Locations en montagne : 65 % des logements bientôt exclus ?

La montagne, ça vous gagne ! Mais plus sûr que les investisseurs y gagnent vraiment. Avec les nouvelles réglementations, une partie des locations saisonnières pourrait être interdite, menaçant l'économie touristique de ces régions. Faut-il s’en inquiéter ? Décryptage.

Des passoires thermiques en avalanche

La transition énergétique est une priorité du gouvernement, et dans l’immobilier, elle passe par la chasse aux passoires thermiques, ces logements à la consommation excessive d’énergie. Sur ce terrain, les performances énergétiques des stations de ski sont loin d'atteindre les sommets. En France, 13 % des logements sont classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), et ce chiffre grimpe à 28 % dans les communes de montagne (étude FNAIM, janvier 2025).

En cumulant les logements classés E, F et G, ce sont près des deux tiers des logements en stations de ski qui pourraient devenir inéligibles à la location d’ici 2034, sans travaux de rénovation (étude FNAIM, janvier 2025).

Si la situation est déjà préoccupante à l’échelle nationale, elle s’aggrave dans les Alpes, où un tiers des logements sont des passoires thermiques (étude FNAIM, janvier 2025). "Majoritairement construites avant la première réglementation thermique de 1974, les stations de ski françaises se distinguent par un parc immobilier ancien et peu performant sur le plan énergétique. À quoi s’ajoute l’impact négatif de l’altitude sur les DPE", explique Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM).

Car dans les années 70-80, l’isolation n’était tout simplement pas une priorité (on avait d’autres urgences, comme perfectionner son chasse-neige en fuseau moulant). Mais aujourd’hui, ce retard risque de coûter cher aux propriétaires…

Le coup de massue réglementaire

Si le sujet pose problème, c’est que les dernières réglementations ne vont pas en faveur des propriétaires de ces logements. À commencer par la loi Climat qui interdit peu à peu la location des passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. En 2028, ce sera aux logements classés F, et 2034 pour les logements classés E.

Ce n’est pas tout, la nouvelle loi "anti-Airbnb" entrée en vigueur le 1er janvier 2025 étend ces restrictions aux locations saisonnières. Pour les nouveaux meublés de tourisme, les exigences sont même plus strictes :

• DPE minimum E dès 2025
• DPE minimum D en 2034

Un coup dur pour les municipalités : "C'est un véritable casse-tête pour les stations", confirme David Giraud, président de la commission Montagne de l’Union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS). "Nous devons concilier l'urgence climatique avec la réalité économique de nos territoires."

"Quand te reverrai-je, pays merveilleux ?"

Alors pour éviter la catastrophe, certaines stations prennent les devants. "La rénovation énergétique n'est plus une option, c'est une nécessité pour maintenir l'attractivité de nos stations", conclut Jean-Luc Boch, président de l'Association Nationale des Maires des Stations de Montagne (ANMSM).

À Chamonix, dès 2025, les locations saisonnières seront strictement encadrées : quotas, autorisations et enregistrement obligatoire. Fini le "planté de bâton", place au "planté de réglementation". Mais comment les propriétaires vont réussir à s’en sortir ? Telle est la question.

Même si la transition énergétique forcée est un défi majeur pour les stations de ski, c’est aussi une opportunité de moderniser un parc immobilier vieillissant. À ce jeu, les propriétaires ont tout intérêt à anticiper ces changements pour éviter de voir leur bien perdre en valeur et en rentabilité.

Alors, si vous comptez louer un petit chalet pour refaire la mythique scène du vin chaud dans Les Bronzés font du ski, il va peut-être falloir revoir vos plans…