L'encadrement des loyers a-t-il vraiment plombé la capacité d’emprunt des investisseurs ?

C’est l’heure du bilan pour l’encadrement des loyers. Alors que son expérimentation arrive à échéance  en novembre 2026, un rapport commandé par Matignon et révélé par Le Figaro relance le débat sur son efficacité et son avenir. 
Selon ses auteurs, le dispositif aurait permis une baisse des loyers de 2 à 4 % dans les villes concernées (hors Paris). Mais côté investisseurs, la question est plus sensible. Alors l’encadrement des loyers a-t-il vraiment pénalisé l’investissement locatif ? Décryptage.

L’encadrement des loyers, saison finale ou nouveau chapitre ? 

Après plusieurs années d'expérimentation, l'encadrement des loyers arrive à un moment décisif. Mis en place par la loi ALUR de 2014, puis transformé en dispositif expérimental par la loi ELAN de 2018, il doit théoriquement s'arrêter en novembre 2026. À moins que le gouvernement et le Parlement ne décident de le prolonger ou de le rendre définitif…

Pour rappel, son objectif est simple : limiter les hausses de loyers dans les zones où les logements sont rares et très demandés. Paris, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux ou Montpellier font partie des villes qui ont choisi d'appliquer ce mécanisme.

À l'approche de l'échéance, l'heure du bilan a sonné. Le gouvernement a confié cette mission aux économistes Gabrielle Fack, professeure à l'Université Paris-Dauphine, et Guillaume Chapelle, professeur à CY Cergy Paris Université. Au terme de leur analyse, les deux économistes dressent un constat nuancé, les effets de l'encadrement des loyers sont « ambivalents ».

D'un côté, le dispositif remplit en partie sa mission. Selon le rapport consulté par l'Agence France Presse (AFP) en mai 2026 et qui devrait paraître dans les prochaines semaines, il a entraîné une baisse moyenne des loyers de 2 à 4 % lors des premières années de mise en œuvre dans les villes concernées, hors Paris. Les auteurs ajoutent que cette évolution s’est traduite par un léger transfert de revenus. Une partie du revenu locatif aurait été réorientée des propriétaires vers les locataires, améliorant ainsi leur pouvoir d'achat.

Mais le rapport pointe aussi plusieurs limites. Les deux économistes jugent le dispositif « imparfaitement ciblé », difficile à piloter et encore insuffisamment documenté sur le plan statistique. Autrement dit, l'encadrement des loyers produit des effets réels, mais son fonctionnement et ses conséquences à long terme continuent d'alimenter le débat.

Et c'est précisément là que les propriétaires bailleurs entrent dans l'équation. Car si l'encadrement limite le niveau des loyers, il peut aussi influencer la rentabilité d'un investissement... et, par ricochet, la capacité d'emprunt de ceux qui souhaitent acheter pour louer.

Quel est l'impact de l'encadrement des loyers sur la capacité d'emprunt ?

Si les loyers sont plafonnés, est-ce que la banque prête moins ? La réponse est oui. Mais probablement moins que ce que beaucoup imaginent.

Tout simplement parce que, lors d’un investissement locatif, les loyers attendus font partie des éléments pris en compte par les banques pour calculer la capacité d'emprunt de l'investisseur. Plus les loyers attendus sont élevés, plus ils renforcent le dossier de financement. Mais attention, ces revenus ne sont pas intégrés entièrement. Pour se prémunir contre les risques de vacance locative, les travaux imprévus ou les éventuels impayés, elles ne retiennent généralement qu’environ 70 % des loyers estimés.

Contrairement aux idées reçues, l'encadrement des loyers n'est donc généralement pas le facteur qui bloque un financement. Un crédit auto de 300 € par mois peut par exemple réduire l'enveloppe d'emprunt d'environ 60 000 € sur 25 ans. Vos revenus, votre stabilité professionnelle ou encore votre apport personnel restent également des critères déterminants.

Novembre 2026 : 3 scénarios sur la table 

Scénario n°1 : la fin de l'expérimentation

C'est le scénario prévu par les textes actuels. L'expérimentation de l'encadrement des loyers, créée par la loi ELAN de 2018 puis prolongée par la loi 3DS de 2022, doit s'achever en novembre 2026.

Si aucune nouvelle loi n'intervient d'ici là, les villes concernées ne pourront plus appliquer le dispositif. Les observateurs anticipent alors un possible rebond des loyers de l'ordre de 2 à 4 % dans les communes aujourd'hui encadrées. Pour un investisseur, une éventuelle hausse future constituerait alors un bonus.

Scénario n°2 : une pérennisation renforcée

C'est l'option défendue par les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz qui ont notamment recommandé de pérenniser l'encadrement des loyers tout en simplifiant son déploiement pour les communes volontaires.

Une proposition de loi a même été adoptée à l'Assemblée nationale en décembre 2025 à la suite de leur rapport d’évaluation, mais le texte n’a pas été mis à l’ordre du jour du Sénat. Il prévoyait notamment un renforcement des sanctions et un contrôle accru du respect des plafonds de loyers.

Et si l'avenir du dispositif dans les villes déjà concernées reste en discussion, son extension à l'ensemble du territoire ne semble pas d’actualité. Fin mai, le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a ainsi affirmé dans les colonnes d'Ouest-France que le gouvernement n'était « pas favorable » à une généralisation de l'encadrement des loyers. 

Dans cette hypothèse, mieux vaut construire son projet d’investissement en intégrant dès aujourd'hui les plafonds de loyers existants et en vérifiant précisément le loyer autorisé avant l'achat. 

Troisième possibilité : le statu quo

Cette option est notamment soutenue par plusieurs dizaines de maires et élus locaux qui considèrent l'encadrement des loyers comme un outil utile pour limiter les tensions sur le marché locatif.

Dans une tribune publiée en mai 2026 dans Le Monde, ils appellent le gouvernement à maintenir le dispositif au-delà de 2026. Leur argument est sans ambiguïté : « À l’heure où tous les voyants du mal-logement sont au rouge, laisser ce dispositif s’éteindre entraînerait des conséquences désastreuses sur des milliers de locataires, qui, pour certains, n’auront tout simplement plus les moyens de se loger dignement. »

Pour les investisseurs, ce scénario présente surtout un avantage, celui de la stabilité. Les règles resteraient identiques à celles d'aujourd'hui et les projets pourraient continuer à être construits sur les mêmes bases, sans attendre un éventuel changement de cap législatif.

Si l'encadrement des loyers peut diminuer la capacité d'emprunt d'un investisseur, son impact reste souvent limité au regard d'autres critères examinés par les banques. Finalement, la vraie difficulté pour un investisseur n'est peut-être pas tant l'encadrement des loyers que la construction d’un projet d’investissement cohérent.