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Comment la banque fait-elle le calcul des revenus pour votre demande de prêt immobilier ?
Découvrez combien vous pouvez emprunter avec votre revenu.
Pour calculer les revenus pris en compte dans une demande de prêt immobilier, la banque analyse l’ensemble de vos ressources stables : salaire, revenus professionnels, revenus locatifs et certaines primes récurrentes. L’objectif est de vérifier votre capacité de remboursement, de calculer votre taux d’endettement et de déterminer le montant que vous pouvez emprunter sans fragiliser votre situation financière. Nous vous dévoilons comment vos revenus sont pris en compte pour votre demande de prêt immobilier. Et c’est plus simple que vous ne le pensez !
Lorsque vous faites une demande de prêt à la banque, elle va d’abord s’assurer que vous pourrez la rembourser. Pour ça, elle passe au crible votre dossier financier pour vérifier si vos revenus sont suffisants pour emprunter mais aussi pour connaître votre capacité d’emprunt.
Votre salaire brut n’est qu’une partie du puzzle lorsqu’il s’agit de calculer vos revenus pour un prêt immobilier. Dans les calculs, les revenus complémentaires comptent, même s’ils ne sont pas toujours pris en compte à 100 % par la banque. Alors comment jongle-t-elle avec toutes ces données pour évaluer votre demande de crédit immobilier ?
Comment la banque calcule-t-elle votre taux d’endettement ?
Le taux d’endettement, c’est un incontournable dans votre demande de financement. Il permet d’évaluer la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos dettes. Dans la majorité des cas, ce taux ne doit pas dépasser 35 % !
Cette norme a été établie par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) pour limiter les risques de surendettement des ménages et de garantir des pratiques de financement durables.
La directive du HCSF, en date du 29 septembre 2021, impose notamment aux établissements de crédit :
- Un taux d’endettement maximal de 35 % ;
- Une durée de crédit limitée à 25 ans ;
- Une possibilité de différé d’amortissement pouvant aller jusqu’à 2 ans lorsque l’entrée dans le logement est retardée.
Pour savoir où vous en êtes et évaluer la faisabilité de votre projet immobilier, utilisez notre outil de calcul du taux d’endettement. C’est simple et rapide, et cela vous donnera une vision claire de vos possibilités.
Les banques ne se contentent pas seulement de regarder les chiffres. Elles cherchent également à s’assurer que vous pourrez conserver un équilibre financier après la mise en place du crédit.
Deux indicateurs complémentaires sont étudiés :
- Le saut de charges : différence entre votre loyer actuel et la future mensualité de crédit ;
- Le reste à vivre : somme dont vous disposez après le paiement de toutes vos charges.
L’objectif est de vérifier que les mensualités de votre prêt immobilier restent compatibles avec votre niveau de vie et la composition de votre foyer.
Comment calcule-t-on les revenus d’un CDI ou d’un fonctionnaire ?
En occupant un CDI, vous incarnez la stabilité, une qualité très appréciée des banques. Vous avez donc de fortes chances que votre demande soit favorablement accueillie. Mais restons prudents car la banque va examiner d’autres critères qui peuvent également jouer un rôle déterminant.
Votre revenu net figure en tête de liste des éléments scrutés par la banque. Il représente habituellement la part la plus significative de vos revenus. Grâce à lui, l’établissement bancaire évalue notamment :
- Votre capacité d’emprunt ;
- Votre taux d’endettement ;
- Le montant des mensualités envisageables ;
- Le capital que vous pouvez emprunter ;
- La durée de remboursement adaptée à votre situation.
Lors de ces calculs, la banque prend en considération votre revenu net avant impôts.
Julien, en CDI dans le secteur privé
Julien est commercial dans une entreprise tech à Lyon. Il touche 3 000 € nets par mois. Il rembourse déjà un crédit auto de 250 € et envisage une mensualité de 800 € par mois pour son prêt immobilier.
Voici comment la banque calcule son taux d’endettement :
- Revenus nets : 3 000 €
- Charges mensuelles : 250 € (crédit auto)
- Mensualité du futur prêt : 800 €
- Reste à vivre (revenus – charges totales) : 3 000 - 250 - 800 = 1 950 €
Taux d’endettement = (250 + 800)/3 000 = 1 050/3 000 = 35 %
Résultat : Julien atteint exactement 35 %, la limite généralement tolérée par les banques. Mais pour garantir l’acceptation du dossier, la banque vérifiera aussi son « reste à vivre » - ce qu’il lui reste pour vivre après toutes les charges - ainsi que la stabilité de sa situation (ancienneté, gestion des comptes…). Son statut de fonctionnaire titulaire constitue également un élément rassurant pour les établissements prêteurs.
Sophie, fonctionnaire de catégorie A
Sophie est professeure agrégée en région parisienne. Son salaire net mensuel est de 2 600 €, auxquels s’ajoutent des primes annuelles qui, réparties sur l’année, représentent environ 200 € par mois. Elle n’a pas de crédit en cours. Elle souhaite acheter un bien avec une mensualité de 850 €.
La banque retient :
- Revenu mensuel : 2 600 + 200 = 2 800 €
- Charges : 0 €
- Mensualité envisagée du prêt : 850 €
- Reste à vivre : 2 800 – 850 = 1 950 €
Taux d’endettement = 850/2 800 = 30,3 %
Résultat : Son taux est bien inférieur au plafond des 35 %. En tant que fonctionnaire titulaire, elle possède un profil très rassurant pour les banques. Si Sophie avait d’autres crédits ou charges, il faudrait les intégrer au calcul.
Au-delà de ce que vous gagnez, la banque appréciera également votre ancienneté professionnelle. Une progression salariale récente peut aussi être perçue comme un signal positif.
Et si j’ai une part de variable dans mon salaire ?
Si votre rémunération comprend une partie fixe et une partie variable, la banque applique généralement une moyenne des revenus variables perçus au cours des trois dernières années. Selon les professions et les établissements, cette moyenne peut parfois être calculée sur une ou deux années seulement.
Comment est fait le calcul des revenus hors CDI ?
Si vous n’êtes pas en CDI, vos revenus seront pris en compte avec la même attention qu’une partie variable. Que vous soyez travailleur indépendant, chef d’entreprise ou auto-entrepreneur, la banque aura besoin de vos derniers avis d’imposition pour évaluer vos revenus. La banque analyse généralement :
- Les derniers avis d’imposition ;
- Les bilans comptables ;
- Les relevés d’activité ;
- Les revenus déclarés sur plusieurs années.
Elle procédera également au calcul de la moyenne de vos trois dernières « fiches de paie » ou bilans financiers afin de déterminer votre salaire et le montant que vous pouvez emprunter.
La banque peut faire des exceptions suivant votre domaine d’activité. Si vous travaillez dans un secteur porteur, la banque sera plus susceptible d’assouplir ses conditions d’octroi.
Et les autres revenus ?
Si vous avez d’autres sources de revenus, la banque les prendra aussi en compte. Une bonne nouvelle pour votre capacité d’emprunt ! Mais attention, tous les revenus supplémentaires ne sont pas pris en compte et certains ne sont pas intégrés à 100 % dans le calcul.
Revenus locatifs : comment ils peuvent booster votre capacité d’emprunt
Les revenus locatifs ne sont pas pris en compte à 100 % par la banque
Cette pondération permet à la banque d’anticiper :
- Les périodes de vacance locative ;
- Les impayés éventuels ;
- Les frais liés à la gestion du bien.
La banque tient compte vos futurs revenus locatifs avant même que vous possédiez le bien immobilier : c’est ce qu’on appelle le taux d’endettement différentiel.
Comment le calculer ?
Quels revenus ne sont pas pris en compte ?
Certains revenus ne sont pas pris en compte pour être intégrés au calcul de la banque.
C’est notamment le cas :
- Des allocations familiales ;
- Des primes exceptionnelles ;
- Des remboursements de frais professionnels ;
- Des revenus ponctuels ;
- De certaines heures supplémentaires non régulières.
Malheureusement, la banque ne prendra pas en considération ces revenus, les jugeant moins fiables dans le calcul global de vos ressources financières.
Si vous exercez une activité complémentaire en parallèle de votre emploi principal, ces revenus peuvent parfois être exclus du calcul. Toutefois, une activité ancienne, régulière et documentée peut être prise en considération selon les établissements.
Utilisez notre outil de simulation gratuit pour vérifier si vos revenus actuels sont compatibles avec votre projet immobilier.
Les questions fréquentes sur le calcul bancaire des demandes de prêt
La banque examinera l’ensemble de vos salaires nets avant impôts, à condition que vous puissiez démontrer leur stabilité. Si votre emploi n’est pas en CDI ou fonctionnaire, elle apprécie si vous avez de l’ancienneté mais rien d’obligatoire ! Les revenus locatifs sont pris en compte avec un ajustement, tandis que les aides sociales ne sont pas considérées dans cette évaluation.
On parle de votre capacité d’emprunt, soit la somme maximale que la banque peut vous accorder. Pour le calculer, il suffit de considérer vos revenus, le montant prévu pour vos futures mensualités, et la durée de l’emprunt. C’est une étape cruciale pour évaluer votre flexibilité financière.
Oui, une augmentation de salaire peut avoir un impact positif sur votre capacité d’emprunt, à condition qu’elle soit durable et clairement visible sur vos bulletins de paie. Les banques apprécient les évolutions professionnelles qui traduisent une progression de carrière ou une meilleure stabilité financière. Toutefois, si cette augmentation est très récente, certains établissements préféreront attendre plusieurs mois avant de l’intégrer pleinement dans leurs calculs afin de s’assurer qu’elle est pérenne.
Les revenus perçus à l’étranger peuvent être retenus dans une demande de prêt immobilier, mais leur traitement dépend du pays concerné, de la devise utilisée et de la stabilité de l’employeur. Les banques françaises demandent généralement davantage de justificatifs pour analyser ces revenus. Elles peuvent également appliquer une décote lorsqu’il existe un risque de variation de change ou lorsque la situation fiscale est complexe à évaluer.
Une pension alimentaire reçue de manière régulière peut être intégrée dans certains dossiers, notamment lorsqu’elle est prévue par une décision de justice ou un accord officiel. En revanche, une pension alimentaire versée sera considérée comme une charge récurrente et viendra réduire la capacité d’emprunt du foyer. Chaque banque applique sa propre politique d’analyse, mais la stabilité et la justification des versements restent des critères essentiels.
Même si elles appliquent les mêmes règles générales, les banques disposent de leurs propres critères d’analyse du risque. Certaines valorisent davantage les revenus variables, d’autres accordent une importance particulière à l’épargne disponible ou au reste à vivre. Le niveau d’apport personnel, la profession de l’emprunteur et la nature du projet immobilier peuvent également influencer leur décision. C’est pourquoi il est fréquent d’obtenir plusieurs propositions différentes pour un même dossier.
L’épargne n’est pas considérée comme un revenu, mais elle rassure fortement les banques. Elle démontre votre capacité à gérer votre budget et à faire face à des dépenses imprévues. Une épargne régulière peut aussi prouver que vous serez capable d’assumer une mensualité de crédit équivalente ou supérieure à votre effort d’épargne actuel. Enfin, disposer d’une réserve financière après l’achat constitue un élément particulièrement apprécié par les établissements prêteurs.
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Publié le 31 mars 2021, mis à jour le 16 juin 2026 - 7 min de lecture
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