La crise du logement neuf va-t-elle faire flamber le prix de l'ancien ?

La crise du logement neuf s'installe peu à peu dans la durée. Moins de constructions, moins de programmes disponibles, des projets reportés ou annulés : le déséquilibre entre l'offre et la demande se creuse. Et quand une partie du marché ralentit, les autres segments absorbent la demande. La crise du neuf commence donc à faire monter les prix de l'ancien, mais de manière ciblée. Une pression qui touche surtout les zones tendues, tandis que les zones rurales et les passoires thermiques restent peu affectées. 

Un marché du neuf toujours en difficulté 

Depuis la crise immobilière de 2022, le marché immobilier a du mal à retrouver son rythme. Côté ancien, les volumes restent en retrait : 945 000 transactions en 2025, contre près de 1,2 million en 2021 (Notaires de France).

Mais c’est surtout le neuf qui concentre les tensions. L’activité du bâtiment a reculé de 4 % en 2025 (Fédération Française du Bâtiment). En cause, l’effondrement des mises en chantier, en baisse de près de 40 % entre 2021 et 2024, dont 12,2 % sur la seule année 2024. 

Il y a donc moins de logements neufs mis sur le marché. Le nombre de biens mis en vente au quatrième trimestre 2025 est en repli de 9% par rapport au trimestre précédent (SDES). Un léger rebond est apparu début 2026 ( +33% d’autorisations de construire en mars 2026), mais il reste insuffisant pour compenser les pertes.

Moins de neuf, plus de pression sur l’ancien 

Quand le marché du neuf ralentit, une partie des acheteurs se reporte naturellement vers l’ancien. Le phénomène s’inscrit dans un enchaînement logique.

Moins de programmes = moins de choix à court terme 

Concrètement, si vous cherchez un T3 neuf dans une métropole, vous tombez aujourd'hui sur deux ou trois programmes là où on en comptait dix il y a cinq ans. Alors beaucoup d'acheteurs basculent sur l'ancien, non par préférence, mais parce qu'il n'y a plus grand-chose en face. 

Le neuf nourrit le locatif de demain 

Si on construit moins aujourd’hui, on aura moins de biens à louer dans les années à venir. Cette perspective renforce la tension locative et pousse certains ménages à accélérer leur projet d’achat, souvent dans l’ancien. Le manque se prolonge donc dans le temps et entretient une pénurie globale. 

Dans ce contexte, l’ancien retrouve des arguments. L’offre est plus large, les biens souvent mieux situés, les prix restent plus accessibles. Sans compter l’atout de la négociation, plus facile dans l’ancien. Selon Laforêt Immobilier, la marge dans l’ancien atteint actuellement 5,1 % en moyenne, avec 3,4 % à Paris et 5,4 % en régions. De quoi convaincre une partie des acheteurs, en particulier les primo-accédants, dont le budget est souvent plus contraint.

Ce report commence d’ailleurs à se refléter sur les prix. Selon les données de l’Insee, on observe :

• +0,5 % au T4 2025
• +1,1 % sur un an, avec quatre trimestres consécutifs de hausse

Des effets très différents selon les territoires 

La pénurie de neuf ne produit pas les mêmes effets partout. Dans les zones tendues (Paris, Lyon, Marseille…), elle peut soutenir fortement les prix.

À Marseille par exemple, selon Foncia (Étude Foncia Transaction 1er trimestre 2026 ) les volumes de transactions progressent de +24 % au T1 2026, avec un prix moyen de 2 888 €/m² (+4 %). Le marché marseillais est principalement porté par l’achat en résidence principale, qui représente 61 % des transactions, contre 27 % pour les investissements locatifs.  

En région parisienne, certaines villes illustrent aussi ce déséquilibre. Selon une étude Weemo Neuf, dans des communes où l’offre neuve est limitée, comme Bagnolet, les prix de l’ancien ont progressé rapidement : en dix ans, on est passé de 3940€/m2 à 4830€/m2. La raison ? Un déséquilibre structurel. En Île-de-France, la demande reste largement supérieure à l’offre, et la construction neuve ne suffit pas à combler ce déficit. 

À l’inverse, dans les zones rurales ou moins tendues, l’impact reste faible et la demande globale ne suffit pas à créer une pression sur les prix. 

La crise du neuf exerce bien une pression sur l’ancien. Les premiers signes sont visibles, avec une reprise progressive des prix. Mais on reste sur une hausse mesurée, très dépendante des territoires et du type de biens. Si la production de logements neufs ne repart pas, le manque pourrait s’installer et peser davantage sur les prix dans les prochaines années.