaire égal, vous pouvez désormais emprunter un montant plus important.

Il faut également ajouter à cette somme le montant que vous pouvez amener de votre poche (c’est l’apport). Il est recommandé d’amener l’équivalent de 10 % du prix du bien au minimum afin de couvrir les frais annexes à l’achat. Sans cette somme de base, sachez que l’emprunt est possible, mais beaucoup plus compliqué.

Afin de déterminer si vous pouvez emprunter, et le montant associé, la banque va cependant regarder d’autres critères. Parmi eux, le reste à vivre et le taux d’intérêt ont une place prépondérante.

La banque a besoin de vérifier votre solvabilité de plusieurs manières. C’est comme quand vous cherchez votre maison : vous voulez qu’elle soit belle, mais aussi fonctionnelle, et que les installations soient sécurisées. Vous allez l’observer sous différents angles.

C’est l’un des rôles du reste à vivre : il vient en complément du taux d’endettement, pour lui indiquer si la mensualité théorique maximum vous permet de conserver un niveau de vie confortable. Il s’agit donc d’une somme en euros.

Cette limite peut varier d’une banque à l’autre, mais les plus strictes demandent un reste à vivre de 1 000 € par adulte et 500 € par enfants. Cela signifie par exemple que si vous empruntez seul avec un salaire de 1 500 €, vous ne pourrez peut-être pas aller jusqu’au taux d’endettement de 35 % (525 € par mois), car votre reste à vivre ne serait pas suffisant (1 500 - 1 000 = 500 €).

Le taux d’intérêt de son côté viendra limiter votre capacité d’emprunt de manière marginale, d’où le fait que l’on n’en parle que maintenant.

Il a son importance, évidemment, puisque les intérêts sont intégrés directement à la mensualité. Plus le taux est élevé, plus le montant des intérêts l’est également. A mensualité égale, cela signifie donc qu’avec un taux d’intérêts plus haut, le capital emprunté est moins important.

Par exemple, si vous payez une mensualité de 525 € pendant 25 ans, un changement de taux d’intérêt aura l’effet suivant sur le capital que vous pouvez emprunter :

Ce n’est donc pas négligeable ! En vous faisant accompagner par un professionnel du secteur, vous mettez toutes les chances de votre côté pour bénéficier du taux immobilier le plus bas possible.

Les montants présentés ci-dessus sont cependant purement théoriques. Afin de déterminer avec précision le montant que vous pouvez emprunter auprès de la banque, il est important d’avoir des indications sur la totalité de votre situation, par uniquement sur votre salaire.

C’est à cela que sert la simulation en ligne que nous avons développée : en quelques minutes, vous connaissez non seulement le montant maximum que vous pouvez emprunter, mais aussi le taux correspondant, les options proposées pour l’emprunt, jusqu’à la faisabilité de votre projet et les moyens d’optimiser votre dossier !

Pour obtenir le meilleur taux immobilier, il convient donc de connaître les critères des différentes banques pour pouvoir comparer les offres et optimiser votre dossier en fonction de leurs exigences. C’est là tout le travail du courtier, dont le rôle est de vous accompagner dans votre projet de A à Z, du montage du dossier à la signature chez le notaire.