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Comment la banque fait-elle le calcul des revenus pour votre demande de prêt immobilier ?

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Flavio Mazza
Mis à jour le 26 janv. 2023
Comment la banque fait-elle le calcul des revenus pour votre demande de prêt immobilier ?
Afin d'estimer la solidité de votre dossier et effectuer ses différents calculs, la banque a besoin de connaître le montant de vos revenus afin de savoir si vous avez les revenus suffisants pour emprunter. Votre salaire brut n'est pas le seul type de revenus pris en compte par la banque. Néanmoins, certains revenus complémentaires ne sont pas intégrés à 100 % dans le calcul de la banque. Comment la banque calcule-t-elle vos revenus pour votre demande de crédit immobilier ?
Le calcul de vos revenus est déterminant pour savoir si vous pouvez emprunter, mais également pour établir les grilles de taux des banques. Afin de mieux estimer votre capacité d'emprunt, n'hésitez pas à utiliser notre outil en ligne.

Comment calcule-t-on les revenus d'un CDI ou d'un fonctionnaire ?

La banque calcule le revenu net avant impôts

Si vous êtes en CDI (hors période d’essai), fonctionnaire ou stagiaire de la fonction publique, emprunter auprès d'une banque ne devrait pas poser de problème. L'établissement bancaire appréciera la stabilité de votre situation et pourra accepter de financer votre projet. Parfois, même les employés avec un contrat à durée déterminée (CDD) peuvent emprunter s'ils prouvent une certaine stabilité de revenus et une ancienneté suffisante.

Votre revenu net est l'une des premières choses que la banque étudie. Généralement, il représente la majeure partie de vos revenus et va permettre à la banque de calculer plusieurs paramètres : votre capacité d'emprunt, votre taux d'endettement, le montant maximal des mensualités, celui du capital à emprunter et la durée de remboursement du prêt. Vous pouvez estimer l'ensemble de ces paramètres grâce à notre outil de simulation en ligne.

Au-delà de vos revenus, votre ancienneté va également jouer un rôle dans le calcul de vos revenus : les revenus d'un employé qui a fêté sa 10ème année dans l'entreprise sont considérés comme plus stables que ceux d’un nouvel employé, même si le salaire est équivalent.

Dans le cas où votre salaire ait été récemment augmenté, certaines banques peuvent prendre en compte cette augmentation. Elles peuvent tout de même demander un courrier certifiant les conditions d’augmentation afin de s'assurer de la pérennité de vos revenus.

Et si j'ai une part de variable dans mon salaire ?

Si votre revenu est composé d'une part fixe et d'une part variable, la banque ne va pas inclure ses revenus de la même manière. En effet, la plupart du temps, la partie variable va dépendre des performances de l'employé et sera fluctuante en fonction des mois. Par conséquent, la banque considère vos primes comme un revenu « instable » qui ne pourra pas être pris en compte dans leur totalité.

Elle va effectuer une moyenne de vos revenus variables sur les trois dernières années. En fonction de votre profession, la banque peut accepter de calculer cette moyenne sur un ou deux ans, mais cela est rare.

Attention
Si la part variable de vos revenus est trop fluctuante, la banque pourrait ne pas la prendre en compte à 100 %. L'objectif de la banque est d'avoir la vision la plus stable de votre situation. Afin de se protéger, certaines banques peuvent se montrer très strictes envers les emprunteurs.
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Comment est fait le calcul des revenus hors CDI ?

Si vous n'êtes pas titulaire d'un contrat à durée indéterminé, vos revenus seront pris en compte de la même manière qu'une part variable. Que vous soyez profession libérale, chef d’entreprise ou auto-entrepreneur, la banque va vous demander de lui transmettre vos derniers avis d’imposition pour calculer vos revenus. Elle va également calculer la moyenne de vos trois dernières « fiches de paie » ou bilans financiers pour déterminer votre salaire et le montant que vous pouvez emprunter. La solution la plus simple reste de solliciter l'aide de votre comptable pour connaître ce qui a été déclaré dans l'année.

La banque est également susceptible de s'intéresser à votre domaine d'activité : si vous travaillez dans un secteur porteur, la banque sera plus susceptible d'assouplir ses conditions d'octroi.

Comment sont calculés vos autres revenus ?

Les établissements prêteurs ne prennent pas seulement en compte vos revenus mensuels. En effet, vous pouvez bénéficier de revenus complémentaires qui pourront augmenter votre capacité d'emprunt. Néanmoins, tous les revenus supplémentaires ne sont pas pris en compte et certains ne sont pas intégrés à 100 % dans le calcul.

Les revenus locatifs sont pondérés

Les revenus locatifs ne sont pas pris en compte à 100 % par la banque : ils sont pondérés et inclus entre 70 à 80 % des loyers perçus. Cette règle vaut pour les biens immobiliers déjà acquis, mais également ceux en cours d'acquisition. En effet, la banque prend en compte vos futurs revenus locatifs avant même que vous possédiez le bien immobilier : c'est ce qu’on appelle le taux d’endettement différentiel.

Attention
Le niveau du taux d’endettement différentiel est différent du taux d’endettement classique : celui-ci s'établit autour de 33 %. Si vous respectez cette condition, le taux d’endettement différentiel peut être un bon argument pour débloquer certaines situations si le taux d’endettement classique se situe au-delà de 35 % !

Le calcul du taux d’endettement différentiel est différent par rapport au taux d'endettement classique. En effet, il se calcule de la manière suivante :

Certains revenus ne sont pas pris en compte

Certains revenus ne sont pas pris en compte par la banque : c’est le cas des allocations familiales, des primes dues aux heures supplémentaires, des frais de déplacement, des primes exceptionnelles, etc. Ces revenus sont jugés trop fragiles pour la banque et n’entreront pas dans le calcul des revenus.

Dans le cas où, en plus de votre emploi, vous exercez une activité d’auto-entrepreneur, sachez que ces revenus seront, dans la majorité des cas, ignorés par la banque. En effet, les revenus professionnels complémentaires ne sont quasiment jamais pris en compte par la banque dans le calcul de vos revenus. Pour qu’ils le soient, il faudra impérativement prouver à la banque que votre activité est stable et que vous justifiez d’une certaine ancienneté.

Pour savoir si vos revenus vous permettent d'emprunter la somme idéale pour réaliser votre projet immobilier, n'hésitez pas à faire une estimation en ligne avec notre outil gratuit.

Comment la banque calcule-t-elle votre taux d'endettement ?

Toutes les banques calculent le taux d'endettement des emprunteurs avant d'accepter un dossier de prêt : elles ne peuvent pas accorder un crédit immobilier à un emprunteur qui dépasse le taux d'endettement fixé à 35 % ! Cette règle a été fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) pour réduire les risques de surendettement des ménages et assurer la pérennité des bonnes pratiques d’octroi.

La décision du HCSF du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers établit deux critères que les établissements de crédit doivent appliquer en matière de crédit immobilier :

  1. le taux d’endettement des emprunteurs ne doit pas excéder 35 % ;
  2. la maturité du crédit ne doit pas excéder 25 ans, avec une tolérance de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit.

Vous pouvez facilement calculer votre taux d'endettement afin de connaître la faisabilité de votre projet immobilier. Il est conseillé d'utiliser la formule ci-dessous pour calculer votre taux d'endettement.

Taux d'endettement = 1 600 + 850 / 6 200 + 800 x 0,7 = 36 %

Bon à savoir
Les établissements peuvent déroger à ces critères pour une marge de flexibilité allant jusqu’à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers octroyés chaque trimestre. Au sein de cette marge, au moins 80 % de la flexibilité maximale doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants.

Sachez que les établissements bancaires prennent également en compte votre saut de charges et votre reste-à-vivre. Le saut de charges correspond à la différence entre le montant de votre loyer et votre mensualité de prêt. Le reste-à-vivre est le montant restant après le paiement des charges liées à votre prêt immobilier : celui-ci va dépendre de la composition de votre foyer. En effet, il est nécessaire que vos mensualités de prêt ne changent pas radicalement votre niveau de vie.

À retenir
  • Le calcul des revenus permet à la banque d'estimer votre éligibilité, le montant maximal que vous pourrez emprunter et vos conditions de remboursement.
  • Les revenus professionnels sont pris en compte, à condition qu'ils soient stables.
  • La banque calcule une moyenne de la part variable de vos revenus.
  • Les revenus locatifs sont pris en compte à 70 %, voire 80 %.
  • Les revenus exceptionnels ou sociaux ne sont pas intégrés dans le calcul de la banque.

Foire aux questions

Quel salaire est pris en compte pour mon prêt immobilier ?

La banque va prendre en compte tous vos salaires nets avant impôts, tant que vous pouvez prouver qu’ils sont stables. Ainsi, si vous n’êtes pas en CDI ou fonctionnaire, elle demande généralement 3 à 5 ans d’ancienneté pour intégrer vos revenus au calcul du taux d’endettement. Les revenus locatifs sont pondérés et les aides sociales ne sont pas prises en compte.

Comment calculer le montant que l’on peut emprunter ?

Il s'agit de la capacité d’emprunt, c'est-à-dire le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès de la banque. Pour le calculer, il faut prendre en compte vos revenus, le montant de vos futures mensualités et la durée de l’emprunt.
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