Les étapes de l’achat immobilier en France et en Europe
Devenir propriétaire ne s'improvise pas. Derrière la remise des clés se cache un parcours jalonné d'étapes essentielles, de choix stratégiques et de formalités qui peuvent varier d'un pays à l'autre. Si la France suit un processus bien défini en sept étapes, généralement étalé sur quatre à six mois, certaines démarches diffèrent ailleurs en Europe : compromis de vente, obtention du prêt ou encore signature de l'acte de vente n'obéissent pas toujours aux mêmes règles. Que vous rêviez d'un appartement en ville, d'une maison de campagne ou d'un investissement à l'étranger, mieux vaut savoir à quoi vous attendre. Découvrez les étapes incontournables de l'achat immobilier en France et en Europe.
En France, pour devenir propriétaire de votre bien immobilier, vous devez passer par 7 grandes étapes : de l’évaluation de votre budget à la signature de l’acte authentique de vente.
L’achat immobilier en France est encadré par la loi et de nombreuses spécificités comme les délais ou encore les frais doivent être respectés par le vendeur et l’acheteur. Réaliser un achat immobilier peut prendre, en moyenne, 4 à 6 mois.
On vous a répertorié les étapes clefs de l’achat immobilier en France :
1. L’évaluation du budget d’achat immobilier, l’étape la plus importante dans le processus d’achat immobilier
C’est à cet instant que la quête du bien de vos rêves débute. Il faut dans un premier temps déterminer le montant que l’on peut emprunter c’est-à-dire la capacité d’emprunt. Elle se calcule notamment à partir de vos revenus et de vos charges.
2. La recherche du bien, l’étape la plus longue du processus d’achat immobilier
Rechercher un bien dans lequel habiter demande du temps, en moyenne entre 3 et 6 mois. Faire appel à un professionnel de l’immobilier est une pratique assez courante en France et peut réduire le temps de recherche du bien.
Attention, les agences immobilières et autres experts de l’immobilier demandent des frais en échange de leurs prestations. Ces frais se situent entre 1 et 7 % du prix de vente.
3. L’offre d’achat
Bien trouvé ! L’offre d’achat peut être émise auprès du vendeur. Elle doit impérativement se faire par écrit et reprendre l’ensemble des mentions obligatoires, ainsi que les clauses suspensives (les conditions qui permettent d’annuler la vente, par exemple en cas de refus de prêt) nécessaires pour protéger le vendeur. Une fois reçue, le vendeur bénéficie de 5 à 10 jours pour accepter ou refuser l’offre d’achat.
4. La signature du compromis de vente, la réservation du bien sur le marché de l’immobilier
Le compromis de vente est un avant-contrat qui engage l’acheteur et le vendeur sur le prix et les conditions de la vente. Lors de la signature du compromis de vente, le versement d’un acompte de réservation est alors demandé. Il est de l’ordre de 5 à 10 % du prix de vente et ne sera versé que lors de la signature.
À compter de ce moment, l’acheteur peut se rétracter dans les 10 jours suivants. Si ce délai est dépassé, seules les clauses suspensives font foi de motif d’annulation.
5. La recherche de son prêt immobilier, l’étape supplémentaire de l’achat immobilier en France
La recherche de financement intervient après la signature du compromis de vente. À compter de cette date, l’acheteur dispose de 3 à 6 semaines pour obtenir une offre de prêt de la part de la banque.
Pour vous aider dans vos démarches, il est possible de faire appel à un courtier immobilier. Il vous demandera généralement de régler des frais de courtage en échange de ses services, des frais qui sont en moyenne de 2 300 euros.
6. La signature de l’offre de prêt
L’offre de prêt est encadrée par la loi. Un délai de réflexion de 10 jours est mis en place pour signer et renvoyer le document à la banque. Une fois signée, sa date de validité est de 4 mois et la banque ne peut modifier son contenu.
7. La signature de l’acte authentique de vente, la dernière étape du processus d’achat immobilier avant d’être propriétaire
Cette étape peut avoir lieu rapidement, il faut compter en général 1 à 2 semaines pour obtenir un rendez-vous chez le notaire. Les fonds seront alors débloqués et déposés sur un compte pendant quelques jours.
Quelles sont les différences avec l’Europe ?
Même si dans certains pays, l’achat immobilier se déroule de la même manière qu’en France, le processus d’achat immobilier tend à varier pour d’autres pays. Ces différences se concentrent principalement sur trois grandes étapes de l’achat immobilier :
- La signature du compromis de vente
- La recherche du prêt immobilier
- La signature de l’acte authentique de vente
Afin d’illustrer ces différences, voici un état des lieux de ces étapes dans d’autres pays d’Europe :
Pays | Compromis de vente | Recherche du prêt | Acte authentique de vente |
|---|---|---|---|
France | Acompte de 5 à 10 % du prix de vente ; délai de rétractation de 10 jours | Accord de principe obtenu après le compromis de vente ; offre sous 3 à 6 semaines | Signature chez le notaire, fonds transférés au notaire |
Allemagne | N’existe pas : prix payé en totalité à la signature de l’acte authentique | Accord de principe exigé avant même la recherche du bien | Montant versé directement par l’acheteur au vendeur, sans passer par le notaire |
Royaume-Uni | N’existe pas : chaque partie peut se retirer de la vente à tout moment | Non précisé | Non précisé |
Estonie | Engagement plus fort qu’en France : aucun délai de rétractation, l’acheteur peut forcer la vente en justice | Non précisé | Non précisé |
Pologne | Engagement plus fort qu’en France : aucun délai de rétractation, l’acheteur peut forcer la vente en justice | Non précisé | Non précisé |
Espagne | Aucune obligation de signer devant notaire ; recours fréquent à un avocat | Non précisé | L’avocat de l’acheteur signe souvent l’acte par procuration |
Roumanie | Un simple accord oral réserve le bien pendant 15 jours | Non précisé | Non précisé |
Grèce | Réservation de 15 à 30 jours contre un acompte pouvant aller jusqu’à 10 % du prix | Non précisé | Environ 80 % du prix réglé en espèces |
Suède | Non précisé | Accord de principe exigé avant même la recherche du bien | Non précisé |
Portugal | Aucune clause de rétractation liée au non-financement | Non précisé | Non précisé |
Hongrie | Non précisé | Non précisé | Signature possible à tout moment du processus, sur simple accord de date et de paiement |
Croatie | Non précisé | Non précisé | C’est l’acheteur, et non le notaire, qui enregistre la propriété |
Différences entre France et pays de l’Europe dans la signature du compromis de vente
La signature du compromis de vente est une étape essentielle en France qui consiste à réserver le bien immobilier sur le marché. Mais qu’en est-il du côté de nos voisins européens ?
En Allemagne et au Royaume-Uni
Contrairement à la France, le compromis de vente n’existe pas en Allemagne et en Angleterre. En Allemagne, le montant du prix d’achat doit être réglé en totalité lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Au Royaume-Uni, l’acheteur comme le vendeur peuvent se retirer de la vente à tout moment.
En Estonie et en Pologne
Pour certains pays, comme l’Estonie et la Pologne, signer le compromis de vente est un engagement plus fort. Une fois signé, il est impossible de bénéficier d’un délai de rétractation de 10 jours comme en France. L’acheteur peut forcer le vendeur à poursuivre l’achat en faisant appel à la justice.
En Espagne
Pour d’autres, comme l’Espagne, rien n’oblige l’acheteur et le vendeur à signer le compromis de vente auprès d’un notaire. C’est une pratique assez courante pour les Espagnols, qui de manière générale sollicitent l’aide d’un avocat.
En Roumanie et en Grèce
En Roumanie, un simple discours oral suffit à réserver un bien immobilier et le rend indisponible sur le marché durant 15 jours. Il faut compter un délai plus long côté Grèce, avec une réservation du bien pendant 15 à 30 jours en contrepartie d’un acompte qui peut aller jusqu’à 10 % du prix de celui-ci.
Différences entre France et pays de l’Europe dans la recherche de prêt immobilier
En France, l’accord de principe est délivré par la banque avant la signature de l’acte authentique de vente. À ce stade, l’acheteur a déjà trouvé le bien de ses rêves, le compromis de vente a été signé.
En Allemagne et en Suède
Ce n’est pas le cas de l’Allemagne et la Suède, où il est nécessaire d’obtenir l’accord de principe avant toute recherche de bien c’est-à-dire en début de processus.
Au Portugal
D’ailleurs contrairement à la France, aucune clause de rétractation relative au non-financement ne figure dans le compromis de vente portugais.
Différences entre France et pays de l’Europe dans la signature de l’acte de vente
La signature de l’acte authentique de vente est la dernière étape de l'achat immobilier en France. Elle se fait en présence d’un notaire et demande le règlement du montant du bien immobilier qui sera d’abord transféré au notaire.
De nombreux pays ont toutefois une approche différente concernant la signature de l’acte authentique de vente.
En Allemagne et en Grèce
En Allemagne, le montant de l’achat ne transite pas chez le notaire, il est directement versé par l’acheteur au vendeur. Et en ce qui concerne les moyens de paiement, il est commun de régler une partie du prix du bien en espèces en Grèce (environ 80 %).
En Espagne
L’acte authentique n’est pas automatiquement signé par l’acheteur dans d’autres pays d’Europe. C’est le cas en Espagne, où très souvent l’avocat bénéficie d’une procuration pour pouvoir signer l’acte de vente à la place de son client.
En Hongrie
Un acte qui peut d’ailleurs être signé à tout moment dans le processus d’achat en Hongrie. En amont, les acheteurs et vendeurs n’auront qu’à convenir d’une date et de conditions de paiement.
En Croatie
À la différence de la France, c’est l’acheteur qui se charge d’enregistrer la propriété et non le notaire.
L’achat immobilier est un processus long, qui peut s’avérer stressant pour les acquéreurs immobiliers. Cette étude met en évidence que ce processus diffère entre les différents pays, même entre pays voisins.
Certains processus sont plus courts, plus simples, mais d’autres moins sécurisés. Alors la France pourrait-elle s’inspirer d’autres pays pour faciliter le processus actuel ?
Questions fréquentes
Il faut compter en moyenne 4 à 6 mois pour finaliser un achat immobilier en France, entre la recherche du bien (3 à 6 mois) et les délais légaux liés au compromis de vente, à l’obtention de l’offre de prêt et à la signature de l’acte authentique.
Non. Il n’existe pas en Allemagne, où le prix est réglé en totalité à la signature de l’acte authentique, ni au Royaume-Uni, où l’acheteur et le vendeur peuvent se retirer de la vente à tout moment.
En France, l’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter après la signature du compromis de vente. Ce délai n’existe pas en Estonie ni en Pologne, où l’engagement est plus fort et où le vendeur peut être contraint par la justice de poursuivre la vente.
En France, l’accord de principe est délivré après la signature du compromis de vente, une fois le bien trouvé. En Allemagne et en Suède, il doit au contraire être obtenu avant même de commencer la recherche du bien.
En Espagne, l’acte authentique n’est pas toujours signé directement par l’acheteur : il est fréquent que son avocat signe à sa place, muni d’une procuration.
4 articles pour approfondir
Comment obtenir un prêt immobilier quand on est déjà propriétaire ?
Si vous êtes déjà propriétaire d'un bien immobilier, la banque le prendra en compte dans votre demande de prêt immobilier. On vous explique pourquoi !
Comparateur de crédit immobilier : simulez votre prêt sans inscription
Notre comparateur de prêt immobilier sans inscription vous permet d'obtenir une réponse sans craindre de démarchage intempestif. Et il est gratuit !
Comparatif des frais bancaires : quelle est la banque la moins chère en 2026 ?
Banques traditionnelles ou en ligne : quel est l'option la moins chère ? Frais bancaires : quels sont les éléments à ne pas négliger ? Pretto vous dit tout !