Comment la banque fait-elle le calcul des revenus pour votre demande de prêt immobilier ?

Si vous êtes en CDI (hors période d’essai), fonctionnaire ou stagiaire de la fonction publique, emprunter auprès d'une banque ne devrait pas poser de problème. L'établissement bancaire appréciera la stabilité de votre situation et pourra accepter de financer votre projet. Parfois, même les employés avec un contrat à durée déterminée (CDD) peuvent emprunter s'ils prouvent une certaine stabilité de revenus et une ancienneté suffisante.

Votre revenu net est l'une des premières choses que la banque étudie. Généralement, il représente la majeure partie de vos revenus et va permettre à la banque de calculer plusieurs paramètres : votre capacité d'emprunt, votre taux d'endettement, le montant maximal des mensualités, celui du capital à emprunter et la durée de remboursement du prêt. Vous pouvez estimer l'ensemble de ces paramètres grâce à notre outil de simulation en ligne.

Au-delà de vos revenus, votre ancienneté va également jouer un rôle dans le calcul de vos revenus : les revenus d'un employé qui a fêté sa 10ème année dans l'entreprise sont considérés comme plus stables que ceux d’un nouvel employé, même si le salaire est équivalent.

Dans le cas où votre salaire ait été récemment augmenté, certaines banques peuvent prendre en compte cette augmentation. Elles peuvent tout de même demander un courrier certifiant les conditions d’augmentation afin de s'assurer de la pérennité de vos revenus.

Si votre revenu est composé d'une part fixe et d'une part variable, la banque ne va pas inclure ses revenus de la même manière. En effet, la plupart du temps, la partie variable va dépendre des performances de l'employé et sera fluctuante en fonction des mois. Par conséquent, la banque considère vos primes comme un revenu « instable » qui ne pourra pas être pris en compte dans leur totalité.

Elle va effectuer une moyenne de vos revenus variables sur les trois dernières années. En fonction de votre profession, la banque peut accepter de calculer cette moyenne sur un ou deux ans, mais cela est rare.

La banque est également susceptible de s'intéresser à votre domaine d'activité : si vous travaillez dans un secteur porteur, la banque sera plus susceptible d'assouplir ses conditions d'octroi.

Les établissements prêteurs ne prennent pas seulement en compte vos revenus mensuels. En effet, vous pouvez bénéficier de revenus complémentaires qui pourront augmenter votre capacité d'emprunt. Néanmoins, tous les revenus supplémentaires ne sont pas pris en compte et certains ne sont pas intégrés à 100 % dans le calcul.

Les revenus locatifs ne sont pas pris en compte à 100 % par la banque : ils sont pondérés et inclus entre 70 à 80 % des loyers perçus. Cette règle vaut pour les biens immobiliers déjà acquis, mais également ceux en cours d'acquisition. En effet, la banque prend en compte vos futurs revenus locatifs avant même que vous possédiez le bien immobilier : c'est ce qu’on appelle le taux d’endettement différentiel.

Le calcul du taux d’endettement différentiel est différent par rapport au taux d'endettement classique. En effet, il se calcule de la manière suivante :

Dans le cas où, en plus de votre emploi, vous exercez une activité d’auto-entrepreneur, sachez que ces revenus seront, dans la majorité des cas, ignorés par la banque. En effet, les revenus professionnels complémentaires ne sont quasiment jamais pris en compte par la banque dans le calcul de vos revenus. Pour qu’ils le soient, il faudra impérativement prouver à la banque que votre activité est stable et que vous justifiez d’une certaine ancienneté.

Pour savoir si vos revenus vous permettent d'emprunter la somme idéale pour réaliser votre projet immobilier, n'hésitez pas à faire une estimation en ligne avec notre outil gratuit.

Toutes les banques calculent le taux d'endettement des emprunteurs avant d'accepter un dossier de prêt : elles ne peuvent pas accorder un crédit immobilier à un emprunteur qui dépasse le taux d'endettement fixé à 35 % ! Cette règle a été fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) pour réduire les risques de surendettement des ménages et assurer la pérennité des bonnes pratiques d’octroi.

La décision du HCSF du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers établit deux critères que les établissements de crédit doivent appliquer en matière de crédit immobilier :

1. le taux d’endettement des emprunteurs ne doit pas excéder 35 % ;
2. la maturité du crédit ne doit pas excéder 25 ans, avec une tolérance de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit.

Vous pouvez facilement calculer votre taux d'endettement afin de connaître la faisabilité de votre projet immobilier. Il est conseillé d'utiliser la formule ci-dessous pour calculer votre taux d'endettement.

Taux d'endettement = 1 600 + 850 / 6 200 + 800 x 0,7 = 36 %

Sachez que les établissements bancaires prennent également en compte votre saut de charges et votre reste-à-vivre. Le saut de charges correspond à la différence entre le montant de votre loyer et votre mensualité de prêt. Le reste-à-vivre est le montant restant après le paiement des charges liées à votre prêt immobilier : celui-ci va dépendre de la composition de votre foyer. En effet, il est nécessaire que vos mensualités de prêt ne changent pas radicalement votre niveau de vie.