Immobilier : voilà ce que vous pouvez économiser en achetant ce type de bien

À l’achat, les logements classés F ou G se négocient en moyenne 15 % moins cher que les biens classés D, soit environ 458 €/m² d’économie. Souvent perçues comme un fardeau pour les propriétaires bailleurs, ces passoires thermiques deviennent aujourd’hui de véritables aubaines pour les acheteurs avisés prêts à engager des travaux de rénovation. On vous explique par A + B comment ces biens énergivores peuvent vous faire économiser gros !

Des baisses de prix inédites pour les logements énergivores

Vous n’avez sans doute pas manqué cette information, mais à toute fin utile : depuis 2021, les conditions de location se sont durcies pour les logements affichant une mauvaise note au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), poussant même certains propriétaires à l’illégalité. Cette évolution fait désormais des passoires thermiques de véritables opportunités pour les acheteurs : selon les chiffres de Se Loger, aujourd’hui, 15 % des biens à vendre en France relèvent de cette catégorie, contre 10 % quatre ans plus tôt. Résultat : le surplus d’offres tire les prix vers le bas.

Les logements F ou G se négocient en moyenne 15 % moins cher que les biens classés D, soit environ 458 €/m² d’économie selon les marchés. Pour les maisons, la décote atteint même 17 %. En plus, les marges de négociation sont supérieures : jusqu’à 6 % du prix affiché, contre 3 % pour les biens mieux notés. Bref, les propriétaires concernés ont hâte de vendre leur “boulet” thermique, et font des heureux chez les investisseurs qui n’ont pas peur des travaux !

À Paris, quelles économies à l’achat d’une passoire (thermique) ?

Dans la capitale, la proportion de logements mal notés est particulièrement élevée : 35 % des logements vendus sont classés F ou G selon Se Loger. Le nombre d’annonces a notamment quadruplé depuis la réforme du DPE de 2021, entraînant une baisse des prix de 3,7 % depuis cette date, contre 2,4 % pour les autres logements. Les négociations sont aussi plus actives, avec un taux moyen de 5,6 %.

Exemple concret : à Paris, le prix moyen du mètre carré dans l’ancien atteint 9 519 € (selon les données de la plateforme Meilleurs Agents en mai 2025). Un appartement “passoire” de 50 m² s’achètera donc en moyenne environ 73 000 € moins cher qu’un bien équivalent bien classé, grâce à cette décote de 15 % selon Se Loger. La marge de négociation permet même, dans certains cas, de dégager un budget supplémentaire à consacrer à la rénovation énergétique du logement. Une aubaine, on vous dit !

Attention toutefois, le délai de vente est un peu plus long (88 jours en moyenne selon Se Loger), signe que les acheteurs prennent le temps de bien choisir leur passoire thermique et d’analyser à la loupe les travaux à prévoir et leur financement.

Comment évaluer et financer les travaux d’une passoire thermique ?

Si la question des passoires thermiques est une bonne nouvelle pour le porte-monnaie des acheteurs, il est tout de même important d’évaluer avec soin le coût et le temps nécessaires pour rénover ledit logement et faire un saut vers une meilleure classe énergétique.

Quelques conseils avant de vous lancer :

• Procédez dès le départ à un audit énergétique pour établir un ordre de priorité : isolation des murs et toitures, remplacement des fenêtres, modernisation du chauffage, installation d’une ventilation, etc.
• Prenez le temps d’examiner les possibilités de financement disponibles MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), TVA réduite ou encore Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) ; des aides régionales ou locales peuvent aussi s’ajouter à l’enveloppe. Informez-vous précisément sur les conditions et montants accessibles selon votre profil.

Vous envisagez d’acheter une passoire thermique pour faire une bonne affaire ? Mieux vaut bien préparer votre projet en amont pour faire des choix éclairés. Besoin d’aide pour comprendre les aides disponibles et optimiser votre demande de crédit ? Votre courtier Pretto vous accompagnera pas à pas pour maîtriser et comprendre vos démarches.