Le prêt relais : comment ça marche ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez le vendre pour en acheter un autre ? Vous avez trouvé le bien de vos rêves avant de vendre votre bien actuel ? Et si vous pensiez au prêt relais ? Il vous permet d’obtenir un prêt avant d’avoir bouclé la vente. On vous explique tout sur son fonctionnement, ses avantages et ses inconvénients.

Le prêt relais est un crédit immobilier à court terme, conçu pour faciliter l’achat d’un nouveau logement avant la vente de votre bien actuel. Il est proposé aux propriétaires, et n’est donc pas adapté aux primo-accédants (ceux qui achètent pour la première fois ou n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale les deux années précédentes).

Concrètement, la banque vous avance une part de la valeur estimée de votre bien à vendre, généralement autour de 70 %, pouvant atteindre jusqu'à 90 % si vous avez déjà signé un compromis. Cette somme permet de financer en partie l'achat de votre futur logement, il faudra souvent prévoir un financement complémentaire.

Une fois la vente réalisée, vous remboursez la somme avancée. Pendant la durée du prêt (souvent entre 12 et 24 mois), vous ne remboursez que les intérêts, voire rien du tout selon le type de franchise choisi.

Il existe différents types de prêts relais, plus ou moins adaptés selon les profils d’acheteurs.

Le prêt relais sec est la formule la plus simple : il n’est relié à aucun autre prêt immobilier. Il est utilisé quand le nouveau logement acheté a une valeur inférieure ou égale au bien que vous vendez. La vente de votre bien actuel suffira à financer l’achat de votre nouveau bien. Dans ce cas, vous avez besoin d’une simple avance de trésorerie. Une fois votre bien vendu, vous soldez votre prêt relais sec en une seule fois. Chaque mois, vous remboursez :

• soit le montant des intérêts (il s’agit d’une franchise partielle) ;

• soit aucune somme et dans ce cas, vous payerez les intérêts au moment où vous rembourserez votre crédit (il s’agit alors d’une franchise totale et son coût est plus élevé).

Dans le cas d’un prêt relais sec, ce crédit sera le seul moyen de financer l’achat du nouveau logement. La durée du crédit est fixée à 12 mois, renouvelable une fois.

Le prêt relais adossé à un prêt à long terme est utilisé quand la vente de votre logement actuel ne suffira pas à couvrir l’achat de votre nouveau logement. Ce type de situation peut se présenter quand vous fondez une famille et que vous avez besoin de plus de chambres, par exemple. Vous aurez donc besoin d’un crédit complémentaire pour réaliser ce nouvel achat.

Ce type de crédit immobilier permet de lisser vos deux prêts - le prêt relais et le prêt à long terme - pour financer votre nouvel achat. Une fois le bien actuel vendu, vous remboursez le prêt relais grâce au montant reçu de cette vente et vous payez ensuite uniquement les mensualités du prêt à long terme.

Avec un prêt relais adossé, vous avez jusqu’à deux ans pour vendre votre logement actuel.

Une autre possibilité est de recourir à un prêt rachat. Dans ce cas, votre prêt immobilier actuel est racheté par votre nouvelle banque. Vous aurez alors des indemnités de remboursement anticipé (IRA) à verser. Le calcul de la somme prêtée ne soustrait pas le capital restant dû, si bien que le principal intérêt du prêt relais rachat (ou achat-revente) est de pouvoir emprunter un montant plus important que les autres types de prêts relais.

Un doute sur le type de prêt relais le plus adapté à votre projet ? Utilisez notre outil en ligne pour simuler votre projet immobilier et vous projeter plus facilement.

Comme vous l’avez compris, le prêt relais est destiné aux personnes qui sont déjà propriétaires d’un bien. Il s’agit de trouver un plan de financement pour changer de logement. Il n’est donc pas conçu pour les primo-accédants.

Le prêt relais doit faciliter votre période de transition entre la vente de votre ancien logement et l’achat d’un nouveau logement. En effet, la banque va vous octroyer une avance sur la valeur du bien que vous avez mis en vente. Vous disposez d’une somme avant même que la vente soit réalisée. Une fois la revente de votre bien actuel conclue, la somme prêtée devra être remboursée à la banque.

Le prêt relais peut s’appliquer dans plusieurs situations. Quelques exemples :

Vous avez décidé d’acheter un autre logement qui convient mieux à vos besoins, mais vous n’avez pas encore le budget pour l’acheter ? Deux solutions s’offrent à vous :

1. Vous vendez votre bien immobilier et vous louez un logement au cours de la phase de recherche et d’achat de votre prochaine acquisition. Il vous faudra alors supporter les coûts liés à cette période de jonction (éventuels frais d’agence immobilière, souscription à divers abonnements, achat de mobilier d’appoint, frais de garde-meubles, frais de renvoi de vos courriers postaux, etc.). Ce surcoût peut être important lorsqu’on ajoute tous les frais relatifs à cette installation provisoire au coût du déménagement.

2. Vous comptez acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu le premier. Ainsi, en contractant un prêt relais vous pouvez vendre et acheter votre nouveau bien immobilier de manière simultanée. Vous économisez ainsi le budget, le temps et l’énergie liés à la recherche d’un logement provisoire et à votre déménagement.

La commune, le quartier, les commodités à proximité, la surface, l’aménagement intérieur, le nombre de chambres, la présence de certains équipements, le prix… tous vos critères sont réunis. Vous voulez absolument l’acheter dès maintenant, de crainte que d’autres signent un compromis avant vous. Mais votre bien actuel n’est pas encore vendu. Grâce au prêt relais, vous pourrez sécuriser votre achat.

Vous pourriez vouloir prendre votre temps pour trouver un acquéreur au meilleur prix et aux conditions les plus favorables pour vous. Et on vous comprend ! Dans ce contexte, si la vente de votre bien prend un peu plus de temps que prévu, vous pourrez tout de même acheter votre futur bien grâce au prêt relais. Le tout sans avoir besoin de brader le bien que vous avez mis en vente pour financer votre achat. Le prêt relais vous permet ainsi de réaliser votre vente à vos conditions et sans la pression de l’urgence.

Le montant du prêt relais dépend de la valeur du bien mis en vente. Il représente en moyenne 70 % de cette valeur, et peut atteindre 90 % si vous avez déjà un compromis de vente. Les établissements bancaires demandent en général 2 à 3 estimations différentes pour pouvoir établir le montant empruntable.

Si vous avez un crédit en cours sur le bien vendu, la banque déduit le capital restant dû pour calculer le montant qu’elle peut vous avancer.

Le prêt relais peut faire rêver par sa souplesse : acheter avant d’avoir vendu, éviter une double peine logistique, garder le contrôle sur le calendrier… Mais comme tout levier financier, il a ses atouts et ses limites.

D’un côté, il offre une vraie liberté d’action. Vous pouvez acheter sans attendre, sécuriser un coup de cœur immobilier et vendre dans les meilleures conditions sans pression. Vous évitez ainsi les frais liés à une location provisoire, un double déménagement ou même à une vente précipitée au rabais. C’est particulièrement pertinent dans des marchés tendus où les bons biens partent vite, mais où la vente de votre logement peut prendre du temps.

Autre point fort : le remboursement anticipé ne coûte rien. Si vous vendez votre bien plus tôt que prévu, vous soldez le prêt relais sans pénalités. Un vrai plus par rapport à un prêt classique.

Mais l’envers du décor, c’est qu’il faut anticiper tous les scénarios. Car ce crédit reste un crédit : il est limité dans le temps (souvent 12 à 24 mois), assorti d’un taux souvent légèrement supérieur à un prêt immobilier classique et soumis à l’incertitude de votre vente. Si celle-ci tarde ou si le prix obtenu est inférieur aux attentes, cela peut déséquilibrer le plan de financement initial. Dans les cas extrêmes, il faut parfois basculer vers un prêt amortissable classique ou une solution de rachat… qui peut coûter cher.

Le prêt relais est donc un outil puissant, mais qui exige d’être utilisé avec lucidité en ayant un dossier solide, une estimation réaliste du bien à vendre et si possible un plan B.

Contrairement à un prêt immobilier classique, le prêt relais ne repose pas uniquement sur vos revenus et votre capacité de remboursement. Il est étroitement lié à votre projet de vente. Autrement dit, la banque ne prête pas tant sur votre profil que sur la crédibilité de votre bien à vendre.

Concrètement, pour obtenir un prêt relais, vous devez être propriétaire d’un bien immobilier que vous comptez vendre dans les prochains mois. Il peut s’agir de votre résidence principale, secondaire ou même d’un bien locatif. Ce bien doit être estimé de manière réaliste, avec des justificatifs à l’appui : mandat de vente, estimation d’agent immobilier, voire compromis signé.

Ensuite, votre situation financière doit être suffisamment stable pour rassurer la banque. Même si le prêt relais ne dure que 12 ou 24 mois, l’établissement prêteur va vérifier votre taux d’endettement (avec ou sans prise en compte des intérêts, selon le type de prêt relais), vos revenus, votre apport éventuel, vos charges existantes. Un revenu régulier (CDI, pension, retraite, revenus fonciers…) est souvent requis, surtout si la vente tarde.

Enfin, la banque regardera votre projet global : le montant du bien que vous visez, les éventuels crédits en cours, la faisabilité du remboursement en cas de retournement de situation. Et n’oublions pas un point souvent sous-estimé : la localisation de votre bien à vendre. Un bien en zone tendue rassure davantage qu’une maison isolée en milieu rural.

C’est une des spécificités du prêt relais : son remboursement n’est pas immédiat et peut prendre différentes formes selon la formule choisie.

Dans le cas le plus courant, vous bénéficiez d’une franchise partielle : chaque mois, vous ne remboursez que les intérêts du prêt. Le capital, lui, est soldé une fois la vente de votre bien conclue. C’est une solution équilibrée qui limite l’effort financier tout en maintenant une certaine régularité.

Si vous optez pour une franchise totale, vous ne remboursez rien pendant toute la durée du prêt. Les intérêts sont capitalisés, puis payés d’un bloc à la fin. Cela offre un maximum de souplesse en cours de prêt, mais rend l’addition finale plus élevée.

Quelle que soit la formule choisie, aucune indemnité de remboursement anticipé ne vous sera demandée. Et c’est là un avantage clé du prêt relais : si vous vendez plus rapidement que prévu, vous remboursez immédiatement et sans surcoût.

En revanche, passé le délai maximum (souvent 24 mois), la banque exigera le remboursement intégral. Si la vente n’a pas eu lieu, il faudra envisager un refinancement, d’où l’importance d’anticiper.

La réponse est oui, dans la majorité des cas. Même si sa durée est courte, le prêt relais reste un crédit, et comme tout crédit, la banque souhaite se protéger contre les aléas de la vie.

Elle vous demandera donc de souscrire une assurance emprunteur couvrant, a minima, les risques de décès et d’invalidité. Cette assurance peut être proposée par la banque prêteuse ou souscrite en délégation, c’est-à-dire via un assureur externe. L’avantage de cette deuxième option ? Souvent un coût plus compétitif et des garanties ajustées à votre profil.

Le coût de l’assurance est généralement faible, car le montant assuré (la somme prêtée) est moins important que pour un prêt immobilier classique, et la durée très courte. Cela dit, il est essentiel de bien lire les conditions de prise en charge, surtout si vous optez pour une franchise totale : l’assurance doit couvrir le bon scénario.