Le prêt relais au CIC

Le prêt relais du CIC est un crédit à court terme (12 à 24 mois, renouvelable une fois) qui finance l’achat d’un nouveau bien avant la vente de l’ancien. Le CIC prête généralement une partie de la valeur nette du bien mis en vente, avec un remboursement du capital in fine, à la revente, et des intérêts payés dès le départ.

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Un prêt relais est la solution privilégiée pour résoudre le problème de déficit de trésorerie causé par la latence entre l’achat d’un bien et la vente d’un autre. En effet, si vous vendez votre première maison, cela vous permettra de sécuriser le financement de votre future propriété.

Un prêt relais est un crédit à court terme, généralement garanti par une hypothèque, d’une durée de 12 à 24 mois, renouvelable une fois. Pendant la durée du crédit, l’emprunteur ne paie que les intérêts et l’assurance emprunteur. Au CIC, vous pouvez effectuer des remboursements mensuels, trimestriels, semestriels ou in fine, c’est-à-dire à l’échéance du prêt. Vous rembourserez le capital que vous avez emprunté uniquement à la revente du bien, à l’échéance du prêt. La plupart du temps, ce délai coïncide avec la vente du premier bien immobilier.

En règle générale, le montant du financement proposé par le CIC correspond à 70 % de la valeur nette du bien vendu : le prix du bien soustrait aux crédits en cours. Cependant, si un compromis de vente a été signé, le montant du remboursement anticipé peut représenter une plus grande partie de la valeur de la propriété.

Si un crédit relais est la meilleure solution pour refinancer son achat en vue de sa revente, les taux immobiliers des crédits relais peuvent être difficiles à négocier.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?

L’obtention d’un prêt relais dépend de votre profil d’emprunteur. Celui-ci est déterminé sur votre dossier de demande de prêt, voici quelques conseils utiles pour le préparer.

• CDI : le CIC vérifie que les remboursements mensuels ne dépassent pas 35 % de vos revenus, taux d’endettement maximum fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) depuis le 1ᵉʳ janvier 2022. Un CDI rassure la banque sur votre capacité de remboursement.
• CDD ou intérim : il faut renforcer le dossier en donnant des informations sur votre situation professionnelle et vos revenus, et penser à souscrire une assurance-chômage pour rassurer la banque. Cumuler plusieurs types de contrats de travail peut aussi jouer en votre faveur.
• Indépendant : vous pouvez contracter un prêt relais au CIC, idéalement après au moins deux ans d’activité. Le CIC demandera votre dernier avis d’imposition, vos jugements comptables, votre déclaration 2035, vos documents de chiffre d’affaires et vos contrats en cours (et la légalité de l’EURL le cas échéant).
• Fonctionnaire : vous bénéficiez généralement d’une facilité d’acceptation de votre dossier et vous pouvez négocier votre taux d’intérêt. Une adhésion à une mutuelle (police, gendarmerie, armée) peut aussi donner accès à de meilleurs taux et à des programmes d’aide à l’accession à la propriété.

Quels sont les taux d’intérêt appliqués pour un prêt relais ?

Les banques peuvent fixer les taux d’intérêts applicables aux prêts relais comme bon leur semble. Cependant, ce taux peut varier en fonction de certains critères comme votre profil emprunteur ou le projet immobilier.

Comme pour tout prêt, le taux d’intérêt d’un prêt relais dépend de la nature du projet et de la situation de l’emprunteur. Les prêts relais sont une activité non rentable pour les banques en raison de leur nature à court terme. Ainsi, leurs taux d’intérêt sont légèrement supérieurs à ceux des prêts amortissables traditionnels.

Pour vous faire une idée plus précise, vous pouvez consulter les taux immobiliers pratiqués par le CIC afin de comparer avec l’offre proposée pour votre prêt relais.

Que devient votre assurance emprunteur au moment où vous contractez un prêt relais ?

L'assurance emprunteur proposée par le CIC est souscrite auprès de Suravenir, via le contrat ADI Crédit Mutuel SIC.
Mais vous n'êtes pas obligé de choisir cette assurance. Grâce aux lois Lagarde, Hamon et Lemoine (loi n° 2022-270 du 28 février 2022, qui autorise la résiliation à tout moment sans frais), vous pouvez souscrire un contrat auprès d'un autre assureur, à condition qu'il offre un niveau de garanties au moins équivalent à celui exigé par le CIC.

Si vous envisagez de retenir l'assurance emprunteur du CIC, voici ce qu'il faut savoir.

• L’offre de garanties prend en charge le remboursement du capital sans conditions de perte de revenus. Si vos habitudes de vie changent, la garantie d’assurance ne modifiera pas les tarifs en fonction de l’évolution de vos revenus. En outre, les banques calculent les cotisations d’assurance en fonction du capital restant dû.
• Concernant les garanties d’assurance, ces contrats couvrent le décès et prennent en charge le remboursement du capital restant à la date du décès. Il s’agit donc d’une prestation d’assurance décès. En revanche, l’assurance prévoit des exclusions pour les garanties décès, notamment concernant les risques et sports aériens, les accidents dus à l’alcool et à la drogue, les maladies dues à l’usage de stupéfiants, les compétitions de course automobile.