1. Prêt immobilier après 65 ans : que faut-il savoir ?

Prêt immobilier après 65 ans : que faut-il savoir ?

Si aucun plafond d’âge n’empêche la souscription d’un crédit immobilier, la majorité des banques considère que la fin du remboursement d’un prêt doit intervenir avant les 80 ou les 85 ans de l’emprunteur. Par conséquent, les conditions d’obtention du prêt sont souvent plus compliquées pour les personnes de 65 ans qui ne sont plus en activité.

Pour autant, malgré les limites posées par les établissements bancaires, les mentalités ont beaucoup évolué ces dernières années et il est maintenant tout à fait possible d’emprunter après 65 ans, à condition de bien s’y prendre.

Le nerf de la guerre se situe au niveau des assurances : si les banques accordent plus facilement des prêts immobiliers aux seniors, elles exigent obligatoirement une assurance de prêt immobilier.

Or les garanties des assurances proposées par les banques prennent souvent fin au-delà de 75 ans. Il faudra donc mettre toutes les chances de votre côté afin d’identifier les bons partenaires pour obtenir votre prêt immobilier.

Pourquoi le prêt immobilier senior peut poser problème ?

Lorsqu’un établissement bancaire prête de l’argent, il pense avant tout à votre capacité de remboursement. En tant que retraité ou futur retraité, la banque considère que vos revenus ont atteint leur plafond ou qu’ils vont être amenés à baisser dans les prochaines années. Cette incertitude sur votre niveau de rémunération est ainsi susceptible d'inquiéter les banques.

Par ailleurs, l’âge des seniors implique une hausse du taux de l’assurance emprunteur en raison d’éventuels problèmes de santé. Ajouté au frais de dossier et aux divers honoraires, ce taux d’assurance plus élevé que la normale peut alors faire dépasser le coût total du crédit au-delà du taux d’usure, seuil au-delà duquel les banques n’ont plus le droit de prêter.

Ce taux d’usure, calculé en fonction des taux de crédit moyen des trois derniers mois et initialement conçu pour protéger les emprunteurs, empêche alors les seniors de contracter un prêt auprès des banques. Dans le contexte actuel de taux très bas, il s’agit d’un frein important pour les prêts immobiliers pour les plus de 65 ans.

Actuellement, ce taux est le suivant :

Crédits immobiliers (et travaux > 75 000 €) Taux effectif moyen au 4ème trimestre 2019 Taux d’usure applicable depuis janvier 2020
Prêts à taux fixe pour moins de 10 ans 2,67 % 2,60 %
Prêts à taux fixe entre 10 et 20 ans 2,67 % 2,51 %
Prêts à taux fixe pour plus de 20 ans 2,77 % 2,61 %
Prêts à taux variable 2,41 % 2,36 %
Prêts relais 2,99 % 2,92 %
Pour résumer
  • L’établissement bancaire anticipe une baisse de revenus liée à l’arrêt de votre activité
  • L’assureur anticipe une hausse des risques liés à votre âge, ce qui se répercute sur le taux global de votre crédit
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Quelles sont les solutions pour obtenir un prêt immobilier après 65 ans ?

Malgré les difficultés supplémentaires évoquées, tout n’est pas perdu pour votre dossier car plusieurs solutions existent.

Diminuez le coût du crédit

Une première solution consiste à réduire le coût et le TAEG de votre prêt immobilier en jouant sur ses différentes composantes. Pour cela, plusieurs options se présentent à vous :

  • Faire jouer la concurrence pour trouver une assurance emprunteur moins chère que celle proposée par la banque. Grâce à la loi Lagarde, vous avez le droit d’être assuré par une assurance extérieure aux groupes bancaires et ainsi de bénéficier d’un taux et d’une couverture potentiellement plus intéressants (on parle alors de délégation).
  • Diminuer la durée de votre emprunt. Cela vous permet d'économiser des sommes importantes en termes d'intérêts puisque vous remboursez votre capital sur un temps plus court, tout en bénéficiant d'un taux plus bas.
  • Augmenter l'apport. Si vous avez la possibilité d'amener de votre poche une somme plus importante que les 10 % généralement demandés par la banque, vous avez tout à y gagner.

Choisissez bien votre assurance de prêt immobilier

Une deuxième solution consiste à améliorer sa connaissance des spécificités de l’assurance de prêt immobilier senior afin de trouver le bon assureur.

Pour commencer, il est crucial de bien comprendre la différence entre :

  • l’âge limite de souscription, c’est-à-dire l’âge limite auquel vous pouvez souscrire à des garanties
  • et l’âge limite de cessation des garanties, c’est-à-dire l’âge limite pour lequel vous serez couvert

Ces âges limites varient fortement d’un assureur à l’autre et il est important de vérifier que vous serez assuré sur l’ensemble de la durée de votre emprunt.

Ensuite, vous devez être en mesure de comprendre les différents types de garanties composant l’assurance :

  • La garantie décès ;
  • La garantie PTIA : invalidité physique ou mentale vous mettant dans l’incapacité définitive d’exercer toute activité rémunératrice, et dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes courants de la vie ;
  • La garantie IPP : invalidité permanente et partielle dont le taux de prise en charge commence à 33 %.

Les âges limites pour ces différentes garanties dépendent fortement des banques. A titre d’exemple, l’âge limite de souscription à la garantie décès peut varier entre 70 et 85 ans entre les assureurs, tandis que celui de cessation des garanties oscille entre 85 et 90. Il est donc important de se renseigner auprès de différents assureurs.

Si vous êtes retraité, trois garanties traditionnellement présentes dans les offres ne sont pas nécessaires et il sera donc inutile d’y souscrire (avec d’éventuelles économies à la clé) :

  • La garantie IPT : invalidité physique ou mentale mettant l‘assuré dans l’incapacité d’exercer toute toute activité rémunératrice ;
  • La garantie ITT : incapacité temporaire totale de travail ;
  • La garantie Perte d’emploi.

Si vous avez plus de 65 ans, vous entrez dans la catégorie des « seniors » et c’est alors la partie décès-invalidité (Décès /PTIA) liée au crédit qui sera le plus en risque aux yeux des assureurs. Ce risque sera matérialisé par une hausse substantielle du tarif de l’assurance, causant ainsi la hausse globale du taux du crédit.

Le courtier immobilier sait comment mettre votre dossier senior en valeur

Une troisième solution consiste à avoir recours aux services d’un courtier en prêt immobilier. Ce professionnel du crédit immobilier peut vous aider à :
  • Monter votre dossier, le mettre en valeur auprès de la banque et s'adresser à l'établissement le plus à même de vous accompagner pour votre projet.
  • Comprendre les spécificités de l’assurance emprunteur.
  • Trouver l’assurance la plus adaptée à votre situation grâce à sa connaissance du marché de l’assurance et du crédit immobilier plus généralement.
  • Favoriser l’acceptation de l’assurance choisie par la banque auprès de laquelle vous empruntez (votre assurance doit être équivalente en termes de garanties à celle proposée par la banque).

    Nos courtiers Pretto sont à votre disposition pour vous appuyer dans votre projet et vous aider à trouver l’offre de financement la plus adaptée à votre profil.

Enfin, dans certaines situations, vous pourrez éventuellement vous passer d'assurance dans les cas suivants :

  • Si vous avez un patrimoine suffisamment important. Un actif (portefeuille titre, assurance-vie), qui aura souvent une valeur de 120 % à 200 % du capital emprunté en fonction de sa disponibilité et de sa volatilité, peut servir de garantie dans le cadre d’un nantissement.
  • En optant pour un cautionnement extérieur (d’une personne physique le plus souvent) dont le coût sera inférieur aux primes d’assurance.

Mais ces solutions sont très à la marge, et utilisées en derniers recours.

A retenir
  • Emprunter à 65 ans est possible mais les banques vont étudier votre dossier avec encore plus d'attention.
  • La difficulté vient surtout de l'assurance de prêt immobilier, qui peut refuser de vous couvrir pour la durée du prêt.
  • Mais vous disposez de solutions pour pouvoir emprunter en tant que senior : en faisant jouer la concurrence de l'assurance, en diminuant les coûts du crédit ou encore en abaissant la durée d'emprunt.
Mis à jour le 21 septembre 2020
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Flavio Mazza
Manager commercial
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