Canicule : et si les passoires thermiques étaient le bon plan immobilier de l’été 2026 pour acheter moins cher ?

Juillet, 38 °C dehors… et parfois presque autant dedans. Avec des épisodes de canicule de plus en plus fréquents, les passoires thermiques sont plus que jamais un sujet d'intérêt. Si ces logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Energétique (DPE) rebutent de nombreux acquéreurs, ils affichent aussi des prix plus attractifs. Faut-il y voir une occasion d'acheter moins cher, malgré les travaux à prévoir ? On fait le point.

Les canicules changent-elles les critères de recherche des acheteurs ?

Les experts sont unanimes, les vagues de chaleur ne sont plus un épisode isolé. Selon l’indicateur de l’Agence de la transition écologique (ADEME), leur durée cumulée a presque doublé entre les périodes 2006–2015 et 2016–2025, passant de 71 à 144 jours cumulés en France métropolitaine, 

Alors les acheteurs ne regardent plus seulement le prix, la surface ou l’emplacement d’un logement, mais prennent de plus en plus en compte le DPE.

Aujourd’hui encore, la France compte 3,9 millions de résidences principales étaient classées F ou G, soit 12,7 % du parc, selon le ministère de la Transition écologique. Si toutes ces passoires thermiques ne souffrent pas nécessairement de surchauffes estivales, beaucoup . cumulent une mauvaise performance énergétique et un faible confort d’été. Avec le durcissement des règles de location et des coûts de rénovation, elles sont déjà moins attractives sur le marché.

Sur le terrain, les décotes existent déjà pour d’autres caractéristiques du logement. Corinne Jolly, présidente du réseau PAP, en témoigne sur CNews en juin 2026 : « Les rez-de-chaussée subissent traditionnellement une décote de l’ordre de 15 à 20 %. Dans les années à venir, les logements sous les toits pourraient à leur tour connaître des décotes plus importantes qu’auparavant. On ira peut-être jusqu’à -10 % en raison des effets des canicules. »

Pourquoi les passoires thermiques peuvent-elles être plus faciles à négocier ?

Si les passoires thermiques peuvent parfois devenir de bonnes affaires, c'est avant tout parce qu'elles attirent moins d'acheteurs. Entre les travaux à prévoir, la hausse des exigences réglementaires et les interrogations sur leur confort au quotidien, ces logements peuvent être plus difficiles à vendre.

Pour les propriétaires, cette perte d'attractivité peut devenir un argument de négociation. Certains acceptent alors de revoir leur prix à la baisse pour compenser les efforts que devra fournir l'acheteur.

Cette situation s'explique notamment par les contraintes qui pèsent sur les logements les plus énergivores.

Les logements classés G sont concernés par les restrictions liées à la décence énergétique depuis 2025, tandis que les logements classés F seront progressivement concernés à partir de 2028. Des évolutions récentes prévoient toutefois certains assouplissements, notamment pour les propriétaires qui s'engagent dans des travaux de rénovation. 

Mais cette contrainte réglementaire ne suffit pas, à elle seule, à déterminer la baisse de prix d’un logement. L’ampleur de la décote dépend de plusieurs facteurs, qui se combinent rarement de façon isolée :

• la localisation du bien : dans une zone tendue, même un logement classé G trouve preneur rapidement, ce qui limite la marge de négociation, un G bien placé à Lyon ou Bordeaux garde de la valeur ;
• le type de logement : une maison individuelle laisse souvent plus de latitude pour des travaux d’ampleur qu’un appartement en copropriété, où les décisions dépendent aussi des autres copropriétaires. Difficile de refaire l’isolation d’une façade sans l’aval de l’assemblée générale, d’autant que les propriétaires du dernier étage sont souvent les seuls concernés par la surchauffe et peinent à obtenir une majorité pour voter les travaux de toiture ;
• l’état général au-delà du seul DPE : un logement ancien mais bien entretenu peut se négocier moins qu’un bien récent mais dégradé ;
• l’ampleur des travaux à prévoir : plus le chantier est lourd, plus l’acheteur dispose d’arguments pour faire baisser le prix ;
• la tension du marché immobilier local : dans un marché où l’offre dépasse la demande, le vendeur a davantage intérêt à accepter une décote plutôt que de voir son bien stagner.

En pratique, ces critères jouent souvent les uns contre les autres. Un bien mal classé mais très bien situé se négocie rarement autant qu’un bien mal classé dans un marché détendu. La décote sur l’étiquette énergie ne fait donc jamais tout le prix.

Acheter moins cher… mais combien coûtent réellement les travaux ?

Un prix d’achat plus bas ne garantit pas une opération rentable. Le montant des travaux de rénovation énergétique varie fortement selon l’ampleur du chantier et l’état du bien.

Avant de considérer une passoire thermique comme une bonne affaire, il faut donc estimer précisément le montant des travaux nécessaires.

Tous les logements n’ont évidemment pas besoin d’une rénovation complète. Dans certains cas, quelques travaux ciblés peuvent suffire à améliorer nettement le confort du logement. Dans d’autres, plusieurs postes devront être traités simultanément pour obtenir un véritable gain énergétique.

La bonne approche consiste donc à obtenir des devis avant l’achat afin de comparer le coût réel des travaux avec la décote obtenue lors de la négociation.

Quelles aides existent encore en 2026 ?

Bonne nouvelle pour le budget travaux : l’État, les fournisseurs d’énergie et parfois les collectivités locales mettent la main à la poche pour aider les propriétaires. Plusieurs aides restent mobilisables pour alléger la facture des travaux :

• MaPrimeRénov' : le dispositif ne finance désormais plus les travaux réalisés seuls, comme l’isolation de la toiture, le remplacement des fenêtres ou certains systèmes de ventilation. Seuls les bouquets de travaux restent éligibles, et leurs montants doivent diminuer à partir de septembre 2026, mieux vaut donc ne pas trop tarder pour lancer un dossier ;
• l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : il permet de financer les travaux sans avance de trésorerie ni intérêts, ce qui évite d’immobiliser l’apport personnel ;
• des aides locales : certaines régions, départements ou communes proposent des compléments, avec des montants et des conditions qui varient fortement d’un territoire à l’autre.

Pour connaître les dispositifs propres à votre commune, votre département et votre région, l’annuaire national des aides locales de l'ANIL recense l’ensemble des subventions disponibles.

Tout compte fait, les passoires thermiques sont-elles un bon plan ?

La réponse dépend du projet et du profil de l’acheteur, et plusieurs éléments jouent en faveur de l’achat :

• le prix a été fortement négocié : une décote significative absorbe une partie du budget travaux dès le départ ;
• les travaux restent maîtrisés et bien anticipés : un devis obtenu avant l’achat évite les mauvaises surprises une fois les clés en main ;
• des aides significatives viennent réduire la facture : elles peuvent représenter une part non négligeable du montant total des travaux selon les revenus du foyer ;
• le logement est destiné à être conservé plusieurs années : plus la durée de détention est longue, plus l’investissement dans les travaux a le temps de se rentabiliser via les économies d’énergie.

Une passoire thermique peut devenir une vraie opportunité, à condition de regarder au-delà du prix affiché. Additionnez le montant des travaux, déduisez les aides mobilisables, et comparez ce total à la décote obtenue sur le prix d’achat. C’est ce calcul, posé noir sur blanc, qui distingue une bonne affaire d’un chantier sans fin. Vous achèterez alors avec des chiffres précis en tête, et surtout un été plus frais à la clé.