Le Plan Relance Logement est-il à la hauteur de la crise du logement ?

Face à une crise du logement que l’exécutif qualifie lui-même de « bombe sociale », le projet de loi Relance Logement entend frapper fort : construire plus vite, remettre des logements sur le marché, relancer l’investissement locatif et donner davantage de pouvoir aux élus locaux. Mais ces mesures suffiront-elles à répondre à une crise aussi profonde ? Spoiler: le plan ne suffira probablement pas, à lui seul, à débloquer durablement le marché. 

Le logement redevient une priorité, mais les incertitudes persistent 

Si le nouveau plan Relance Logement est déjà très controversé, les experts du secteur s’accordent au moins sur un point : le logement ne pouvait plus rester un sujet secondaire. 

« On peut se féliciter que le gouvernement s’empare de la question du logement, mais est-ce que ce plan est vraiment à la hauteur des enjeux ? Ce n’est pas certain… », estime Pierre Madec, économiste à l’OFCE (Observatoire Français des Conjonctures Economiques). Même constat du côté de nombreux professionnels de l’immobilier, qui saluent le signal envoyé sans y voir une réponse suffisante à la crise, à l’instar de Yann Jéhanno, président de Laforêt Immobilier : « il y a une bonne intention, mais on ne va pas “sauver le soldat logement” uniquement avec cela ».

Simplifier, rénover, décentraliser : assez pour relancer ? 

Le plan avance plusieurs mesures concrètes, mais pour les experts, elles ressemblent encore à des pansements posés sur une plaie bien plus profonde. Il soigne l’urgence sans encore s’attaquer au mal profond.

Construire plus vite : un pari de simplification déjà tenté ?

Le plan gouvernemental s’attaque d’abord à la production de logements. Opérations d’intérêt local, simplification des procédures, gain annoncé de 12 à 18 mois sur certains délais administratifs, transformation de bureaux en logement : l’objectif est de desserrer les freins qui ralentissent les projets.

Mais pour Pierre Madec, cette approche a un air de déjà-vu : « construire plus, mieux et plus vite, cela rappelle la loi Elan 2017, qui visait à construire plus, mieux et moins cher », analyse-t-il. Même prudence de l’économiste sur la transformation de bureaux en logements : « dans les faits, cela reste très compliqué ». Pourquoi ? Parce que les bureaux ne sont pas toujours adaptés à l’habitation et que les coûts élevés peuvent rendre les opérations peu rentables.

Jeanbrun : un coup de pouce suffisant pour relancer les bailleurs privés ?

Autre doute, l’efficacité réelle du dispositif Jeanbrun, qui vise à relancer l’investissement locatif privé. Le défi est de taille, notamment dans le neuf : entre le premier trimestre 2024 et le premier trimestre 2025, les ventes aux investisseurs particuliers ont chuté de 41,1 %, selon Bien’ici, dans le sillage de la suppression du dispositif Pinel fin 2024.

Sur le principe, Yann Jéhanno se félicite du changement de ton sur l'investissement locatif : « là où l’investisseur immobilier était encore récemment assimilé à un rentier, on parle de statut du bailleur privé, signe qu’on reconnaît un rôle à l’investisseur particulier ».

Avec le Plan Relance Logement, le gouvernement prévoit notamment d’abaisser de 30 % à 20 % le seuil de travaux requis dans l’ancien, afin de rendre le dispositif plus accessible. Pour Pierre Madec, ces ajustements montrent que le dispositif avait sans doute besoin d’être corrigé rapidement, mais ils ne « transformeront pas en profondeur la question de l’investissement locatif ».

Rénovation énergétique : un problème simplement repoussé ?

Dernier grand volet qui agite les esprits : les passoires thermiques. Rappelons que, pour éviter que 3,9 millions de logements classés F ou G (Statistiques publiques de l'énergie, des transports, du logement et de l'environnement au 1er janvier 2025) sortent brutalement du marché locatif, le plan propose leur remise en location, sous réserve d’un engagement de travaux.

Là encore, l’arbitrage est délicat. « Il y a un vrai débat », reconnaît Pierre Madec, entre la lutte contre la précarité énergétique et le risque de voir « des centaines de milliers de logements quitter le marché ». Mais pour l’économiste, l’assouplissement proposé ne règle pas forcément le problème de fond : « si en face il n’y a pas l’argent ou les incitations pour que les bailleurs rénovent, est-ce qu’on n’a pas juste reporté le problème ? ». 

La crise du logement, symptôme des fractures territoriales 

Et si la crise du logement ne se résumait pas à un manque de permis de construire, à des procédures trop longues ou à des passoires thermiques à remettre sur le marché ? Certes, la construction reste à la peine : selon le quotidien Maire info, les autorisations de logements individuels enregistrées sur douze mois demeurent inférieures de 15,8 % à la moyenne des cinq années précédentes. Le collectif se redresse davantage et la tendance s’améliore légèrement en 2026, sans retrouver les niveaux d’avant-crise. Mais, pour Yann Jéhanno, « la crise du logement est aujourd’hui une crise d’aménagement du territoire ». 

Pourquoi ? Les tensions se concentrent en effet dans les secteurs où se trouvent l’emploi, les écoles, les transports et les services publics, c’est-à-dire là où les Français cherchent naturellement à vivre. Pour rééquilibrer la demande, il faudrait donc agir bien au-delà du seul logement : « rendre davantage de territoires attractifs, créer des bassins d’emploi, développer les transports, rouvrir ou renforcer des lignes ferroviaires, soutenir l’implantation d’entreprises », propose le président de Laforêt Immobilier. Autant de politiques qui demandent du temps, de la continuité et des moyens avant de produire des effets positifs.

Reste alors une question : donner davantage de pouvoir aux territoires suffit-il à corriger ces déséquilibres ? Pour Pierre Madec, la décentralisation ne peut pas devenir une réponse magique, car les politiques locales du logement sont loin d’être homogènes. « Il y a des collectivités qui s’emparent du sujet logement, d’autres le laissent de côté », observe-t-il. Sans cadre national suffisamment solide, le risque serait de renforcer encore davantage les écarts entre les communes, plutôt que de les réduire. 

Au fil des échanges avec les experts, un constat s’impose : la crise du logement ne pourra pas être résolue par une succession de mesures techniques, aussi utiles soient-elles. Le véritable défi sera d’inscrire la politique du logement dans une stratégie durable d’aménagement du territoire, suffisamment stable et lisible pour redonner confiance aux élus, aux professionnels et aux investisseurs.