La résiliation anticipée du bail commercial par le locataire

Un locataire peut résilier un bail commercial de façon anticipée, avant l’échéance triennale, dans trois cas prévus par la loi : départ à la retraite à taux plein, obtention d’une pension d’invalidité, ou décès du locataire (ses héritiers peuvent alors résilier). En dehors de ces cas, une résiliation amiable reste possible avec l’accord du propriétaire. Le préavis reste fixé à 6 mois, quel que soit le motif invoqué.

La résiliation triennale du bail commercial

En règle générale, le locataire peut résilier son bail commercial tous les trois ans, c’est-à-dire au bout de 3, 6 ou 9 ans. Cette possibilité, appelée résiliation triennale, est encadrée par l’article L.145-4 du Code de commerce. Toute clause visant à limiter ce droit est interdite.

Pour exercer ce droit, le locataire doit envoyer un congé au propriétaire, soit une lettre de résiliation de bail commercial en recommandé, soit par acte d’huissier, en respectant un préavis de six mois.

Dans certains cas spécifiques, le locataire peut toutefois demander une résiliation anticipée, avant l’échéance triennale.

La résiliation anticipée pour départ à la retraite ou pension d’invalidité

Le locataire peut demander la résiliation anticipée s’il part à la retraite, à condition que celle-ci soit complète et non anticipée. Cela signifie qu'il faut avoir acquis la totalité de ses droits à la retraite pour pouvoir bénéficier de cette exception.

La résiliation anticipée est également possible si le locataire bénéficie d’une pension d’invalidité.

Ces deux cas de résiliation anticipée — retraite à taux plein et pension d'invalidité — sont eux aussi prévus par l'article L.145-4 du Code de commerce, au même titre que la résiliation triennale.

Ces dispositions concernent les commerçants personnes physiques, mais aussi :

• les gérants majoritaires d’une SARL, titulaires du bail depuis au moins deux ans ;
• l’associé unique d’une EURL.

La résiliation anticipée en cas de décès du locataire

Le décès du locataire ne met pas automatiquement fin au bail. Si le bail ne prévoit rien, il est transmis aux héritiers.

Cependant, les héritiers peuvent demander la résiliation anticipée s’ils ne souhaitent pas reprendre l’activité exercée dans les locaux. Cela leur permet de mettre fin au bail avant une échéance triennale.

Ce cas de résiliation anticipée est lui aussi prévu par l'article L.145-4 du Code de commerce, au même titre que les exceptions pour retraite ou invalidité.

La procédure à respecter pour une résiliation anticipée du bail commercial

Pour résilier le bail commercial, qu’il s’agisse d’une résiliation triennale ou anticipée, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte d’huissier au propriétaire.

Peu importe la raison pour laquelle la résiliation du bail commercial est demandée, le locataire devra respecter le délai de préavis normal, c’est-à-dire 6 mois.

Le locataire peut quitter les lieux avant la fin du préavis, mais devra continuer à payer le loyer pendant cette période.

La résiliation amiable

Dans certains cas, les parties ont également la possibilité de résilier le bail à tout moment. On parle alors de résiliation amiable. C’est le cas lorsqu’il y a une convention entre le propriétaire et le locataire.

Cette option concerne notamment :

• les baux conclus pour une période supérieure à 9 ans ;
• les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation (baux monovalents) ;
• les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage.

Ainsi, si vous ne remplissez pas les conditions pour une résiliation anticipée légale, vous pouvez toujours proposer une rupture à l'amiable à votre propriétaire.

Les deux parties devront donner leur accord à la résiliation anticipée du bail commercial.

Sachez qu'il n’existe aucune exigence de forme, mais il est fortement recommandé de formaliser l’accord par écrit.

Si vous envisagez d’acheter le local que vous occupez ou souhaitez mieux cerner vos droits de locataire, consultez nos guides sur l’achat d’un local commercial et sur le bail de location.

La différence avec la résiliation judiciaire ou la clause résolutoire

Les cas présentés plus haut sont tous des résiliations anticipées à l’initiative du locataire. Le bailleur dispose, de son côté, de deux voies distinctes pour mettre fin au bail avant son terme lorsque le locataire manque à ses obligations : la clause résolutoire et la résiliation judiciaire.

La clause résolutoire, prévue par l’article L.145-41 du Code de commerce, permet au bail de prendre fin automatiquement en cas de manquement du locataire (un impayé de loyer, par exemple) : le propriétaire doit d’abord envoyer un commandement de payer ou de faire par acte d’huissier, et le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour régulariser sa situation avant que la clause ne produise ses effets.

À défaut de clause résolutoire, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail devant le tribunal, qui apprécie la gravité de la faute reprochée au locataire avant de prononcer, ou non, la fin du bail.

Ces deux mécanismes sanctionnent une faute du locataire à l’initiative du propriétaire — à ne pas confondre avec la résiliation anticipée présentée dans cet article, qui reste un droit propre au locataire.