Prêt immobilier après 65 ans : que faut-il savoir ?

Le nerf de la guerre se situe au niveau des assurances : si l'âge n'est pas un problème pour les banques la plupart du temps, le coût de l'assurance peut être très élevé... au point de remettre en cause votre projet.

Lorsqu’un établissement bancaire prête de l’argent, il pense avant tout à votre capacité de remboursement. En tant que retraité ou futur retraité, la banque considère que vos revenus ont atteint leur plafond ou qu’ils vont être amenés à baisser dans les prochaines années. Cette incertitude sur votre niveau de rémunération est ainsi susceptible d'inquiéter les banques.

Par ailleurs, l’âge des seniors implique une hausse du taux de l’assurance emprunteur en raison d’éventuels problèmes de santé. Ajouté aux frais de dossier et aux divers honoraires, ce taux d’assurance plus élevé que la normale peut alors faire dépasser le coût total du crédit au-delà du taux d’usure, seuil au-delà duquel les banques n’ont plus le droit de prêter.

Ce taux d’usure, calculé en fonction des taux de crédit moyen des trois derniers mois et initialement conçu pour protéger les emprunteurs, empêche alors les seniors de contracter un prêt auprès des banques.

Actuellement, ce taux est le suivant :

Malgré les difficultés supplémentaires évoquées, tout n’est pas perdu pour votre dossier car plusieurs solutions existent.

Une première solution consiste à réduire le coût et le TAEG de votre prêt immobilier en jouant sur ses différentes composantes. Pour cela, plusieurs options se présentent à vous :

• Étudiez la concurrence pour déterminer quelle est la meilleure assurance pour votre profil. Depuis la loi Lagarde, vous avez le droit d’être assuré par une assurance extérieure aux groupes bancaires et ainsi de bénéficier d’un taux et d’une couverture potentiellement plus intéressants (on parle alors de délégation). Depuis la loi Lemoine, vous pouvez par ailleurs changer d’assurance quand vous le souhaitez au cours de la vie de votre emprunt.
• Diminuer la durée de votre emprunt. Cela vous permet d'économiser des sommes importantes en termes d'intérêts puisque vous remboursez votre capital sur un temps plus court, tout en bénéficiant d'un taux plus bas.
• Augmenter l'apport personnel. Si vous avez la possibilité d'amener de votre poche une somme plus importante que les 10 % généralement demandés par la banque, vous avez tout à y gagner.

Une deuxième solution consiste à améliorer sa connaissance des spécificités de l’assurance de prêt immobilier senior afin de trouver le bon assureur.

Ensuite, vous devez être en mesure de comprendre les différents types de garanties composant l’assurance :

• La garantie décès ;
• La garantie PTIA : invalidité physique ou mentale vous mettant dans l’incapacité définitive d’exercer toute activité rémunératrice, et dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes courants de la vie ;
• La garantie IPP : invalidité permanente et partielle dont le taux de prise en charge commence à 33 %.

Les âges limites pour ces différentes garanties dépendent fortement des banques. À titre d’exemple, l’âge limite de souscription à la garantie décès peut varier entre 70 et 85 ans entre les assureurs, tandis que celui de cessation des garanties oscille entre 85 et 90. Il est donc important de se renseigner auprès de différents assureurs.

Si vous êtes retraité, trois garanties traditionnellement présentes dans les offres ne sont pas nécessaires et il sera donc inutile d’y souscrire (avec d’éventuelles économies à la clé) :

• La garantie IPT : invalidité physique ou mentale mettant l‘assuré dans l’incapacité d’exercer toute toute activité rémunératrice ;
• La garantie ITT : incapacité temporaire totale de travail ;
• La garantie Perte d’emploi.

Si vous avez plus de 65 ans, vous entrez dans la catégorie des « seniors » et c’est alors la partie décès-invalidité (Décès /PTIA) liée au crédit qui sera le plus en risque aux yeux des assureurs. Ce risque sera matérialisé par une hausse substantielle du tarif de l’assurance, causant ainsi la hausse globale du taux du crédit.

• Monter votre dossier, le mettre en valeur auprès de la banque et s'adresser à l'établissement le plus à même de vous accompagner pour votre projet ;
• Vous aider à comprendre les spécificités de l’assurance emprunteur ;
• Trouver l’assurance la plus adaptée à votre situation grâce à sa connaissance du marché de l’assurance et du crédit immobilier plus généralement ;

• Favoriser l’acceptation de l’assurance choisie par la banque auprès de laquelle vous empruntez (votre assurance doit être équivalente en termes de garanties à celle proposée par la banque).

  Nos courtiers Pretto sont à votre disposition pour vous appuyer dans votre projet et vous aider à trouver l’offre de financement la plus adaptée à votre profil.

Enfin, dans certaines situations, vous pourrez éventuellement vous passer d'assurance dans les cas suivants :

• Si vous avez un patrimoine suffisamment important. Un actif (portefeuille titre, assurance-vie), qui aura souvent une valeur de 120 % à 200 % du capital emprunté en fonction de sa disponibilité et de sa volatilité, peut servir de garantie dans le cadre d’un nantissement.
• En optant pour un cautionnement extérieur (d’une personne physique le plus souvent) dont le coût sera inférieur aux primes d’assurance.

Mais ces solutions sont très à la marge, et utilisées en dernier recours.

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