Qu’est-ce que la retenue sur caution et comment l’éviter ?
La retenue sur caution est la part du dépôt de garantie que le propriétaire conserve si l’état des lieux de sortie révèle de réelles dégradations, comparé à l’état des lieux d’entrée. Plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide (deux mois en meublé), ce dépôt n’est jamais amputé pour la vétusté, l’usure normale du logement.
Changer de locataire n’est jamais simple : entre les visites, la paperasse et parfois un logement mal entretenu, les propriétaires peuvent vite se retrouver face à des litiges autour de la caution et à des travaux coûteux. Pour vous aider, on a demandé à Yoojo, l'entreprise qui digitalise le ménage à domicile de partager ses meilleurs conseils pour vous éviter cette situation désagréable.
Retenue sur caution : que dit la loi ?
Avant tout, clarifions le cadre légal. En France, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide. Pour un logement meublé, selon service-public.fr, ce plafond est porté à deux mois de loyer hors charges. Un point important, car en cas de gros dégâts, cette somme ne suffira pas toujours à couvrir tous les travaux.
Le délai de restitution du dépôt de garantie est lui aussi encadré par la loi : selon service-public.fr, en 2026, le propriétaire dispose d’un mois maximum pour restituer la caution lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Ce délai est porté à deux mois maximum dès lors que l’état des lieux de sortie fait apparaître des différences justifiant une retenue.
La règle est simple : le logement doit être rendu dans le même état de propreté que lors de l’entrée du locataire. Si l’état des lieux de sortie révèle de véritables dégradations, le propriétaire est en droit de retenir tout ou partie de la caution. C’est bien la comparaison entre état des lieux d’entrée et de sortie qui fait foi.
Attention toutefois à ne pas confondre dégradations et vétusté. L’usure normale du temps (moquette décolorée, joints légèrement jaunis) n’est pas imputable au locataire. Pour limiter les litiges, il est d’ailleurs conseillé d’utiliser une grille de vétusté lors de l’état des lieux d’entrée.
En cas de désaccord lors de l'état des lieux de sortie, vous devrez passer par un huissier, voire un tribunal judiciaire. Une démarche longue, coûteuse, et souvent évitable avec de bonnes pratiques en amont.
Pourquoi éviter la retenue sur caution ?
Si vous êtes locataire, le “pourquoi” est assez évident : un logement rendu propre, c’est une caution récupérée en totalité.
En tant que propriétaire, l’enjeu est double :
- éviter les frais de remise en état du logement ;
- réduire le temps de vacance locative entre deux occupants : même si la caution couvre une partie des réparations, chaque mois sans locataire reste une perte financière.
Anticiper les démarches liées à la résiliation du bail permet justement de fluidifier cette transition et de limiter la vacance locative entre deux locataires.
Au final, les deux parties ont tout intérêt à éviter la retenue sur caution.
Comment éviter le risque de retenue sur caution ?
Bertrand Tournier, CEO de Yoojo, site leader du service à la personne, nous partage une tendance intéressante :
“ Nous avons récemment observé un phénomène particulièrement intéressant concernant les demandes de ménage réalisées grâce à notre plateforme. En recherchant pourquoi le nombre d’aides ménagères était en constante augmentation, nous avons découvert que de nombreux propriétaires décident désormais d’engager une aide ménagère et de partager les coût avec le locataire”
Les deux parties ont en effet tout à y gagner :
- le logement est entretenu régulièrement par un professionnel et se dégrade beaucoup moins vite pour le propriétaire et le locataire ;
- le locataire profite d’un logement propre, tout en gagnant du temps pour un coût réduit.
De plus, la mise en place du crédit d'impôt 50% pour le service à la personne, selon service-public.fr, rend cet échange de bon procédé particulièrement attractif puisque la facture est divisée par 2.
Avec un coût moyen d’environ 80 € par mois, cette solution séduit de plus en plus de foyers. Et comme le souligne M. Tournier, tout le monde y gagne : un logement mieux entretenu, c'est moins de conflits et une meilleure qualité de vie au quotidien.
Questions fréquentes
Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire à la signature du bail pour couvrir d'éventuels manquements. Il est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide, et à deux mois pour un logement meublé.
Une dégradation résulte d'un mauvais usage ou d'un manque d'entretien du locataire et peut justifier une retenue sur caution. La vétusté est l'usure normale du logement liée au temps, elle n'est jamais imputable au locataire.
Si le désaccord persiste après comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, il faut passer par un huissier de justice, voire saisir le tribunal judiciaire.
Le crédit d'impôt pour l'emploi d'un salarié à domicile correspond à 50 % des dépenses engagées, dans la limite de 12 000 € par an (soit 6 000 € maximum), porté à 13 500 € (6 750 € de crédit d'impôt maximum) la première année d'emploi.
C'est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie qui détermine si une retenue est justifiée. Utiliser une grille de vétusté dès l'entrée du locataire permet de limiter les litiges.
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