Crise du logement : que peut-on attendre des réformes de 2026 ?

Qui dit nouvelle année dit nouveaux textes de loi : PTZ, DPE recalculé, arrivée du statut du bailleur privé… Sur le papier, 2026 devait être l’année où l’État remet enfin un peu d’ordre dans le logement. Mais l’une des trois réformes phares n’a finalement pas vu le jour, et la crise du logement, elle, continue de s’installer durablement : on vous explique pourquoi.

Ces mesures, entrées en vigueur ou non selon les cas, ne suffiront pas à relancer l’investissement locatif, ni la construction, alors que le neuf traverse une crise historique.

Les grands changements annoncés pour 2026

Après deux ans de blocage, le marché donne enfin quelques signaux de reprise (hausse de 10 % des transactions en 2025 selon Loïc Cantin, le président national de la FNAIM, les taux se stabilisent)… alors même que la crise du logement, elle, continue de s’amplifier. Entre pénurie de logements, tension locative extrême et effondrement du neuf, 2026 est attendue comme une année charnière. C’est dans ce contexte que le Gouvernement a annoncé plusieurs mesures.

PTZ : une revalorisation des plafonds finalement écartée

Le parcours vers la propriété devait initialement devenir un peu plus accessible pour de nombreux ménages. Un amendement porté par le député Michel Castellani avait été adopté à l’Assemblée nationale le 27 octobre 2025, dans le cadre du projet de loi de finances 2026, pour revoir les plafonds du Prêt à taux Zéro (PTZ), restés figés depuis 2014. L’idée était d’adapter le dispositif à la réalité des prix actuels et de redonner un peu de souffle aux primo-accédants. Mais cet amendement n’a finalement pas été retenu dans le texte définitif de la loi de finances pour 2026.

Concrètement, de combien les plafonds d’opération pris en compte pour calculer le PTZ auraient dû être relevés ?

Un ajustement crucial quand on sait que l’indice des prix immobiliers des logements (neufs et anciens) a augmenté d’environ 25 à 30 % entre 2015 et 2025 selon l’INSEE en France métropolitaine. Cet amendement n’a toutefois pas été retenu : selon la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, les plafonds du PTZ restent fixés à 79 000 € et 156 000 € en 2026.

DPE 2026 : un recalcul qui va corriger les inégalités

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le mode de calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a changé : le coefficient de conversion appliqué à l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, selon le ministère de l’Économie, ce qui améliore la note énergétique d’un grand nombre de logements chauffés à cette énergie.

Environ 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique (classes F ou G), sans aucun travaux pour les propriétaires et sans rétrogradation d’aucune étiquette, ce qui pourrait influencer le marché de l’ancien.

L’objectif était de corriger une inégalité qui pénalisait l’électricité au profit du gaz ou du fioul. Ce nouveau mode de calcul pourrait aussi encourager davantage de propriétaires à remplacer une chaudière fossile par une pompe à chaleur, dont le gain d’étiquette serait plus important.

Le nouveau statut du bailleur privé, entré en vigueur sous le nom de « Relance logement »

Le 30 novembre 2025, le Sénat avait adopté un premier texte sur le statut du bailleur privé. Ce dispositif, rebaptisé « Relance logement », a été créé par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, et s’applique aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. L’idée ?

• Instaurer un cadre fiscal dédié pour la location nue de longue durée par les particuliers, pour simplifier et sécuriser l’investissement locatif.
• Amortir une grande partie du prix du bien, dans la limite de 12 000 € par an, selon le type de logement et le niveau de loyer, selon le ministère de l’Économie.
• Bénéficier d’un avantage fiscal grâce à la déduction des amortissements et au report du déficit foncier sur les autres revenus, dans la limite de droit commun de 10 700 € par an, plutôt que par une réduction directe d’impôt.
• Encourager l’investissement dans des logements abordables, tout en orientant le parc vers des biens performants sur le plan énergétique.

Les conditions à respecter :

• Louer en nu plutôt qu’en meublé, à titre de résidence principale, dans le cadre d’un bail de 9 ans, selon le ministère de l’Économie.
• Proposer des loyers plafonnés, selon trois catégories de loyer (intermédiaire, social ou très social), en s’appuyant sur les grilles de logements conventionnés.
• Respecter des standards de performance énergétique : pour les logements anciens, investir au moins 30 % du prix d’acquisition en travaux de rénovation, notamment énergétiques, selon le ministère de l’Économie.
• S’engager sur une durée minimale de location continue, en respectant les plafonds de ressources des locataires et en évitant tout lien familial direct avec le bailleur, sous peine de perdre l’avantage fiscal.

Des mesures qui soulagent, sans résoudre la crise

Réunies, ces mesures peuvent effectivement soulager quelques facettes de la crise :

• elles peuvent faciliter l’accès à la propriété,
• remettre certains logements sur le marché locatif,
• encourager quelques rénovations ou constructions.

Même si c’est un pas dans la bonne direction, lorsqu’on analyse chaque dispositif, leurs limites apparaissent rapidement.

DPE et bailleur privé, des mesures insuffisantes pour relancer l’investissement locatif

Certes, avec la réforme du DPE entrée en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2026, 850 000 logements sortent des classes F et G sans travaux, mais de nombreux logements devront malgré tout être rénovés pour respecter les obligations futures, ce qui implique des coûts importants que certains propriétaires ou acheteurs ne pourront pas assumer.

Le dispositif, même s’il corrige une inégalité de traitement de l’électricité, ne règle pas la question de la performance réelle des logements. Il faudrait sans doute des incitations claires, efficaces et stables dans le temps pour concilier performance énergétique et rentabilité de l’investissement.

Du côté du nouveau statut du bailleur privé, aussi prometteur soit-il, les contraintes sont nombreuses : limitation aux nouveaux investissements, travaux lourds représentant 30 % du prix d’acquisition pour l’ancien, location meublée exclue, loyers plafonnés…

Dans ces conditions, le dispositif, très attendu, risque d’être jugé peu attractif, alors que les investisseurs font déjà face à une hausse des coûts, à des exigences énergétiques strictes et à des risques locatifs importants.

Bref, à elles seules, ces deux mesures destinées essentiellement aux investisseurs ne suffiront pas à relancer massivement l’offre locative.

Le neuf de plus en plus à la peine

Quant au PTZ, ses plafonds restent inchangés depuis plus de 10 ans, l’amendement de revalorisation n’ayant pas été retenu alors que la construction neuve traverse une crise historique. Au troisième trimestre, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a enregistré moins de 10 000 logements mis sur le marché, un niveau qualifié de “jamais vu” depuis la création de cette statistique en 2008.

Même si le marché immobilier tend vers un nouvel équilibre, la crise du logement reste multi-dimensionnelle : manque de logements sociaux, hausse des loyers, pression démographique, disparités territoriales, faibles revenus, coût élevé des travaux… Ces mesures, même utiles, ne permettront probablement pas de compenser l’ensemble des déséquilibres. Comme le résume Loïc Cantin, le président national de la FNAIM, syndicat des professionnels de l’immobilier : « après la crise de l’immobilier, la crise du logement nous attend ».

Les réformes de 2026 ressemblent davantage à des réajustements qu’à un vrai plan de relance. Elles atténuent certains points de tension, mais ne corrigent ni la crise de l’investissement locatif, ni les fragilités du neuf, ni la difficulté croissante des ménages modestes à se loger. Pour que le marché respire vraiment, il faudra une stratégie plus ambitieuse que trois réformes techniques.