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Comment la banque fait-elle le calcul des revenus pour votre demande de prêt immobilier ?

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Flavio Mazza
Mis à jour le 07 juil. 2021
Comment la banque fait-elle le calcul des revenus pour votre demande de prêt immobilier ?
Pour se rendre compte de la solidité de votre dossier d’emprunt et effectuer ses différents calculs, la banque a besoin de connaître vos revenus. Celui lui permet de répondre à la question : avez-vous les salaires suffisants pour emprunter ? Seulement parfois les revenus qu'elle prend en compte sont différents de ce à quoi vous vous attendiez. Comment la banque calcule-t-elle vos revenus pour votre demande de crédit immobilier ?
Le calcul de vos revenus est très important puisque, au-delà de savoir si vous pouvez bel et bien emprunter, les grilles de taux des banques sont établies en partie en fonction de ceux-ci.

Le calcul des revenus en CDI ou fonctionnaires

La banque prend le revenu net avant impôts

Lorsque vous êtes en CDI hors période d’essai, fonctionnaire, ou encore stagiaire de la fonction publique, emprunter ne devrait pas être un problème pour vous. La banque prêteuse saura apprécier la stabilité de votre situation et vous accorder un crédit immobilier.

Parfois, même les CDD, lorsqu’ils peuvent prouver une certaine stabilité et ancienneté, peuvent se voir accepter leur demande d’emprunt.

Votre salaire est une des premières choses à laquelle la banque va s’intéresser. En effet, votre salaire net représente généralement la majeure partie de vos revenus. Il permet de calculer nombre de paramètres : votre capacité d'endettement, le montant maximum de mensualité que vous pouvez rembourser ainsi que la durée sur laquelle vous empruntez.

Il est utile de souligner que l’ancienneté de votre situation professionnelle, au-delà du montant de vos revenus, est un élément important aux yeux des banques.

Exemple

Prenons un exemple en tant que chef d’entreprise.

  • Si vous pouvez présenter au minimum trois bilans positifs, la banque fera une moyenne de vos revenus pour les intégrer au calcul du taux d’endettement.

  • Si vous ne disposez que de quelques mois d’ancienneté, même si vous êtes salarié, la banque ne les prendra pas en compte.

Cela est dû au fait que les revenus de ce dernier sont considérés comme plus stables que ceux d’un nouvel employé, même si le salaire est le même !

Dans le cas où votre salaire ait été récemment augmenté, il est possible que certaines banques prennent en compte votre augmentation. Il arrive parfois qu’un courrier certifiant que les conditions d’augmentation soit demandé par la banque à l’entreprise.

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Si vous avez du variable

LA chose à garder en tête lorsque l’on souhaite obtenir un crédit immobilier est que la banque recherche la stabilité. Si vous êtes commercial, par exemple, votre salaire est composé d’une part fixe, mais également d’une part variable.

Puisque cette partie de vos revenus n’est pas la même chaque mois, elle est considérée par la banque comme instable. Ainsi, cette dernière ne peut pas prendre en compte la part de vos revenus variable comme des revenus fixes. Elle effectue donc une moyenne de vos revenus variables sur les trois dernières années. En fonction de votre profession, la banque peut accepter moins d’ancienneté, néanmoins, cela arrive rarement.

Important

Attention si la part variable de vos revenus est trop fluctuante, la banque pourrait ne pas la prendre en compte à 100 %. Il faut garder à l'esprit que le but poursuivi par la banque est de faire en sorte d’avoir une vision la plus stable possible de votre situation.

Certaines banques, afin de se protéger, peuvent donc se montrer très strictes envers les emprunteurs.

Le calcul des revenus hors CDI

Si vous n’êtes pas en CDI, vos revenus vont être pris en compte de la même manière qu’une part variable. Professions libérales, chefs d’entreprise, auto-entrepreneurs, la banque vous demandera de lui transmettre vos derniers avis d’imposition afin de calculer vos revenus.

Elle fera généralement une moyenne de vos trois derniers documents pour déterminer quel est votre salaire et donc, combien vous pouvez emprunter. C’est cette moyenne qui servira de base pour le calcul.

Si vous avez des bulletins de paie, la banque vous demandera de les transmettre. Cependant, la solution la plus simple reste de vous tourner vers votre comptable et de demander ce qui a été déclaré sur l’année. En fonction de la stabilité de votre situation, la banque vous demandera vos trois (parfois cinq) derniers avis d’imposition.

Le calcul des autres revenus

La banque ne prend pas en compte que vos salaires, vos autres revenus pourraient entrer dans son calcul. Cependant, ce n’est pas le cas de toutes les rentrées d’argent.

Les revenus locatifs sont pondérés

Les revenus locatifs ne sont pas pris en compte à 100 % par la banque. Ils sont pondérés. “Seuls” 70 à 80 % des loyers perçus feront partie du calcul de vos revenus par la banque. Cela vaut pour les biens immobiliers déjà acquis mais pas seulement.

Une bonne nouvelle : la banque prend même en compte vos futurs revenus locatifs, avant même que vous possédiez le bien. C'est ce qu’on appelle le taux d’endettement différentiel.

Attention cependant, le niveau du taux d’endettement différentiel est différent du taux d’endettement généralement admis. Celui-ci s'établit autour de 33 %, contre 35 % pour le taux d’endettement “classique”.

Cependant, si vous respectez cette condition, le taux d’endettement différentiel peut être un très bon argument et débloquer certaines situations si le taux d’endettement classique se situe au-delà de 35 %.

Exemple

Prenons un exemple concret. Vous souhaitez faire un investissement locatif. Vous disposez des revenus suivants :

  • Vous souhaitez le louer à 800 € par mois (pondérés à 70 %)
  • Vous gagnez 6 200 € nets mensuels à deux

Vos charges, de l'autre côté, sont les suivantes :

  • Vous remboursez l'emprunt pour votre résidence principale à hauteur de 1 600 € par mois
  • Vous rembourserez votre investissement locatif à hauteur de 850 € par mois.

Calcul du taux d’endettement :

Taux d'endettement = 1 600 + 850 / 6 200 + 800 x 0,7 = 36 %

Avec le calcul du taux d’endettement différentiel, en revanche, on obtient le résultat suivant :

Taux d'endettement différentiel = 1 600 + 850 - 800 x 0,70 / 6 200 = 30 %

On remarque donc qu'avec le taux d'endettement différentiel, on obtient un taux inférieur à 33 %, ce qui est une bonne nouvelle pour vous, mais aussi pour les banques !

Pour rappel, les banques ont recommencé à pratiquer le taux d’endettement différentiel depuis plusieurs mois. Ce n'est cependant pas une solution miracle, et votre courtier immobilier est là pour vous accompagner à naviguer parmi tous ces différents critères.

Certains revenus ne sont pas du tout pris en compte

Certains de vos revenus ne seront pas pris en compte par la banque. C’est le cas notamment des éventuelles allocations familiales, pensions alimentaires liées aux enfants, les heures supplémentaires, les frais de déplacement, les primes exceptionnelles, etc.

D’autant plus si ce sont ces revenus qui vous permettent de devenir finançable. Jugés bien trop fragiles pour la banque, ils n’entreront pas dans le calcul des revenus.

Dans le cas où, en plus de votre emploi, vous exercez une activité d’auto-entrepreneur, sachez que ces revenus seront, dans la majorité des cas, ignorés par la banque. En effet, les revenus professionnels complémentaires ne sont quasiment jamais pris en compte par la banque dans le calcul de vos revenus.

Pour qu’ils le soient, il faudra impérativement prouver à la banque que votre activité est stable et que vous justifiez d’une certaine ancienneté.

A retenir
  • Le calcul des revenus permet à la banque de savoir si vous pouvez emprunter, combien et dans quelles conditions vous pourrez rembourser votre crédit.

  • Les revenus professionnels sont pris en compte à condition d’être stables.

  • Une moyenne de la part variable de vos revenus sera effectuée par la banque.

  • Les revenus locatifs sont pris en compte à 70 % voire 80 %.

  • Les revenus exceptionnels ou encore sociaux n’entrent pas dans le calcul des revenus effectué par la banque.

Questions - Réponses

Quel salaire est pris en compte pour mon prêt immobilier ?

La banque va prendre en compte tous vos salaires (nets avant impôts), tant que vous pouvez prouver qu’ils sont stables. Ainsi, si vous n’êtes pas en CDI ou fonctionnaire, elle demande généralement 3 à 5 ans d’ancienneté pour intégrer vos revenus au calcul du taux d’endettement. Les revenus locatifs sont pondérés. Les aides sociales ne sont pas prises en compte.

Comment calculer le montant que l’on peut emprunter ?

Ce calcul s’appelle la capacité d’emprunt. Il s’agit du montant maximum que vous pouvez emprunter auprès de la banque. Pour le calculer, il faut prendre en compte vos revenus, la mensualité maximum que vous pouvez payer, et la durée de l’emprunt. De nombreux simulateurs en ligne existent pour vous permettre d’évaluer ce montant !

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Manager Experts Crédit
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