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Comment calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

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Marion Marten-Pérolin
Mis à jour le 17 sept. 2021
Comment calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

Un achat immobilier est un projet qui doit être bien réfléchi, encore plus quand il s’agit d’investir ! Il faut alors déterminer son budget avec précision afin de trouver un bien à la fois accessible et louable facilement.

En effet, les banques sont particulièrement vigilantes lorsqu’il s’agit de financer un investissement locatif : vous devez donc avoir une estimation précise de votre capacité d'emprunt afin d’être sûr de pouvoir être financé ! D’autant plus si vous êtes déjà en train de rembourser un crédit pour votre résidence principale. Explications.
investissement locatif gif

Le taux d’endettement vous permet de déterminer votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif

Comme pour tout crédit immobilier, vous devez calculer votre capacité d’emprunt afin de déterminer le budget de votre investissement locatif.
Au-delà de votre niveau de revenus, votre taux d’endettement maximum est alors une donnée primordiale. En calculant le rapport entre vos revenus et vos charges récurrentes, ce taux permet de connaître les mensualités maximales que vous pouvez supporter. De manière générale, on considère qu’il ne doit pas être au-dessus de 35 %.

Attention au taux d’endettement si vous remboursez déjà un emprunt immobilier

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, avec un crédit en cours, votre taux d’endettement risque d’être assez élevé. En effet, une partie de vos revenus est déjà mobilisée dans votre premier prêt ! Vous devez donc bien calculer votre capacité de remboursement afin de rester sous la fameuse barre des 35 %. Si les banques accordent parfois des dérogations aux primo-accédants et aux très hauts revenus, elles en accordent rarement aux investisseurs.

Vous disposez cependant d’un argument de taille pour négocier votre crédit : votre taux d’endettement différentiel (voir plus bas).

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Attention également si vous n’êtes pas encore propriétaire

Si vous n’êtes pas encore propriétaire, le calcul du taux d’endettement ne pose pas de problème… sur le papier. En effet, se lancer dans un investissement locatif avant d’être propriétaire de son propre logement n’est pas forcément un projet cohérent aux yeux des banques. Vous allez donc devoir défendre et justifier votre projet pour convaincre les banques de vous financer.
Exemple
Par exemple, elles comprendront tout à fait votre choix si vous réalisez un investissement locatif dans une autre ville si vous n’avez pas les moyens d’acheter un logement dans votre ville de résidence.

Les futurs revenus locatifs sont-ils pris en compte par la banque ?

Comme évoqué plus haut, les banques peuvent tout à fait prendre en compte vos futurs revenus locatifs dans le calcul de votre taux d’endettement. Sous certaines conditions.

Les revenus locatifs ne sont pas pris à en compte à 100 %

La première chose à savoir concernant les revenus locatifs, c’est qu’ils ne sont pas pris en compte de la même manière que des revenus salariés. Entre les loyers impayés, le risque de vacance ou les dommages à réparer, les revenus locatifs ne sont pas considérés comme des revenus vraiment stables. C’est la raison pour laquelle ils ne sont comptabilisés qu’à hauteur de 70 % dans le calcul de vos revenus.

Le taux différentiel, une autre méthode de calcul pour déterminer votre capacité d’emprunt

Si vous souhaitez ajouter vos futurs revenus locatifs au calcul de votre taux d’endettement, votre banque considérera alors votre taux d’endettement différentiel. Autrement dit, elle calcule votre capacité d’emprunt selon vos revenus futurs, loyers compris, plutôt que sur vos revenus actuels. C’est donc un mode de calcul très avantageux !

Il faut cependant garder à l’esprit que toutes les banques ne proposent pas ce mode de calcul : renseignez-vous bien avant d’envoyer votre dossier de prêt.

La simulation pour calculer votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif

Vous l’avez compris, financer un investissement locatif peut s’avérer un peu plus compliqué que de financer un achat de résidence principale. Mais pas impossible. En prenant le temps de bien préparer votre projet et de vous renseigner sur les conditions d’emprunt des différentes banques, vous avez toutes les chances de voir votre projet se réaliser. Surtout, vous devez bien évaluer votre capacité d’emprunt afin de pouvoir orienter vos recherches vers un bien adapté à votre budget ! Comment, alors, bien évaluer sa capacité d’emprunt ? Entre les différentes charges à prendre en compte, les revenus qui ne sont pas tous comptabilisés à 100 % et le taux d’endettement qui peut être différentiel, on peut rapidement se sentir perdu. Heureusement, il existe un outil dédié au calcul de votre capacité d’emprunt : le simulateur de prêt immobilier Pretto !
En simulant le prêt immobilier de votre investissement locatif sur notre outil, vous obtiendrez non seulement une capacité d’emprunt précise, mais aussi le taux immobilier auquel vous pouvez prétendre. Si cette simulation vous aide à y voir plus clair, nous vous conseillons tout de même de vous faire accompagner par un professionnel du crédit pour ce type de projet. Faites appel à un de nos courtiers pour obtenir le meilleur crédit pour votre investissement locatif !

À retenir
  • Le taux d’endettement est un des principaux critères utilisés par les banques pour déterminer votre capacité d’emprunt lors d’un investissement locatif.

  • Vos futurs revenus locatifs sont pris en compte à hauteur de 70 % dans le calcul de votre taux d’endettement différentiel.

  • Le simulateur d’emprunt Pretto vous aidera à calculer précisément votre capacité d’emprunt pour votre investissement locatif.

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