Pourquoi est-il important de se faire accompagner pour son investissement locatif ?

Plus d’un quart du million des transactions immobilières réalisées en 2019 ont été consacrées à l’investissement locatif. Ce chiffre, en hausse de 25 % par rapport à l’année précédente, traduit la volonté des Français de se constituer un patrimoine qui leur permettra, à terme, de générer un complément de revenus.

Alors qu’un récent rapport de l’Inspection Générale des Finances (IGF) réalisé à la demande du gouvernement est venu sérieusement épingler les bénéfices supposés de l’investissement dans le neuf en Pinel, de plus en plus de particuliers font le choix d’investir dans l’ancien en meublé afin de pouvoir bénéficier des atouts du régime LMNP (location meublée non professionnelle).

Si cette stratégie s’avère pertinente pour pallier l’incertitude sur le niveau des retraites et la volatilité des marchés boursiers, investir dans l’ancien n’est toutefois pas sans risque et de nombreux investisseurs font désormais le choix de déléguer leur recherche à des experts de l’investissement locatif dans l’ancien.

Pour répondre à cette demande croissante, plusieurs start-ups comme Ouiker, spécialisée dans le Grand Ouest, ont développé des solutions clé en main afin d’accompagner les investisseurs de A à Z dans leur projet.

Pourquoi peut-il être pertinent de faire appel à ces sociétés spécialisées ? Réponse en 5 points.

1. Gagner du temps et accéder à des biens « off-market »

La première mission de ces entreprises consiste à dénicher le bon bien en fonction de votre cahier des charges (emplacement, budget global travaux compris, surface, valeur locative projetée). Ces spécialistes de l’investissement locatif s’appuient généralement sur un réseau de partenaires locaux (agences immobilières, notaires, marchands de bien, apporteurs d’affaires) leur permettant de vous proposer des biens off-market (« hors marché ») auxquels vous n’auriez pas eu accès en effectuant une recherche sur les sites immobiliers classiques.

Dans un marché tendu ou les biens au bon prix se négocient parfois en quelques heures, faire appel à ces spécialistes de l’investissement locatif vous permettra donc de gagner un temps précieux et d’avoir accès à des biens de qualité.

2. S’appuyer sur les conseils d’un expert pour investir au bon endroit

Les Anglais ont coutume de dire qu’il y a trois critères à prendre en compte pour réussir son achat immobilier : « location, location and location ». L’investissement locatif n’échappe pas à cette règle et la réussite d’un projet immobilier repose avant tout sur le choix de l’emplacement car celui-ci influera sur trois éléments décisifs :

  • Le risque de vacance locative : investir dans un quartier ou la demande locative est élevée permet de se prémunir contre le pire ennemi de l’investisseur immobilier : la vacance locative. Aussi ambitieux soit-il, aucun tableur Excel de calcul de rentabilité ne pourra résister à un bien vide pour lequel vous devrez quoiqu’il arrive continuer à honorer le remboursement des mensualités, ainsi que le paiement des charges et de la taxe foncière !

  • La plus-value potentielle en cas de revente : au-delà de la rentabilité, qui constitue l’horizon de l’investisseur à court et moyen terme, il est également essentiel d’avoir une vision à long terme en achetant un bien susceptible de prendre de la valeur avec le temps. C’est pourquoi, il est souvent préférable d’investir intelligemment dans des villes dynamiques qui vous permettront de réaliser une plus-value conséquente en cas de revente.

  • La liquidité du bien : la liquidité d’un bien reflète son potentiel de rapidité de vente. Des évènements imprévus et les aléas de la vie pourraient vous conduire à devoir mettre en vente votre bien plus tôt que vous ne l’aviez envisagé. C’est pourquoi, il est préférable d’investir dans des villes dynamiques comme Rennes ou Nantes, où la demande est constante et supérieure à l’offre.

3. Éviter les mauvaises surprises au sein de la copropriété

Au-delà de l’emplacement, ces spécialistes de l’investissement locatif clé en main jouent également un rôle de conseil en vous informant précisément sur l’état de l’immeuble lorsque vous achetez un bien en copropriété.

Concrètement, cela consiste à éplucher scrupuleusement les derniers PV d’AG dans le but d’identifier les travaux réalisés, en cours ou à prévoir (et donc à budgéter), mais aussi à s’assurer qu’il n’y ait pas de procédures en cours ou encore que les montants des contrats relatifs à l’entretien de l’immeuble soient cohérents. En cas de doute sur l’un de ces points, il est fortement recommandé de contacter directement le syndic pour obtenir plus de précisions.

4. Déléguer la gestion des travaux, l’ameublement et la mise en location

Si les biens à rénover bénéficient souvent d’une décote avantageuse, ils constituent parfois un frein légitime pour les investisseurs qui ne souhaitent pas se lancer dans des travaux, souvent par manque de temps ou encore car ils n’habitent pas dans la ville où se situe le bien.

Afin de remédier à cela, des sociétés comme Ouiker ont noué des partenariats avec des artisans, des courtiers en travaux et des entreprises générales de bâtiment dont la mission consiste à rénover le bien de A à Z en fonction de votre budget et de votre cahier des charges. Agissant en tant qu’intermédiaire, le spécialiste auquel vous avez confié votre projet d’investissement se chargera donc de superviser le bon avancement des travaux, mais aussi de la commande et du montage du mobilier, parce que vous avez certainement mieux à faire que de passer votre samedi chez Ikea.

Enfin, certaines de ces sociétés assurent également la mise en place du premier locataire, en réalisant pour vous la mise en ligne de l’annonce et la sélection des locataires.

5. Choisir le bon régime fiscal

Parce qu’il est susceptible d’impacter positivement ou négativement votre rentabilité nette, le choix
du bon régime fiscal est un élément déterminant pour la réussite de votre projet.
Si plusieurs choix s’offrent à vous (location nue ou meublée, régime réel ou forfaitaire), dans bien des cas, le régime le plus favorable sera celui du LMNP au réel dans la mesure où celui-ci vous permettra de déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien (impôts et taxes, assurance, charges de copropriété, intérêts d’emprunt et frais de dossiers etc…) et d’amortir le montant des dépenses de travaux et d’ameublement.

In fine, le choix du LMNP au réel permet bien souvent de neutraliser totalement le revenu imposable tiré de la location du bien. Au-delà de son attractivité sur le plan fiscal, le choix du meublé permet également de pratiquer un loyer plus élevé et répond parfaitement aux besoins des étudiants et des jeunes travailleurs.

Ceci ne constitue néanmoins pas une vérité absolue, et chaque cas étant particulier, nous vous recommandons de faire appel à un expert-comptable immobilier pour déterminer quel régime fiscal sera le plus adapté à votre situation.

Pour conclure, il peut être pertinent de confier votre projet d’investissement locatif à une société spécialisée pour vous accompagner pas à pas tout au long de votre projet immobilier. Et n’oubliez pas de vous assurer que la société dispose d’une véritable présence physique et à plein temps dans la ville que vous aurez choisi !

Mis à jour le 22 avril 2020
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Manon Destigny
Chargée de Webmarketing & SEO
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