Propriétaire bailleur : définition, obligations et droits

Dans l'investissement, on confond souvent propriétaire et bailleur. Un peu comme l’oeuf et la poule, impossible de savoir lequel est arrivé le premier ! On peut être propriétaire bailleur, mais on peut également être bailleur sans être propriétaire et ainsi être propriétaire sans être bailleur. Il est facile de s’y perdre mais pas de panique. Pretto vous fait un tour d’horizon des termes et de ce qu’ils recouvrent afin de vous y retrouver.

C’est la personne à qui le bien appartient. En mettant votre bien à louer, vous devrez respecter un ensemble de normes condensé dans un contrat appelé un bail. D’un point de vue juridique, le propriétaire n’est responsable que de l’état général du logement.

Le terme de bailleur est plus large que celui de propriétaire car il peut aussi bien définir une personne physique que morale. Si le propriétaire décide de faire appel à une tierce personne (banque, mutuelle...) alors il n’est pas le bailleur.

Le bailleur est ainsi celui qui contracte le bail et qui est donc responsable du respect du contrat de location.

En résumé, le propriétaire possède le logement, le bailleur en gère la location. Si le propriétaire est aussi le signataire du bail, alors il devient aussi le bailleur. Cependant, ce n’est pas obligatoire.

Lorsque vous mettez votre bien en location, vous vous attendez à un certain comportement de la part de votre locataire. Mais cela vaut dans les deux sens ! En devenant propriétaire bailleur, vous devez répondre à un certains nombre de responsabilités et d’obligations envers votre locataire.

Bref, votre logement ne doit pas être un risque pour la santé et la sécurité physique de son locataire. En tant que propriétaire bailleur, vous pourrez éventuellement être amené à prendre en charge des réparations en amont de la location, mais aussi pendant la durée du contrat de bail.

Que votre logement soit meublé ou non, il est obligatoire de signer un contrat entre le bailleur et le locataire. Ce contrat fixe la durée d’occupation des lieux par le locataire mais aussi le loyer dont il devra s’acquitter chaque mois.

Votre locataire est dans le droit de vous demander une quittance mensuelle prouvant qu’il a bien réglé son loyer. De plus, le contrat de bail peut inclure le paiement des charges au réel ou au forfait.

Des documents annexes en amont de la signature pourront être demandés, comme le dossier de diagnostic technique prouvant la décence du logement, l’état des lieux et des meubles si le logement est meublé, ou encore l’acte de co-propriété si le logement se trouve dans une résidence.

En tant que propriétaire bailleur, la plus grande crainte est de ne pas recevoir son loyer ou de faire face à des détériorations de son logement. Il existe cependant des moyens de vous prémunir et de vous protéger au maximum en amont :

• Un garant : Très utilisé chez les jeunes locataires, le garant est un parent ou un proche qui se substitue au locataire si ce dernier cesse de payer son loyer. Vous devez vous assurer que ses revenus sont suffisants pour assurer le versement du loyer.

• La garantie loyers impayés (GLI) : Si votre locataire a une situation stable aux yeux de votre assurance, vous pouvez souscrire à une GLI. Son prix varie entre 2,5 et 4 % du loyer perçu pour un contrat individuel et entre 1,5 et 3 % pour un contrat de groupe. Son avantage est qu’il couvre les loyers impayés, mais également les départs prématurés, les frais de procédures et les dégradations du bien.

• La garantie visale par Action Logement : Cette garantie couvre les loyers impayés pendant 3 ans dans la limite de 36 mensualités. Pour en bénéficier, le montant du loyer ne doit pas dépasser 1 300 euros (ou 1 500 euros à Paris) et votre locataire doit répondre à certains critères d’âge et de statut.

• Le garant institutionnel : Le garant institutionnel fonctionne comme un garant classique, à savoir qu’il vous verse le loyer en cas d’impayé. Cependant, il n’a pas de risque de difficulté de payment. Pour en bénéficier, il faut que votre locataire accepte de passer par ce moyen et qu’il soit considéré comme solvable par le garant institutionnel.

Lorsque vous êtes propriétaire bailleur, vous pouvez bénéficier de certaines aides et déductions fiscales, notamment lorsque vous entreprenez des travaux.

• L’éco prêt zéro : Si vous installez des solutions d’économie d’énergie, l’éco prêt est un prêt classique dont les intérêts sont payés par l’État. C’est une solution sans condition de revenu donc facile à obtenir.

• L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) : Si vous envisagez des travaux lourds ou de rénovation, l’ANAH propose des aides et des réductions fiscales intéressantes. Vous devez cependant répondre à certains critères et proposer votre bien à un loyer abordable pour des locataires de ressources modestes.