Options de prêt immobilier : que pouvez-vous négocier ?

Devenir propriétaire et contracter un prêt immobilier est certainement le plus gros investissement de votre vie, que ce soit en termes de temps ou d’argent. Il ne faudrait pas que le remboursement d’un prêt soit trop contraignant.

Mais bonne nouvelle, il existe différentes options pour ajouter de la flexibilité dans votre plan de financement. Les options de prêt immobilier sont présentes afin que vous puissiez rembourser votre prêt sans encombre. Selon l’option, vous devez respecter certaines conditions.

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre banque afin de voir quelles sont les différentes options de prêt immobilier qui faciliteront votre remboursement. Nos experts crédits sont également présents pour vous accompagner dans votre projet et vous négocier les meilleures conditions de prêt immobilier possible.

Comment négocier les options de crédit immobilier ?

Il existe de nombreuses options concernant votre prêt immobilier que vous pouvez négocier afin de faciliter la réalisation de votre projet.

La mise en place des flexibilités que nous allons vous présenter ci-dessous peut avoir un coût : il est important de bien comprendre les mécanismes pour négocier les bonnes options dès le départ.

Bon plan

Le rôle du courtier immobilier est aussi de vous accompagner dans la négociation de ces différentes conditions. En effet, en fonction de votre projet, certaines clauses sont plus avantageuses que d'autres.

Franchise, lissage, prêt sur deux lignes, modulation ou report d’échéance, remboursement anticipé… nous vous disons tout sur les flexibilités qui vous permettent d’adapter votre crédit à votre projet, votre situation et ses évolutions. Sachez tout de même que la banque propose des options et des conditions de mise en place différentes.

La franchise : une option pour repousser le remboursement de votre prêt immobilier

La franchise est un mécanisme qui permet de commencer le remboursement plus tardivement que le déblocage des fonds.

Vous pouvez demander la mise en place de ce mécanisme dans 3 cas :

  • Prêt relais : lorsque que vous souhaitez vendre votre bien pour en acquérir un autre et que l’achat précède la vente, le crédit pour l’achat du nouveau comportera le plus souvent une franchise.
  • Achat avec travaux préalables à l’emménagement : dans le cas de travaux importants, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, vous pouvez demander une franchise correspondant à la durée prévisionnelle des travaux et donc au délai avant utilisation effective du bien. Ainsi, pas de mensualité avant de pouvoir emménager ou percevoir le premier loyer.
  • Achat dans le neuf (construction individuelle ou VEFA i.e. vente en l’état futur d’achèvement).
A savoir, la mise en place d’une franchise engendre des coûts additionnels de financement : les intérêts dits intercalaires sont générés pendant la période de franchise, payables soit au fil de l’eau (franchise partielle), soit après la période de franchise (franchise totale). Dans tous les cas, l’assurance est à payer tous les mois dès le déblocage des fonds.

Cas pratique de la franchise

4 types de franchises s'offrent à vous. A vous de négocier quel est le type de franchise qui vous correspond.

Prenons l’exemple de l’achat d’un bien neuf à 200 000 € (hors frais de notaire et frais de garantie), que vous financez grâce à votre apport. Le délai annoncé par le constructeur pour la livraison est de deux ans, et constitue l’échéancier d’appels de fonds suivant :

  • 50 000 € à la signature de l’acte authentique chez le notaire,
  • 125 000 € un an plus tard
  • 25 000 € à la livraison deux ans après la signature chez le notaire.

Vous optez pour un financement sur 20 ans (2 ans pendant la construction, et 18 ans après la réception du bien) à un taux de 2 %.

L'exemple mets en évidence différentes modalités de la plus avantageuse d’un point de vue trésorerie à la moins coûteuse.

La tableau ci-dessous vous permet de les comparer.

Sans franchiseFranchise partielleFranchise totale et paiement des intérêts à la fin des deux ansFranchise totale et réintégration des intérêts
Coût total du crédit43 720 €48 820 €48 875 €49 693 €
Trésorerie Année 113 540 €1 300 €300 €300 €
Intérêts3 915 €1 000 €0 €0 €
Amortissement9 325 €0 €0 €0 €
Assurance300 €300 €300 €300 €
Trésorerie Année 213 540 €3 800 €300 €300 €
Intérêts3 727 €3 500 €0 €0 €
Amortissement9 513 €0 €0 €0 €
Assurance300 €300 €300 €300 €
Bon plan
Si vous faites un investissement locatif dans lequel il est nécessaire de faire des travaux avant location, négociez une franchise d’une durée maximale. Même si les travaux finissent avant, vous pourrez épargner le loyer et ainsi constituer une trésorerie en attendant de commencer à rembourser votre emprunt.

Le lissage de prêt immobilier : l'option quand on a plusieurs crédits

Le lissage est une bonne option de prêt immobilier si vous avez plusieurs crédits de durées différentes :

  • Des crédits en cours, comme des prêts étudiants ou des prêts à la consommation
  • Des nouveaux crédits mis en place pour l’achat en question : c’est le cas avec les prêts aidés comme le PTZ, dont la durée et la date de début de remboursement sont différentes de celles du prêt complémentaire

Le lissage va permettre d’avoir un effort de remboursement constant (ou à peu près) sur l’ensemble des crédits.

La mise en place d’un lissage est gratuite en tant que telle, mais elle peut avoir un impact sur le coût total du crédit en modifiant la durée : si le lissage implique un allongement de la durée (par exemple pour s’accommoder de crédits existants), le coût total sera augmenté.

Cas pratique du lissage de prêt immobilier

Lisser la mensualité signifie que le banquier va emboîter vos deux crédits. Au lieu de payer deux remboursements cumulés avec des durées, taux et mensualités différentes, le lissage de prêt immobilier vous permet de payer chaque mois une même mensualité sur toute la durée du prêt le plus long. Ce principe vous permet de ne pas payer des mensualités trop élevées sur certaines périodes.

Mais cela est beaucoup plus concret avec une simulation de prêt à palier. Voyons cela maintenant :

Vous prenez un premier prêt immobilier de 200 000 € avec un taux à 1,30% sur 20 ans

MensualitéMontant de la mensualitéCapital rembourséIntérêts remboursésCapital restant dû
1947 €730 €217 €199 270 €
12947 €739 €208 €191 186 €
24947 €749 €198 €182 257 €
36947 €758 €188 €173 211 €
............

Vous payez une mensualité de 947 €. Le coût du crédit sera de 27 233 €.

Supposons maintenant que vous contractez un deuxième prêt complémentaire de 50 000 € à 0,9% sur 10 ans.

On obtient le tableau d’amortissement suivant

MensualitéMontant de la mensualitéCapital rembourséIntérêts remboursésCapital restant dû
1436 €389 €38 €49 602 €
12436 €402 €34 €45 200 €
24436 €405 €31 €40 357 €
36436 €409 €27 €35 469 €
............

Vos mensualités sont de 436 €. Le coût total des intérêt est de 2 302 €

Pour résumer :

Prêt 1Prêt 2
Capital200 000 €50 000 €
Durée20 ans 10 ans
Taux1,30%0,9%
Mensualité947 € 436 €
Intérêts27 233 €2 302 €

Cela veut également dire que pendant 10 ans vous aurez à débourser 947 € + 436 € soit la somme totale de 1 383 €.

Au lieu de payer une mensualité de 1 383 €, le lissage va nous donner le résultat suivant :

Prêt lissé
Capital250 000 €
Durée20 ans
Taux1,26%
Mensualité1 179 €
Intérêts 32 952 €

  • 1ere phase - du 1er mois au 120e mois soit les 10 premières années

Mensualité 1179 € = 436 € + 735 € (Les intérêts sont déjà compris dans le calcul)

  • 2e phase - du 121e mois au 240e mois soit les 10 dernières années

Mensualité = 1179 €. Votre 2e prêt étant remboursé, les mensualités sont désormais toutes allouées au remboursement de votre prêt principal.

Bon plan
Il est souvent judicieux de solder les crédits en cours en utilisant une partie de votre épargne pour éviter de mettre en place un lissage qui augmenterait la durée, le taux et le coût total du crédit

Option de prêt immobilier : le prêt sur deux lignes ou le prêt gigogne

Le prêt gigogne peut être une solution pour vous permettre de réduire le coût total d’un crédit sans trop augmenter vos mensualités.
Le prêt amortissable classique fonctionne de telle sorte que plus la durée de l’emprunt augmente, plus le taux augmente. Or l’allongement de la durée du crédit est souvent la solution proposée à l’emprunteur pour réduire ses mensualités et donc faire en sorte que le taux d’endettement soit respecté.

Pour être plus attractives, certaines banques proposent de scinder votre financement en deux prêts immobiliers sur des durées différentes : un prêt de courte durée à taux bas, associé d’un prêt de plus longue durée à un taux plus élevé. La mensualité du prêt le plus long est lissée avec celle du prêt le plus court afin d’obtenir une mensualité constante sur toute la période.

Le coût total de l’assurance emprunteur pourra s’avérer dans certains cas plus faible car il n’y aura pas à assurer la totalité du prêt pendant toute la durée et donc le coût total sera réduit. Attention, il est nécessaire de bien lire votre contrat car les frais de garantie et parfois les frais de dossiers peuvent augmenter par rapport à un prêt classique.

Pour un montage un peu plus complexe comme un prêt sur deux lignes, il est préférable de passer par un courtier qui ciblera les banques à même de le mettre en place à des bonnes conditions.

La modulation d'échéances : l'option qui suit l'évolution de vos finances

La modulation d’échéances assouplit le prêt immobilier à taux fixe. Le mécanisme de modulation permet de réviser à la hausse ou à la baisse les mensualités tout au long du crédit :

  • Vos revenus augmentent : vous pouvez augmenter vos mensualités et ainsi diminuer la durée et coût total du crédit.
  • Vos revenus diminuent ou vous avez de nouvelles dépenses : diminuer vos mensualités peut vous permettre de continuer à vivre normalement, en acceptant une hausse du coût total du crédit.

La modulation d’échéance est disponible dans la plupart des banques, mais les conditions varient, notamment sur l’amplitude des modulations : l’amplitude standard est de +10 % / -10 % sur les mensualités, mais il est parfois possible de négocier une amplitude plus importante.

Bon plan
  • La banque fixe le taux au début du prêt, et la mise en place de modulations ne le change pas : si vos revenus vous le permettent, vous pouvez opter pour un crédit le plus court possible et ainsi fixer un taux bas. Par la suite vous pouvez choisir d’allonger la durée en gardant le même taux.
  • Inversement, opter pour une durée plus longue peut être le seul moyen d’obtenir le crédit en raison du taux d’endettement : augmentez par la suite vos mensualités pour faire baisser le coût total (même si le taux ne changera pas).

Le report d'échéances : l'option pour éviter les défauts de paiement

Au cours de la vie d’un crédit, vous pouvez rencontrer des difficultés pour rembourser votre crédit, en cas de licenciement ou encore de divorce. Dans ce cas, il est très important de réagir vite afin d’éviter les impayés, qui sont lourds de conséquence. De nombreuses banques offrent la possibilité de faire une pause dans le remboursement du crédit : c’est le report d’échéances.
Les conditions varient d’une banque à l’autre : vous les trouverez dans les conditions générales de vente (sur les offres de prêt), mais pour se faire une idée en amont, la meilleure solution est de confier votre recherche de financement à un courtier.

Le remboursement anticipé : l'option pour rembourser son prêt immobilier en avance

La durée moyenne de détention d’un bien immobilier est clairement inférieure à la durée des emprunts souscrits. En France la moyenne se situe entre 7 ans et 9 ans. Vous avez donc de très fortes chances de rembourser votre emprunt par anticipation. Tout dépend de votre situation.

De plus, d’autres situations peuvent vous amener à vouloir solder le crédit : vous héritez et souhaitez placer l’argent, vous voulez effectuer une nouvelle opération immobilière et le solde du prêt existant vous permet de diminuer le taux d’endettement…

Par défaut, le remboursement anticipé est payant via les indemnités de remboursement anticipé (IRA), mais il est très souvent possible de négocier l’annulation de ces frais à la mise en place du crédit : pensez-y, après il est trop tard !

Cas pratique du remboursement anticipé

La question du remboursement anticipé intervient pour 2 raisons : soit vous avez des liquidités, ou vous souhaitez déménagez et donc prévoyez de rembourser votre prêt grâce à la vente de l’appartement. Etudions les deux cas de figure.

Imaginons que vous disposez de liquidités qui vous permettent de rembourser, totalement ou partiellement, votre prêt immobilier. La banque ne peut pas s’opposer au remboursement ; elle peut en revanche imposer des pénalités qui sont encadrées par la loi. L’établissement vous facture alors le plus petit de ces deux montants :

  • 3 % du capital restant dû

  • 6 mois d’intérêts du montant que vous remboursez

Vous avez emprunté il y a 12 ans un montant de 327 000 €, remboursable sur 20 ans au taux de 1,35 %. Il vous reste donc à payer 141 468 € sur les 8 prochaines années ; vous venez de toucher un héritage et souhaitez l’utiliser pour rembourser votre prêt._

Capital restant dû Capital remboursé3 % du capital restant dû6 mois d’intérêtsintérêts économisés
Remboursement total141 468 €141 468 €4 244,04 €954,91 €7 856 €
Remboursement partiel141 468 €50 000 €4 244,04 €337,5 €2 776 €

Dans les 2 cas, la banque facture 6 mois d’intérêts, puisqu’il s’agit du plus petit des 2 montants.

A cela s’ajoute l’économie sur l’assurance, dont le coût est également réduit. Le remboursement anticipé vous permet donc de faire une forte économie sur ses intérêts - et cela, même avec les IRA._

A retenir
  • Il existe de nombreuses flexibilités pouvant impacter fortement votre emprunt tout au long de sa durée
  • Les options de crédit immobilier sont présentes afin de faciliter ces flexibilités
  • Il est important d'évaluer votre situation afin d'anticiper et négocier les options qui peuvent vous être favorable
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