Comment contracter un crédit immobilier en Belgique ?
Sommaire
Vous avez pour idée d'acheter un bien immobilier en Belgique, mais vous ne savez pas par où commencer pour obtenir un crédit ? Que vous soyez résident belge ou investisseur, il est important de comprendre les étapes clés et les spécificités du prêt immobilier en Belgique avant de vous lancer. Tour d'horizon.
Quel est l’état du marché belge ?
Acheter en Belgique, c’est une excellente idée, mais pour obtenir le crédit immobilier le plus adapté à votre situation, il est important de bien comprendre les spécificités du marché immobilier et bancaire. Alors, quelles sont les principales différences entre la France et la Belgique ?
| Belgique | France | |
|---|---|---|
| Nombre de banques | 84 banques (selon les données de la Banque nationale de Belgique, NBB, en 2023) | 350 banques (selon l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR)) |
| Production de crédits immobiliers | +46 milliards € en 2023 (nouveaux crédits octroyés) (NBB) | 250 milliards d’euros (selon la Banque de France et la Fédération Bancaire Française (FBF)) |
| Part de propriétaires | 71,5 % (Statbel, 2023) | 58,3% (INSEE, 2023) |
| Part du courtage immobilier | 25 % environ (estimation Febelfin + ImmoWeb 2023) | 40% à 45% (selon la Fédération Française des Sociétés de Crédit et d’Assurances (FFSA) et la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM)) |
Le marché bancaire belge est un oligopole (peu de banques différentes) peu ouvert au digital ce qui rend les démarches administratives légèrement plus compliquées. Néanmoins, la production de crédits immobiliers hypothécaires et la part de propriétaires sont plus élevées en Belgique. Cela s’explique principalement par des prix de l'immobilier plus bas.
Quels sont les taux pratiqués et les particularités du crédit en Belgique?
Si le taux immobilier est l’un des critères les plus importants avant de contracter un crédit immobilier, il faut savoir qu’il a tendance à varier régulièrement. Le taux immobilier va dépendre de la durée du prêt immobilier et du type de crédit. Le profil de l’emprunteur est également pris en compte.
Alors, quels sont les taux immobiliers fixes en Belgique en 2025 ?
| Formules fixes | Taux débiteur Quotité ≤ 80% | Taux débiteur Quotité ≥ 81% et ≤ 90%* | Taux débiteur Quotité ≥ 91% et ≤ 100%* |
|---|---|---|---|
| Fixe 10 ans | 2,89% | 3,17% | 3,81% |
| Fixe 15 ans | 3,35% | 3,61% | 4,00% |
| Fixe 20 ans | 3,49% | 3,74% | 4,14% |
| Fixe 25 ans | 3,81% | 4,01% | 4,21 % |
Source : simulationpret.be
En comparaison, en France, les taux immobiliers moyens en 2025 sont de :
| Durée | Meilleurs taux | Taux ordinaires | Tendance |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 2,90 % | 3,10 % | |
| 15 ans | 2,95 % | 3,15 % | |
| 20 ans | 3,05 % | 3,25 % | |
| 25 ans | 3,15 % | 3,35 % |
Quel est le processus d’achat d’un bien immobilier en Belgique ?
Pour les Français déjà habitués au marché du crédit immobilier français, le processus d’achat d’un bien immobilier en Belgique n’est pas si différent. Il comporte plusieurs étapes, quasiment similaires à celles d’un achat immobilier en France. En France, le délai entre l’offre d’achat et la remise des clefs est de 2 à 5 mois. Ce délai doit permettre à l’acheteur de trouver un financement et réaliser les démarches administratives jusqu’à la signature de l’acte notarié. En Belgique, le délai moyen est plutôt de 4 mois pour un premier achat. Néanmoins, ces délais sont susceptibles de varier en fonction du marché, notamment bancaire.
- Le financement
- Le bien
Trouver un bien immobilier via plusieurs canaux : portails immobiliers en ligne type Immoweb, Immovlan, Zimmo, agents immobiliers, chasseurs de propriétés ou connaissances locales.
- L’offre d’achat
- Le contrat d’engagement
Signer un contrat d’engagement d’achat avec un notaire qui doit être membre de la Chambre nationale des notaires, de l’Association du Barreau flamand ou de l’Ordre des barreaux francophones et germanophones. En Belgique, les frais de notaire incluent les frais administratifs (800 à 1 100 euros), la transcription hypothécaire (jusqu’à 240 euros) et les honoraires qui s’élèvent à 10 % de la valeur du bien. En France, les frais de notaire comptent la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière, les frais et débours et les émoluments, c’est-à-dire la rémunération du notaire. Contrairement à la Belgique, les frais de notaire français fonctionnent souvent par tranches, en fonction de la valeur du bien immobilier.
- L’expertise
Non obligatoire légalement, l’expertise est souvent demandée par la banque dans le cadre d’un crédit hypothécaire. Organiser une enquête et faire expertiser le bien immobilier pour déceler d’éventuels dommages structurels. Cette étape doit permettre à l'acheteur de s’assurer que le bâtiment a été correctement évalué. S’il y a des défauts constatés, il est possible de réduire le montant de l’offre initiale.
- Le compromis de vente
Signer le contrat qui doit contenir plusieurs informations concernant le bien immobilier et l’acheteur : l’identité et la qualité de l’acheteur et du vendeur, une description précise du bien, le prix convenu et les détails du paiement de l’acompte, la date de signature ou la date limite pour la signature des titres de propriété, les clauses ou les conditions relatives aux travaux de construction ou de rénovation, les détails des dispositions relatives à l’assurance des bâtiments
- La vente
Enregistrer la vente du bien immobilier au bureau d’enregistrement dans un délai de quatre mois après la conclusion de l’achat
- L’acompte
Payer l’acompte, qui correspond à l’apport personnel de 10%. Il est bloqué sur un compte tiers (notaire ou agent). Si l’acheteur se désiste sans clause suspensive valable, il perd l’acompte.
- L'aménagement
Emménager dans le bien immobilier et s’occuper des différents contrats nécessaires comme l’assurance habitation, les services télécoms, etc.
- L’assurance habitation
En Belgique, l’assurance habitation n’est pas obligatoire, mais il est fortement conseillé d’assurer son logement pour se protéger en cas de sinistre. En France, l’assurance habitation est obligatoire pour les locataires et les propriétaires d’un appartement situé dans une copropriété ; les propriétaires d’un bien immobilier non situé dans une copropriété ont la liberté d’assurer ou non leur logement.
Pour aller plus loin : Comment investir en Belgique ?En Belgique, les prix de l’immobilier sont relativement bas, mais les taux hypothécaire et coûts élevés des transactions immobilières peuvent annuler les avantages à court terme. En Belgique, le prix d’un bien immobilier va dépendre du type de bien (ancien ou neuf) et de la région. En France, le prix d’un bien immobilier va dépendre de la ville, du type de bien et de la superficie. Néanmoins, le marché de l’immobilier est globalement bien moins cher en Belgique.
Il est donc important de connaître les particularités et les réglementations du marché immobilier belge avant d’acheter une propriété. Afin de préparer au mieux son achat immobilier en Belgique, il est conseillé de solliciter les services d’un professionnel de l’immobilier. Le courtier immobilier accompagne les acheteurs pour préparer leur dossier et trouver un financement adapté à leur projet immobilier. Il est également possible de réaliser une simulation de sa capacité d’emprunt via simulationpret.be pour préparer son projet immobilier.
