Investissement locatif : qu'est-ce que la Garantie Loyers Impayés ?

Investir dans le locatif, c’est rentable… mais risqué ! Entre loyers impayés et dégradations, un imprévu peut vite plomber votre rentabilité. La Garantie Loyers Impayés (GLI) permet de dormir tranquille : elle prend le relais en cas de défaut de paiement ou de départ soudain du locataire. Voici comment elle fonctionne et comment y souscrire.

La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance souscrite par le propriétaire pour se prémunir contre les risques liés à la location. En cas d’impayé, elle prend en charge le versement des loyers manquants dès le premier mois. Elle peut également couvrir les frais de remise en état du logement en cas de dégradations, les pertes de loyers liées à un départ anticipé du locataire, ainsi que les frais juridiques en cas de litige.

Contrairement à la Garantie des Risques Locatifs (GRL), un ancien dispositif public remplacé depuis 2015 par la Garantie Visale, la GLI est une assurance privée, proposée directement par les compagnies d’assurance.

Lorsqu’on met un bien en location, le risque principal reste le non-paiement du loyer. Même si cela ne concerne qu’environ 2 % des locations, les conséquences peuvent être lourdes pour le propriétaire. La GLI permet de se protéger efficacement contre ces situations.

Elle couvre généralement :

• Les loyers et charges impayés : l’assurance rembourse le bailleur dès le premier mois d’impayé, jusqu’à la fin du bail. Le propriétaire doit toutefois réagir rapidement et signaler le retard de paiement sans attendre.

• Les dégradations locatives: les réparations peuvent coûter plusieurs milliers d’euros, souvent bien au-delà du dépôt de garantie. La GLI prend alors en charge les frais de remise en état.

• Le départ prématuré du locataire : en cas de départ soudain, voire de décès du locataire, l’assurance compense la perte de loyers jusqu’à la relocation du logement. Il est d’ailleurs recommandé d’anticiper en préparant une nouvelle annonce dès que possible.

• La vacance locative : si le logement reste vide entre deux locations, certaines formules de GLI peuvent couvrir une partie du manque à gagner.

• Les frais de procédure juridique : en cas de litige ou d’expulsion, la GLI rembourse les frais liés à l’intervention d’un huissier, d’un avocat ou d’un serrurier.

En somme, la GLI protège tous types de biens (appartements, maisons, garages) contre la plupart des risques locatifs.

Pour souscrire, rien de compliqué : il suffit de contacter un assureur — en ligne, par téléphone ou en agence — et de fournir les justificatifs nécessaires pour vérifier la solvabilité du locataire. Attention toutefois : le logement doit être loué au titre de résidence principale.

Pour souscrire la garantie loyers impayés, votre logement doit être en location longue durée. Ainsi, les logements qui sont utilisés pour des locations saisonnières ne peuvent pas bénéficier de cette assurance.

Le propriétaire doit également démontrer que son locataire est solvable. En pratique, cela implique de fournir à l’assureur les documents habituels : contrat de travail, fiches de paie et dernier avis d’imposition du locataire.

Si des impayés ont déjà eu lieu ou que la situation du locataire semble fragile, l’assurance peut refuser la prise en charge.

Le coût d’une GLI se situe généralement entre 2,15 % et 5 % du montant du loyer. Par exemple, pour un loyer de 650 €, la cotisation mensuelle varie entre 14 € et 32,50 €.

Ce tarif peut sembler élevé, mais il reste souvent bien inférieur aux coûts qu’entraîne un litige. En moyenne, une procédure d’expulsion peut coûter autour de 4 000 €, sans compter les éventuelles réparations dues aux dégradations.

D’ailleurs, près de 43 % des bailleurs déclarent avoir déjà été confrontés à un litige avec un locataire, et la moitié de ces cas nécessitent une action en justice.

Les contrats collectifs — proposés par certaines agences ou fédérations de bailleurs — sont souvent plus économiques, avec un coût compris entre 1,5 % et 3 % du loyer.

Autre avantage : la cotisation GLI est 100 % déductible des revenus fonciers. L’assurance peut aussi être résiliée à chaque échéance annuelle ou au départ du locataire.

En général, c’est le propriétaire bailleur qui paie la GLI. Ce dernier peut ainsi sécuriser son investissement tout en optimisant sa rentabilité locative.

La Garantie Visale, toujours valable en 2024, est un service public gratuit accordé aux locataires via l’organisme Action Logement, lui-même soutenu par le ministère chargé de la Ville et du Logement.

En cas d’impayés, Action Logement rembourse directement le propriétaire, puis récupère les sommes dues auprès du locataire via un échéancier. Cette garantie couvre également certains dommages locatifs, mais elle n’est pas cumulable avec d’autres garanties ou caution.

Elle reste toutefois plus limitée que la GLI : la Visale ne prend en effet pas en charge la vacance locative, le départ prématuré du locataire ni les frais de contentieux (huissier, avocat, serrurier, etc.). En cas de non-remboursement par le locataire, Action Logement peut même demander la résiliation du bail en justice.

N’hésitez pas à utiliser nos simulateurs en ligne pour estimer le prêt que vous pouvez souscrire dans le cadre de votre projet d'investissement locatif.